Imposto sobre ganhos de capital sobre vendas de casas
Sua casa é provavelmente a maior e mais orgulhosa compra da sua vida. Todas as medidas meticulosas que você tomou – incontáveis buscas em propriedades, negociações de contratos, inspeções e fechamentos – para chegar ao sonho da casa própria. Agora é hora de vender. Qual o proximo? Você sabia que sua casa é considerada um bem de capital, sujeita ao imposto sobre ganhos de capital? Se o valor de sua casa for valorizado, você poderá ser obrigado a pagar impostos sobre o lucro. No entanto, graças ao Taxpayer Relief Act de 1997, a maioria dos proprietários estão isentos.
Se você for solteiro, não pagará imposto sobre ganhos de capital sobre os primeiros $ 250.000 de lucro (excesso sobre a base de custo). Os casais têm isenção de $ 500.000. Existem, no entanto, algumas restrições.
Principais vantagens
- Você pode vender sua residência principal e ficar isento de impostos sobre ganhos de capital sobre os primeiros $ 250.000, se for solteiro, e $ 500.000, se for casado, declarando em conjunto.
- Esta isenção só é permitida uma vez a cada dois anos.
- Você pode adicionar sua base de custo e os custos de quaisquer melhorias feitas na casa aos $ 250.000 se solteiro ou $ 500.000 se casado.
Quanto é o imposto sobre ganhos de capital sobre imóveis?
Para ser isento, a casa deve ser considerada uma residência principal com base nasregras do Internal Revenue Service (IRS). Essas regras estabelecem que você deve ter ocupado a residência por pelo menos dois dos últimos cinco anos.
Se você comprar uma casa e um aumento dramático no valor fizer com que você a venda um ano depois, você deverá pagar imposto sobre ganhos de capital. Se você já possui sua casa há pelo menos dois anos e atende às regras de residência principal, você pode dever impostos sobre o lucro se ele exceder os limites do IRS. Pessoas solteiras podem excluir até $ 250.000 do ganho e pessoas casadas podem excluir até $ 500.000 do ganho.
Os ganhos de capital de curto prazo são tributados como renda ordinária, com alíquotas de até 37% para pessoas de alta renda;as taxas de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo são 0%, 15% ou 20%, com taxas aplicadas de acordo com a renda e o status de declaração de imposto.
Essa regra permite até que você converta um imóvel alugado em uma residência principal, porque o requisito de residência de dois anos não precisa ser cumprido em anos consecutivos.
Suponha que você compre um novo condomínio por $ 300.000. Você mora nela pelo primeiro ano, aluga a casa pelos próximos três anos e, quando os inquilinos se mudam, você se muda por mais um ano. Depois de cinco anos, você vende o condomínio por $ 450.000. Nenhum imposto sobre ganhos de capital é devido porque o lucro ($ 450.000 – $ 300.000 = $ 150.000) não excede o valor de exclusão. Considere um final alternativo no qual os valores residenciais em sua área aumentem exponencialmente.
Nesse cenário, você vende o condomínio por $ 600.000. O imposto sobre ganhos de capital é devido sobre $ 50.000 (lucro de $ 300.000 – exclusão de $ 250.000 do IRS). Se sua renda cair entre $ 80.000 e $ 441.450, sua taxa de imposto sobre ganhos de capital como pessoa solteira é de 15%. Se você tiver perdas de capital em outro lugar, pode compensar os ganhos de capital da venda da casa por essas perdas e até $ 3.000 dessas perdas de outros rendimentos tributáveis.
A outra restrição importante é que você só pode se beneficiar dessa isenção uma vez a cada dois anos. Portanto, se você tiver duas casas e morou em ambas por pelo menos dois dos últimos cinco anos, não poderá vender ambas sem isenção de impostos.
