Como os impostos de propriedade são calculados
Todos os anos, milhões de proprietários pagam impostos sobre a propriedade. Em vez de apenas pagar a conta do imposto quando é devido, é importante entender os cálculos por trás de como os impostos sobre a propriedade são avaliados pelo escritório do avaliador de propriedade em sua comunidade. Dessa forma, você pode ter certeza de que não está sendo cobrado em excesso.
Avaliação do imposto sobre a propriedade
Diferentes tipos de propriedades têm vários tipos de impostos cobrados sobre o terreno e suas estruturas. Por exemplo, um terreno baldio terá um valor avaliado significativamente mais baixo do que um pedaço de propriedade comparável que foi melhorado e, como resultado, terá menos impostos sobre a propriedade. Se houver acesso a serviços públicos, como esgoto, água e gás, a avaliação do terreno pode ser maior. Se o avaliador sentir que a terra tem potencial para ser desenvolvida, isso pode levar a uma avaliação mais alta e mais impostos para o proprietário. O valor tributado de uma propriedade provém de uma porcentagem do valor avaliado da propriedade.
Principais vantagens
- Os impostos sobre a propriedade são uma importante fonte de receita para os governos locais e estaduais e são usados para financiar serviços como educação, transporte, emergência, parques, recreação e bibliotecas.
- Cidades, condados e distritos escolares em uma região têm, cada um, o poder de cobrar impostos sobre as propriedades dentro de seus limites.
- As taxas de imposto para cada jurisdição são calculadas separadamente; em seguida, todas as taxas são somadas para determinar a alíquota tributária total – o que é chamado de alíquota da usina – para uma região inteira.
- Os impostos sobre a propriedade são calculados tomando a taxa do moinho e multiplicando-a pelo valor de avaliação de sua propriedade.
- Para chegar ao valor avaliado, um avaliador primeiro estima o valor de mercado de sua propriedade usando um ou uma combinação de três métodos: avaliação de vendas, método de custo e método de receita.
- O valor de mercado é então multiplicado por uma taxa de avaliação para chegar ao valor avaliado.
Os impostos sobre a propriedade são uma importante fonte de receita para os governos municipais e municipais. Os diferentes conselhos, conselhos e legislaturas se reúnem para decidir as taxas apropriadas. Eles realizam audiências orçamentárias para determinar quanto dinheiro precisa ser alocado para fornecer os vários serviços exigidos pela comunidade local. Esses serviços – como educação, transporte, emergência, parques, recreação e bibliotecas – são financiados por impostos sobre a propriedade.
Começando com o ano fiscal de 2018, a Lei de Reduções de Impostos e Empregos estabeleceu um limite de US $ 10.000 por ano (US $ 5.000 para os casados e arquivando separadamente) nas deduções federais para impostos estaduais e locais (SALT). Este valor inclui todos os impostos sobre imóveis, renda e vendas da propriedade.
Cálculo de impostos de propriedade
Os impostos sobre a propriedade são calculados com base no valor da propriedade. Isso inclui o terreno e os edifícios nele. Normalmente, os assessores fiscais avaliam a propriedade a cada um a cinco anos e cobram do proprietário do registro a taxa apropriada de acordo com os padrões estabelecidos pela autoridade tributária. Os avaliadores calculam esse valor usando a taxa da usina – também chamada de imposto da usina – e o valor da propriedade avaliada.
Taxa de moagem ou imposto de moagem
A taxa do moinho é a alíquota do imposto cobrado sobre o valor da propriedade, com um moinho representando um décimo de um centavo. Portanto, para $ 1.000 do valor de propriedade avaliado, uma usina seria igual a $ 1.
As taxas de imposto para cada jurisdição fiscal em uma área são calculadas separadamente; em seguida, todas as taxas são somadas para determinar a taxa total da fábrica para uma região inteira. Geralmente, cada cidade, condado e distrito escolar têm o poder de cobrar impostos sobre as propriedades dentro de seus limites. Cada entidade calcula sua taxa de moagem exigida e eles são então somados para calcular a taxa de moagem total.
Por exemplo, suponha que o valor total da propriedade avaliada em um condado seja de $ 100 milhões e o condado decida que precisa de $ 1 milhão em receitas fiscais para executar suas operações necessárias. A taxa da usina seria de US $ 1 milhão dividido por US $ 100 milhões, o que equivale a 1%.
