Os empréstimos da FHA podem ser usados para propriedades de investimento?
A Federal Housing Authority (FHA) é a maior seguradora de hipotecas dos Estados Unidos, com mais de US $ 1,3 trilhão em sua carteira. Como parte do Escritório de Habitação do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos, ajuda cerca de um milhão de pessoas em todo o país a empréstimos FHA muito mais atraentes do que as hipotecas convencionais.
Embora isso possa ser uma boa notícia para alguns proprietários, os investidores imobiliários que procuram aproveitar os benefícios de um empréstimo FHA podem precisar procurar outro lugar. Isso ocorre porque as condições desses empréstimos restringem aqueles que se qualificam.
Continue lendo para saber mais sobre os empréstimos FHA, quem se qualifica e se você pode usá-los para financiar propriedades para alugar.
Principais vantagens
- A Federal Housing Authority garante hipotecas que exigem um pagamento inicial baixo e padrões de subscrição liberais.
- Por causa dos benefícios que vêm com os empréstimos FHA, eles não podem ser usados para uma segunda residência, aluguel, férias ou outras propriedades de investimento.
- Os mutuários do FHA devem se mudar para a casa 60 dias após o fechamento da hipoteca e devem mantê-la como residência principal por pelo menos um ano inteiro.
- A FHA também faz seguro hipotecário para residências com até quatro unidades, desde que uma delas seja ocupada pelo proprietário.
O que são empréstimos FHA?
Os proprietários de casas tiveram dificuldade em comprar e manter os pagamentos de suas propriedades durante a Grande Depressão. Eles eram limitados a empréstimos no valor de 50% do valor de mercado de um imóvel e os termos da hipoteca eram geralmente muito curtos. Muitos empréstimos terminaram com pagamentos volumosos, algo que a maioria das pessoas não tinha condições de fazer. Isso levou a uma enorme quantidade de inadimplência, elevando a taxa de execução hipotecária. Em 1934, o Congresso dos Estados Unidos decidiu formar a Federal Housing Administration em um esforço para promover a aquisição de casa própria a preços acessíveis. Foi assim que surgiu o programa de empréstimos da Federal Housing Administration (FHA).
Os empréstimos oferecidos pela FHA têm requisitos de pagamento mais baixos e padrões de subscrição mais liberais do que a maioria das hipotecas convencionais. Por exemplo, em 2020, os proprietários só precisam de uma pontuação de crédito de 580 ou mais para se qualificar. Os candidatos aprovados podem financiar até 96,5%, o que significa que eles só precisam investir 3,5%. Aqueles com pontuação de crédito inferior a 579 ainda se qualificam, mas precisam diminuir um pouco mais – 10%.
Os empréstimos FHA são, em sua maioria, restritos a compradores que pretendem usar a casa que compraram como residência principal. Isso significa que um empréstimo da FHA não pode ser usado para financiar uma segunda casa, uma casa para alugar, uma casa de férias ou uma propriedade de investimento. No entanto, existem algumas exceções e algumas maneiras de contornar essa regra geral.
Requisito de ocupação FHA
De acordo com as regras e diretrizes da FHA, a propriedade que está sendo financiada deve ser ocupada pelo proprietário. Isso significa que aluguel e propriedades sazonais não se aplicam. O FHA usa essa regra como uma forma de evitar que os investidores se beneficiem do programa.
Os hipotecários com empréstimos garantidos pela FHA são obrigados a usar sua casa como residência principal por pelo menos um ano inteiro.
O mutuário deve tomar posse da casa dentro de 60 dias após o fechamento da hipoteca e deve morar na casa durante a maior parte do ano. A propriedade deve ser usada como residência principal por pelo menos um ano. Se houver mais de um mutuário listado na hipoteca, o FHA exige pelo menos um para atender ao requisito de ocupação.
Refinanciando um empréstimo FHA existente
Suponha que alguém use um empréstimo da FHA para financiar a compra de uma residência principal. O proprietário pode se mudar de casa no futuro, mas eles continuam a possuí-la e alugá-la para obter renda. Em outras palavras, a casa se torna uma propriedade de investimento. Suponha também que as taxas de juros caiam e o proprietário queira refinanciar para um negócio melhor.
Mesmo que ele não more mais na casa, as regras do FHA permitem que ele faça o refinanciamento em outro empréstimo do FHA. Um refinanciamento de FHA para FHA também é conhecido como um refinanciamento de simplificação de FHA.
Existem vários requisitos para se qualificar para o refinanciamento:
- Um mínimo de 210 dias deve ter se passado desde que você fechou seu empréstimo hipotecario original.
- Você deve ter feito pelo menos seis pagamentos mensais em sua hipoteca emitida pelo FHA.
- Se você teve seu empréstimo FHA há menos de um ano, não pode ter nenhum pagamento vencido há mais de 30 dias. Se você reteve seu empréstimo do FHA por mais de um ano, tem direito a um único pagamento atrasado de 30 dias em 12 meses, mas esse atraso não pode ter ocorrido nos últimos 90 dias.
- O refinanciamento deve reduzir o principal mensal e os pagamentos de juros, o que costuma ser descrito como um benefício líquido tangível. Por exemplo, se seu pagamento mensal anterior era de $ 1.100, seu novo pagamento mensal após o refinanciamento deve ser de $ 1.050 ou menos. O refinanciamento em uma hipoteca de prazo mais curto também qualifica um benefício líquido tangível.
Se o proprietário atender aos critérios acima, os refinanciamentos simplificados do FHA são, provavelmente, os empréstimos mais fáceis de fechar. Eles não exigem verificação de emprego ou renda, nenhuma verificação de pontuação de crédito e nenhuma avaliação residencial. A principal coisa que importa é que o proprietário fez os pagamentos do empréstimo FHA existentes dentro do prazo.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Duplo proposito
Outra maneira de usar um empréstimo FHA para comprar uma propriedade de renda é comprar uma residência com várias unidades. O FHA permite que os proprietários comprem um imóvel com até quatro unidades, desde que uma seja ocupada pelo proprietário. No entanto, não há limite para o tamanho do lote. Dessa forma, o proprietário pode morar em uma unidade, tornando-a uma propriedade ocupada pelo proprietário e, portanto, elegível para o FHA. O proprietário pode alugar a (s) outra (s) unidade (s) para renda.
Um investidor experiente em um mercado de aluguel aquecido às vezes ganha renda suficiente usando esse método para morar com uma casa de graça. Conforme observado acima, o FHA empresta até 96,5% do valor de avaliação, o que significa que o comprador pode colocar apenas 3,5%.
Considerações Especiais
O FHA tem disposições especiais que podem permitir que você receba renda de aluguel de sua casa. Se seu trabalho exigir que você se mude e você precisar de uma segunda casa, ou se sua casa for muito pequena para sua família em expansão, você poderá alugar sua primeira casa depois de cumprir o requisito de ocupação de um ano. Se você está ausente do trabalho porque está incapacitado de outra forma, pode alugar quartos em sua casa para hóspedes para compensar os salários perdidos.
Claro, você sempre pode pagar a hipoteca mais cedo. O FHA não cobra nenhuma penalidade de pré-pagamento, portanto, se você puder eliminar o empréstimo em sua totalidade, estará livre para fazer o que quiser com a propriedade.