O Taxpayer Relief Act de 1997 foi benéfico para os proprietários porque mudou significativamente as implicações das vendas de casas. Antes da lei, os vendedores tinham que transferir o valor total da venda de uma casa para outra dentro de dois anos para evitar o pagamento do imposto sobre ganhos de capital. Isso, entretanto, não é mais o caso, e o produto da venda pode ser usado da maneira que o vendedor achar conveniente.
É melhor consultar um contador antes de vender uma propriedade e verificar se há alterações no código tributário.
Se você atender aos requisitos de elegibilidade do IRS, poderá vender os ganhos de capital da casa sem impostos, conforme declarado acima. No entanto, há exceções aos requisitos de elegibilidade, que são descritos no site do IRS.
Quando uma venda de casa é totalmente tributável?
Nem todos podem tirar proveito das exclusões de ganhos de capital. Os ganhos com a venda de uma casa são totalmente tributáveis quando:
- A casa não é a residência principal do vendedor
- A propriedade foi adquirida por meio de uma troca 1031 em 5 anos
- O vendedor está sujeito a impostos internacionais
- A propriedade não pertencia e era usada como residência principal do vendedor por pelo menos 2 dos últimos cinco anos antes da venda (algumas exceções se aplicam)
- O vendedor vendeu outra casa dentro de 2 anos a partir da data da venda e usou a exclusão de ganhos de capital para essa venda
Exemplo de imposto sobre ganhos de capital na venda de casa
Considere o seguinte exemplo. Susan e Robert, um casal casado, compraram uma casa por $ 500.000 em 2015. O bairro deles experimentou um enorme crescimento e o valor das casas aumentou significativamente. Vendo uma oportunidade de colher os frutos desse aumento nos preços das casas, eles venderam suas casas em 2020 por US $ 1,2 milhão. Os ganhos de capital da venda foram de $ 700.000.
Como um casal entrando em ação em conjunto, eles puderam excluir $ 500.000 dos ganhos de capital, deixando $ 200.000 sujeitos ao imposto sobre ganhos de capital. Sua renda combinada os coloca na faixa de 20% de imposto. Portanto, o imposto sobre ganhos de capital era de $ 40.000.
Como evitar imposto sobre ganhos de capital nas vendas de residências
Deseja reduzir o imposto sobre a venda de sua casa? Existem maneiras de reduzir o que você deve ou evitar impostos sobre a venda de sua propriedade. Se você é proprietário e morou em sua casa por dois dos últimos cinco anos, pode excluir até $ 250.000 ($ 500.000 para pessoas casadas que entram com o pedido em conjunto) do ganho de impostos.
Ajustes na base de custo também podem ajudar a reduzir o ganho. Sua base de custo pode ser aumentada incluindo taxas e despesas associadas à compra da casa, melhorias na casa e acréscimos. O aumento resultante na base de custo, portanto, reduz os ganhos de capital.
Além disso, as perdas de capital de outros investimentos podem ser usadas para compensar os ganhos de capital da venda de sua casa. Grandes perdas podem até mesmo ser transportadas para os anos fiscais subsequentes. Vamos explorar outras maneiras de reduzir ou evitar impostos sobre ganhos de capital nas vendas de casas.
Use trocas 1031 para evitar impostos
Os proprietários podem evitar o pagamento de impostos sobre a venda de sua casa reinvestindo o produto da venda em uma propriedade semelhante por meio de uma troca 1031. Esta troca igual – nomeada após o código IRS Seção 1031 – permite a troca de propriedade semelhante sem outra consideração ou propriedade semelhante incluindo outras considerações, como dinheiro. A troca 1031 permite que o imposto sobre o ganho com a venda de uma propriedade seja diferido, em vez de eliminado.
Proprietários – incluindo corporações, indivíduos, fundos, parcerias e LLCs – de propriedades de investimento e negócios podem aproveitar a troca 1031 ao trocar negócios ou propriedades de investimento por outros do mesmo tipo.