Agora, suponha que a cidade e o distrito escolar calculem um imposto sobre a fábrica de 0,5% e 3%, respectivamente. A taxa total da usina para a região seria de 4,5% (1% + 0,5% + 3%) ou 45 usinas.
3 maneiras de avaliar o valor da propriedade
Os impostos sobre a propriedade são calculados tomando a taxa da usina e multiplicando-a pelo valor estimado da propriedade do proprietário. O valor avaliado estima o valor de mercado razoável para sua casa. Baseia-se nas condições prevalecentes do mercado imobiliário local.
O avaliador irá revisar todas as informações relevantes em torno de sua propriedade para estimar seu valor geral. Para lhe dar a avaliação mais precisa, o avaliador deve olhar para quais propriedades comparáveis estão sendo vendidas nas atuais condições de mercado, quanto seriam os custos de reposição para a propriedade, os custos de manutenção para o proprietário do imóvel, quaisquer melhorias que foram concluídas, qualquer receita que você esteja ganhando com a propriedade e quantos juros seriam cobrados para comprar ou construir uma propriedade comparável à sua.
O avaliador pode estimar o valor de mercado da propriedade usando três métodos diferentes, e eles têm a opção de escolher um único ou qualquer combinação dos três.
1. Realizando uma avaliação de vendas
O avaliador avalia a propriedade usando vendas comparáveis na área. Os critérios incluem a localização, o estado da propriedade, quaisquer melhorias e as condições gerais do mercado. O avaliador, então, faz ajustes nos números para mostrar mudanças específicas na propriedade, como novas adições e reformas.
2. O Método de Custo
É quando o avaliador determina o valor de sua propriedade com base em quanto custaria para substituí-la. Se a propriedade for mais antiga, os assessores determinam o valor da depreciação ocorrida e quanto valeria a propriedade se estivesse vazia. Para propriedades mais novas, o avaliador deduz qualquer depreciação realista e analisa os custos de materiais de construção e mão de obra, incluindo esses números no valor final da propriedade.
3. O Método de Renda
Este método é baseado em quanta renda você poderia ganhar com a propriedade se ela fosse alugada. Usando a abordagem do método de renda, o avaliador considera os custos de manutenção da propriedade, gerenciamento da propriedade, seguro e impostos, bem como o retorno que você poderia razoavelmente antecipar da propriedade. Após determinar o valor de mercado da propriedade, o valor avaliado será obtido tomando o seu valor real e multiplicando-o por uma taxa de avaliação. Essa taxa é uma porcentagem uniforme, varia de acordo com a jurisdição fiscal e pode ser qualquer porcentagem abaixo de 100%. Após obter o valor avaliado, ele é multiplicado pela taxa da usina para determinar os impostos sobre a propriedade devidos.
Por exemplo, suponha que o avaliador determine que o valor de sua propriedade é $ 500.000 e a taxa de avaliação é de 8%. O valor avaliado seria $ 40.000. Considerando a taxa da usina de 4,5% que calculamos anteriormente, o imposto devido seria de $ 1.800 ($ 40.000 x 4,5%).
Assim que o avaliador tem o valor, ele trabalha em duas etapas: primeiro, envia o valor de avaliação do imóvel ao proprietário; então, eles seguem com um projeto de lei fiscal.
Informações úteis sobre impostos de propriedade
A maioria das avaliações do imposto sobre a propriedade é feita anualmente ou a cada cinco anos, dependendo da comunidade onde a propriedade está localizada. Depois que o proprietário recebe sua avaliação com a avaliação do imóvel, uma conta do imposto sobre a propriedade é enviada separadamente.
As informações que o avaliador possui são consideradas como parte do registro público. Os proprietários podem ver quanto devem pagar acessando o site do avaliador e inserindo seu endereço. Às vezes, eles podem ser cobrados uma pequena taxa para acessar este material. Outra opção é ir ao escritório do avaliador no tribunal do condado. Quando estiver no tribunal do condado, você pode consultar as informações e imprimir uma cópia por uma taxa nominal.
The Bottom Line
Os impostos sobre a propriedade podem ser confusos. Para pagar o valor correto, é necessário compreender como o imposto é calculado, onde obter essas informações e quando as faturas de impostos são enviadas e devidas. Algumas cidades permitem que seus residentes vejam e / ou paguem suas contas de imposto sobre a propriedade online. Os proprietários devem fazer a sua parte para se manterem informados, sabendo como os impostos são calculados quando ocorre o ciclo de faturamento e onde podem localizá-lo.