15 dicas para comprar sua primeira propriedade para locação
Está pensando em comprar uma propriedade de investimento? O mercado imobiliário produziu muitas das pessoas mais ricas do mundo, então há muitos motivos para pensar que é um bom investimento. Os especialistas concordam, porém, que, como acontece com qualquer investimento, é melhor estar bem versado antes de mergulhar com centenas de milhares de dólares. Aqui estão as coisas que você deve considerar e investigar.
Principais vantagens
- A compra de uma propriedade de investimento para obter receita de aluguel pode ser arriscada.
- Os compradores geralmente precisam garantir um adiantamento de pelo menos 20%.
- Ser proprietário exige uma ampla gama de habilidades, que podem ser tão diversas quanto entender a lei básica do inquilino até ser capaz de consertar uma torneira que vaza.
- Os especialistas recomendam ter um colchão financeiro, caso você não alugue o imóvel, ou se a renda do aluguel não cobrir a hipoteca.
1. Você foi criado para ser um proprietário?
Você conhece bem uma caixa de ferramentas? Como você está consertando drywall ou desobstruindo um banheiro? Claro, você pode ligar para alguém para fazer isso por você ou pode contratar um gerente de propriedade, mas isso vai corroer seus lucros. Os proprietários que têm uma ou duas casas costumam fazer seus próprios reparos para economizar dinheiro.
Claro, isso muda conforme você adiciona mais propriedades ao seu portfólio. Lawrence Pereira, presidente da King Harbor Wealth Management em Redondo Beach, Califórnia, mora na Costa Oeste, mas possui propriedades na Costa Leste. Como alguém que diz que não é nada prático, ele faz tudo funcionar. Como?“Montei uma equipe sólida de faxineiros, trabalhadores manuais e empreiteiros”, diz Pereira.
Isso não é aconselhável para novos investidores, mas quando você pega o jeito de investir em imóveis, não precisa permanecer local.
Se você não é do tipo prático e não tem muito dinheiro sobrando, ser um senhorio pode não ser certo para você.
2. Pague a dívida pessoal
Investidores experientes podem carregar dívidas como parte de sua estratégia de investimento de portfólio, mas a pessoa média deve evitá-la. Se você tem empréstimos estudantis, contas médicas não pagas ou filhos que irão cursar a faculdade em breve, comprar um imóvel alugado pode não ser o movimento certo.
Pereira concorda que ser cauteloso é fundamental, dizendo: “Não é necessário pagar dívidas se o retorno do seu imóvel for maior do que o custo da dívida. Esse é o cálculo que você precisa fazer.”Pereira sugere ter uma reserva de dinheiro.”Não se coloque em uma posição em que você não tenha dinheiro para pagar sua dívida. Sempre tenha uma margem de segurança.”
3. Garanta um pagamento inicial
As propriedades de investimento geralmente exigem um pagamento inicial maior do que as propriedades ocupadas pelo proprietário; eles têm requisitos de aprovação mais rigorosos. Os 3% que você pode ter investido na casa onde mora atualmente não vão funcionar para uma propriedade de investimento. Você precisará de um adiantamento de pelo menos 20%, visto que o seguro hipotecário não está disponível para imóveis para alugar. Você pode obter o pagamento inicial por meio de financiamento bancário, como um empréstimo pessoal.
4. Encontre o local certo
A última coisa que você quer é ficar preso a um imóvel alugado em uma área que está em declínio, em vez de estável ou ganhando força. Uma cidade ou local onde a população está crescendo e um plano de revitalização está em andamento representa uma oportunidade de investimento potencial.
Ao escolher um imóvel lucrativo para aluguel, procure um local com baixos impostos sobre a propriedade, um distrito escolar decente e muitas comodidades, como parques, shoppings, restaurantes e cinemas. Além disso, um bairro com baixos índices de criminalidade, acesso a transporte público e um mercado de trabalho crescente pode significar um pool maior de locatários em potencial.
5. Você deve comprar ou financiar?
É melhor comprar à vista ou financiar sua propriedade de investimento? Isso depende de seus objetivos de investimento. Pagar em dinheiro pode ajudar a gerar um fluxo de caixa mensal positivo. Pegue um imóvel alugado que custa $ 100.000 para comprar. Com renda de aluguel, impostos, depreciação e imposto de renda, o comprador em dinheiro poderia ver $ 9.500 em ganhos anuais, ou um retorno anual de 9,5% sobre o investimento de $ 100.000.
Por outro lado, o financiamento pode dar um retorno maior. Para um investidor que aposta 20% em uma casa, com capitalização de 4% sobre a hipoteca, após tirar despesas operacionais e juros adicionais, os ganhos somam cerca de US $ 5.580 por ano. O fluxo de caixa é menor para o investidor, mas um retorno anual de 27,9% sobre o investimento de $ 20.000 é muito maior do que os 9,5% ganhos pelo comprador à vista.
6. Cuidado com as altas taxas de juros
O custo do empréstimo pode ser relativamente barato em 2020, mas a taxa de juros em uma propriedade de investimento é geralmente mais alta do que uma taxa de juros de hipoteca tradicional. Se você decidir financiar sua compra, precisará de um pagamento de hipoteca baixo que não afetará muito seus lucros mensais.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
7. Calcule Suas Margens
As empresas de Wall Street que compram propriedades em dificuldades pretendem retornos de 5% a 7% porque, entre outras despesas, precisam pagar ao pessoal. Os indivíduos devem estabelecer uma meta de retorno de 10%. Estimar os custos de manutenção em 1% do valor do imóvel ao ano. Outros custos incluem seguro do proprietário, possíveis taxas de associação do proprietário, impostos sobre a propriedade, despesas mensais como controle de pragas e paisagismo, juntamente com despesas regulares de manutenção para reparos.