As propriedades sujeitas à permuta 1031 devem ser para fins comerciais ou de investimento, não para uso pessoal. A parte da troca 1031 deve identificar por escrito as propriedades de substituição no prazo de 45 dias a partir da venda e deve concluir a troca por uma propriedade comparável à do aviso no prazo de 180 dias a partir da venda.
Transforme sua segunda casa em sua residência principal
As exclusões de ganhos de capital são atraentes para muitos proprietários de casas, tanto que eles podem tentar maximizar seu uso ao longo de sua vida. Como os ganhos em residências não primárias e propriedades para aluguel não têm as mesmas exclusões, mais pessoas têm buscado maneiras inteligentes de reduzir o imposto sobre ganhos de capital na venda de suas propriedades. Uma maneira de fazer isso é converter uma segunda casa ou propriedade alugada em uma residência principal.
Um proprietário pode fazer sua segunda casa como sua residência principal por dois anos antes de vendê-la e aproveitar a exclusão de imposto de ganhos de capital do IRS. No entanto, as estipulações se aplicam. As deduções para depreciação sobre os ganhos obtidos antes de 6 de maio de 1997 não serão consideradas na exclusão.
De acordo com a Lei de Imposto de Assistência à Habitação de 2008, um imóvel alugado convertido em residência principal só pode ter a exclusão de ganhos de capital durante o período em que o imóvel foi usado como residência principal. As mais-valias são alocadas a todo o período de propriedade. Enquanto estiver servindo como uma propriedade alugada, a parte alocada se enquadra no uso não qualificado e não é elegível para a exclusão.
Para evitar que alguém aproveite a exclusão de troca e ganhos de capital de 1031, o American Jobs Creation Act de 2004 estipula que a exclusão se aplica se a propriedade trocada tiver sido mantida por pelo menos 5 anos após a troca.
Como as vendas a prestações reduzem os impostos
Ter um grande lucro com a venda de um investimento é o sonho. No entanto, o imposto correspondente sobre a venda não pode ser. Para os proprietários de imóveis para locação e segundas residências, existe uma forma de reduzir o impacto fiscal. Para reduzir o lucro tributável, o proprietário do imóvel pode optar pela venda a prazo, na qual parte do ganho é diferido ao longo do tempo. Um pagamento específico é gerado ao longo do prazo especificado no contrato.
Cada pagamento consiste em principal, ganho e juros, com o principal representando a base de custo não tributável e os juros tributados como receita ordinária. A parte fracionária do ganho resultará em um imposto mais baixo do que o imposto sobre um retorno de ganho de montante fixo. Quanto tempo o dono da propriedade a manteve determinará como ela será tributada: ganhos de capital de curto ou longo prazo.
Como funcionam os impostos imobiliários
Como a maioria das compras que fazemos, os impostos são calculados sobre o preço de compra. O mesmo se aplica ao setor imobiliário. Os governos estaduais e locais cobram impostos imobiliários ou de propriedade sobre propriedades imobiliárias; esses impostos recolhidos ajudam a pagar serviços públicos, projetos, escolas e muito mais.
Os impostos imobiliários são impostos ad valorem, que são impostos contra o valor da casa e do terreno onde ela fica. Não é avaliado com base no custo – o que foi pago por ele. O imposto sobre imóveis é calculado multiplicando a taxa de imposto pelo valor estimado da propriedade. As taxas de imposto variam entre as jurisdições e podem mudar, assim como o valor avaliado da propriedade. No entanto, algumas isenções e deduções estão disponíveis para determinadas situações.
Como calcular a base de custo de uma casa
A base de custo de uma casa é o que você pagou (seu custo) por ela. Estão incluídos o preço de compra, certas despesas associadas à compra da casa, custos de melhorias, certas taxas legais e muito mais.
Exemplo: Em 2010, Rachel comprou sua casa por $ 400.000. Ela não fez melhorias e não sofreu perdas durante os dez anos que morou lá. Em 2020, ela vendeu sua casa por $ 550.000. Sua base de custo foi de $ 400.000 e seu ganho tributável foi de $ 150.000. Ela optou por excluir os ganhos de capital e, como resultado, não devia impostos.
O que é base doméstica ajustada
A base de custo de uma casa pode mudar. As reduções na base de custo ocorrem quando você recebe uma devolução de seu custo. Por exemplo, você comprou uma casa por $ 250.000 e mais tarde sofreu uma perda em um incêndio. Sua seguradora residencial emite um pagamento de $ 100.000, reduzindo sua base de custo para $ 150.000 ($ 250.000 base de custo original – $ 100.000 de pagamento de seguro).
As benfeitorias necessárias para a manutenção da casa sem valor agregado, com vida útil inferior a um ano ou que não façam mais parte da sua casa não aumentarão sua base de custos.
Da mesma forma, alguns eventos e atividades podem aumentar a base de custos. Por exemplo, você gasta $ 15.000 para adicionar um banheiro à sua casa. Sua nova base de custo aumentará na quantia que você gastou para melhorar sua casa.
Base para herdar uma casa
Se você herdou uma casa, a base de custo é o valor justo de mercado (FMV) da casa quando o proprietário original morreu. Por exemplo, você herda uma casa pela qual o proprietário original pagou $ 50.000. A casa foi avaliada em $ 400.000 no momento da morte do proprietário original. Seis meses depois, você vende a casa por $ 500.000. O ganho tributável é de $ 100.000 (preço de venda de $ 500.000 – base de custo de $ 400.000).
O valor justo de mercado é determinado na data da morte do concedente ou na data de avaliação alternativa se o executor apresentar uma declaração de imposto sobre a propriedade e escolher esse método.
Relatório dos rendimentos da venda de casas ao IRS
É necessário relatar a venda de uma casa se você recebeu um Formulário 1099-S relatando os rendimentos da venda ou se houver um ganho não excluível. O formulário 1099-S é um formulário fiscal do IRS que informa a venda ou troca de bens imóveis. Este formulário geralmente é emitido pela imobiliária, empresa de fechamento ou credor hipotecário. Se você atender às qualificações do IRS para não pagar imposto sobre ganhos de capital na venda, informe seu corretor imobiliário até 15 de fevereiro após o ano da transação.
O IRS detalha quais transações não são relatáveis:
- Se o preço de venda for $ 250.000 ($ 500,00 para pessoas casadas) ou menos e o ganho for totalmente excluível da renda bruta. O proprietário também deve afirmar que cumpre o requisito de residência principal. O profissional do setor imobiliário deve receber a certificação de que essas atestados são verdadeiros.
- Se o cedente for uma empresa, um governo ou setor governamental, ou um cedente de volume isento (alguém que tem ou vai vender 25 ou mais propriedades imobiliárias reportáveis para 25 ou mais partes)
- Não vendas, como presentes
- Uma transação para satisfazer um empréstimo garantido
- Se a contraprestação total da transação for de $ 600 ou menos, o que é chamado de transferência de minimus
Considerações Especiais
O que acontece em caso de divórcio ou para militares? Felizmente, existem considerações para essas situações. Em um divórcio, o cônjuge que recebeu a propriedade de uma casa pode contar os anos em que a casa foi propriedade do ex-cônjuge para se qualificar para o requisito de uso. Além disso, se o donatário for proprietário da casa, o requisito de uso pode incluir o tempo que o ex-cônjuge passa morando na casa até a data da venda.
Os militares e alguns funcionários do governo em serviço estendido oficial e seus cônjuges podem optar por adiar a exigência de cinco anos por até dez anos durante o serviço. Essencialmente, contanto que o militar ocupe a casa por 2 de 15 anos, ele se qualifica para a exclusão de ganhos de capital (até $ 250.000 para contribuintes solteiros e até $ 500.000 para contribuintes casados que entram com ações conjuntas).