8. Invista em seguro de senhorio
Proteja seu novo investimento: Além do seguro residencial, considere a aquisição de umseguro residencial. Esse tipo de seguro geralmente cobre danos à propriedade, perda de receita de aluguel e proteção de responsabilidade – no caso de um inquilino ou visitante sofrer ferimentos como resultado de problemas de manutenção da propriedade.
Para reduzir seus custos, investigue se uma seguradora permite que você combine o seguro do proprietário com a apólice de seguro do proprietário.
9. Fatore os custos inesperados
Não são apenas os custos de manutenção e conservação que irão corroer sua receita de aluguel. Sempre existe a possibilidade de uma emergência surgir – danos ao telhado causados por um furacão, por exemplo, ou estourar canos que destroem o chão de uma cozinha. Planeje reservar de 20% a 30% de sua receita de aluguel para esses tipos de custos, de modo que você tenha um fundo para pagar pelos reparos em tempo hábil.
10. Evite um fixador superior
É tentador procurar uma casa que você possa conseguir com uma pechincha e transformar em um imóvel alugado. No entanto, se esta é sua primeira propriedade, provavelmente é uma má ideia. A menos que você tenha um empreiteiro que faça um trabalho de qualidade barato – ou você seja especializado em melhorias residenciais em grande escala – você provavelmente pagaria muito para renovar. Em vez disso, procure uma casa que tenha um preço abaixo do mercado e precise apenas de pequenos reparos.
11. Calcular despesas operacionais
As despesas operacionais em sua nova propriedade ficarão entre 35% e 80% de sua receita operacional bruta . Se você cobra $ 1.500 pelo aluguel e suas despesas chegam a $ 600 por mês, você está 40% para despesas operacionais. Para um cálculo ainda mais fácil, use a regra dos 50%. Se o aluguel que você cobra for de $ 2.000 por mês, espere pagar $ 1.000 de despesas totais.
12. Determine o seu retorno
Para cada dólar que você investe, qual é o seu retorno sobre esse dólar? As ações podem oferecer um retorno cash-on-cash de 7,5%, enquanto os títulos podem pagar 4,5%. Um retorno de 6% no primeiro ano como proprietário é considerado saudável, especialmente porque esse número deve aumentar com o tempo.
13. Compre uma casa de baixo custo
Quanto mais cara a casa, maiores serão suas despesas contínuas. Alguns especialistas recomendam começar com uma casa de US $ 150.000 em um bairro promissor. Além disso, os especialistas aconselham nunca comprar a melhor casa à venda no quarteirão, idem para a pior casa do quarteirão.
14. Conheça suas obrigações legais
Os proprietários de aluguel precisam estar familiarizados com as leis de locação e locação em seu estado e local. É importante compreender, por exemplo, os direitos de seus inquilinos e suas obrigações em relação aos depósitos de segurança, requisitos de arrendamento, regras de despejo, moradia justa e muito mais, a fim de evitar aborrecimentos legais.
15. Avalie os riscos versus as recompensas
Em cada decisão financeira, você deve determinar se a recompensa vale os riscos potenciais envolvidos. Investir em imóveis ainda faz sentido para você?
Recompensas
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Como sua renda é passiva, independentemente do investimento inicial e dos custos de manutenção, você pode ganhar dinheiro e, ao mesmo tempo, dedicar a maior parte do tempo e da energia ao trabalho normal.
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Se o valor dos imóveis aumentar, o valor do seu investimento também aumentará.
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Você pode colocar um imóvel em um IRA autodirigido (SDIRA).
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A renda do aluguel não está incluída como parte da sua renda que está sujeita ao imposto de Seguro Social.
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Os juros que você paga em um empréstimo de propriedade para investimento são dedutíveis do imposto de renda.
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Sem outra crise, os valores dos imóveis são geralmente mais estáveis do que o mercado de ações.
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Ao contrário de investir em ações ou outros produtos financeiros que você não pode ver ou tocar, os imóveis são um ativo físico tangível.
Riscos
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Embora a renda do aluguel seja passiva, pode ser difícil lidar com os inquilinos, a menos que você use uma administradora de imóveis.
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Se sua renda bruta ajustada (AGI) for superior a $ 200.000 (solteiro) ou $ 250.000 (pedido de casamento em conjunto), você poderá estar sujeito a uma sobretaxa de 3,8% sobre a receita líquida de investimento, incluindo a receita de aluguel.
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A renda do aluguel pode não cobrir o pagamento total da hipoteca.
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Ao contrário das ações, você não pode vender imóveis instantaneamente se os mercados azedarem ou você precisar de dinheiro.
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Os custos de entrada e saída podem ser altos.
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Se você não tiver um inquilino, ainda precisará pagar todas as despesas.
Uma palavra final
Seja realista em suas expectativas. Como acontece com qualquer investimento, um imóvel alugado não vai gerar um grande contracheque mensal imediatamente, e escolher o imóvel errado pode ser um erro catastrófico.
Para seu primeiro aluguel de propriedade, considere trabalhar com um parceiro experiente. Ou alugue sua própria casa por um período para testar sua tendência a ser um proprietário.