Impostos sobre ganhos de capital em propriedades de investimento
Os imóveis podem ser categorizados de forma diferente. Mais comumente, é classificado como investimento ou propriedade de aluguel ou residência principal. A residência principal de um proprietário é o imóvel usado como local principal onde ele vive. Um investimento ou propriedade alugada é um imóvel comprado ou reaproveitado para gerar receita ou lucro para o (s) proprietário (s) ou investidor (es).
A forma como a propriedade é classificada afeta como ela é tributada e quais deduções fiscais, como deduções de juros de hipotecas, podem ser reivindicadas. De acordo com a Lei de Reduções de Impostos e Empregos de 2017, até $ 750.000 de juros de hipotecas sobre uma residência principal podem ser deduzidos. No entanto, se uma propriedade for usada exclusivamente como propriedade de investimento, ela não se qualifica para a exclusão de ganhos de capital.
Os diferimentos do imposto sobre ganhos de capital são permitidos para propriedades de investimento de acordo com a troca 1031 se o produto da venda for usado para comprar um investimento do mesmo tipo. E as perdas de capital incorridas no ano fiscal podem ser usadas para compensar os ganhos de capital da venda de propriedades de investimento. Assim, embora não seja permitida a exclusão de ganhos de capital, existem formas de reduzir ou eliminar os impostos sobre ganhos de capital para propriedades de investimento.
Propriedade para aluguel x casa de férias
Propriedades para aluguel são imóveis alugados a terceiros para gerar receita ou lucros. Uma casa de férias é um imóvel de uso recreativo e não é considerado a residência principal. É usado para estadias de curta duração, principalmente para férias.
Freqüentemente, os proprietários convertem suas casas de férias em imóveis para aluguel quando não estão em uso por eles. A receita gerada com o aluguel pode cobrir a hipoteca e outras despesas de manutenção. No entanto, existem algumas coisas a se ter em mente. Se a casa de férias for alugada por menos de 15 dias, a renda não será declarada. Se a casa de férias for usada pelo proprietário por menos de duas semanas em um ano e depois for alugada pelo restante, ela será considerada uma propriedade de investimento.
Os proprietários podem aproveitar a exclusão do imposto sobre ganhos de capital ao vender sua casa de férias se atenderem às regras de propriedade e uso do IRS.
Impostos imobiliários vs. impostos imobiliários
Imóveis e propriedades são freqüentemente usados de forma intercambiável, assim como os impostos imobiliários e os impostos sobre propriedades. No entanto, propriedade é um termo amplo para descrever diferentes ativos, incluindo imóveis, de propriedade de uma pessoa; e nem todas as propriedades são tributadas da mesma forma.
Os impostos sobre a propriedade, no que se refere a imóveis, são impostos ad valorem cobrados pelos governos estaduais e locais onde o imóvel está localizado. O imposto sobre a propriedade imobiliária é calculado multiplicando-se a alíquota do imposto sobre a propriedade pelo valor de mercado do imóvel, que inclui o valor do imóvel (por exemplo, casas, condomínios e edifícios) e o terreno onde ele fica.
Os impostos sobre a propriedade, no que se refere a bens pessoais, são impostos aplicados a bens móveis. Os bens imóveis, que são imóveis, não estão incluídos no imposto sobre a propriedade pessoal. Exemplos de bens pessoais incluem carros, embarcações e equipamentos pesados. Os impostos sobre a propriedade são aplicados em nível estadual ou local e podem variar de estado para estado.
Perguntas frequentes sobre imposto sobre ganhos de capital sobre imóveis
As vendas de casas são isentas de impostos?
As vendas de casas são isentas de impostos se a condição da venda atender a determinados critérios. O vendedor deve ser proprietário da casa e usá-la como residência principal por 2 dos últimos 5 anos (até a data de fechamento). Os dois anos não devem ser consecutivos para se qualificar. O vendedor não deve ter vendido uma casa nos últimos dois anos e reivindicado a exclusão do imposto sobre ganhos de capital. Se os ganhos não ultrapassarem o limite de exclusão ($ 250.000 para solteiros e $ 500.000 para pessoas casadas que entram com o pedido em conjunto), o vendedor não deve impostos sobre a venda de sua casa.
Como evito pagar impostos ao vender minha casa?
Existem várias maneiras de evitar o pagamento de impostos sobre a venda de sua casa. Aqui, vamos listar alguns. Compense seus ganhos de capital com perdas de capital. As perdas de capital de anos anteriores podem ser transportadas para compensar os ganhos em anos futuros.
Considere usar a exclusão de residência primária do IRS. Para contribuintes solteiros, você pode excluir até $ 250.000 dos ganhos de capital, e para contribuintes casados que declarem em conjunto, você pode excluir até $ 500.000 dos ganhos de capital (certas restrições se aplicam).
Além disso, em uma troca 1031, você pode transformar o produto da venda de uma propriedade de aluguel ou investimento em um investimento semelhante no prazo de 180 dias.
Quanto devo pagar quando vender minha casa?
A quantidade de impostos que você paga depende do valor do ganho com a venda de sua casa e de sua faixa de impostos. Se seus lucros não excederem o valor de exclusão e você atender às diretrizes do IRS para reivindicar a exclusão, você não deve nada. Se seus lucros excederem o valor de exclusão e você ganhar menos de $ 80.000 por ano, deverá pagar um imposto de 15% (com base no status de registro único) sobre os lucros.
A taxa de imposto depende da renda. É importante consultar um profissional tributário para determinar e discutir suas obrigações fiscais.
Devo relatar a venda da minha casa ao IRS?
É possível que você não seja obrigado a relatar a venda de sua casa se nenhuma das afirmações a seguir for verdadeira:
- Você tem ganho tributável e não excludente com a venda de sua casa (> $ 250.000 para contribuintes solteiros e> $ 500.000 para contribuintes casados apresentando em conjunto)
- Você recebeu um 1099-S, relatando receitas de transações imobiliárias
- Você deseja relatar o ganho como tributável, mesmo se todo ou uma parte estiver dentro das diretrizes de exclusão
The Bottom Line
Os impostos sobre ganhos de capital podem ser substanciais. Felizmente, o Tax Relief Act de 1997 oferece algum alívio aos proprietários que atendem a certos critérios do IRS. Para declarantes de imposto individuais, até $ 250.000 dos ganhos de capital podem ser excluídos, e para declarantes de impostos casados que declarem em conjunto, até $ 500.000 dos ganhos de capital podem ser excluídos. Para ganhos que excedam esses limites, são aplicadas taxas de ganhos de capital.
Existem exceções para certas situações, como divórcio e implantação militar, e existem regras para quando as vendas devem ser relatadas. Compreender as regras fiscais e ficar a par das alterações fiscais pode ajudá-lo a preparar-se melhor para a venda da sua casa.
Conselheiro Insight
Kimerly Polak Guerrero, CFP®, RICP® Polero ICE Advisers, Nova York, NY
Além da isenção de $ 250.000 (ou $ 500.000 para um casal), você também pode subtrair o custo total da propriedade do preço de venda. Sua base de custo é calculada começando com o preço que você pagou pela casa e, em seguida, adicionando as despesas de compra (por exemplo, custos de fechamento, seguro de título e quaisquer taxas de liquidação).
A este valor, você pode adicionar o custo de quaisquer acréscimos e melhorias que você fez e que tiveram uma vida útil de mais de um ano.
Por fim, adicione seus custos de venda, como comissões de corretores imobiliários e honorários advocatícios, bem como quaisquer impostos de transferência incorridos.
Quando você terminar de totalizar todos esses custos de compra e venda e melhorias na propriedade, seu ganho de capital na venda provavelmente será muito menor, o suficiente para se qualificar para a isenção.