Os REITs são benéficos durante uma era de alto interesse?
Quando as taxas de juros sobem, os investidores correm em busca de cobertura para qualquer bom ativo que possam encontrar. Investimentos alternativos, como fundos de investimento imobiliário (REITs), podem ser uma boa opção, dependendo do ciclo do mercado. Vamos ver como os REITs se saíram durante os períodos com taxas de juros altas e baixas.
REIT Recap
Um REIT é uma capital aberto de segurança que investe em imóveis através de propriedades ou hipotecas, e estão disponíveis nas principais bolsas, como ações. Como resultado, os REITs oferecem altos níveis de liquidez (uma qualidade rara quando se trata de imóveis). Os trusts muitas vezes se especializam em tipos específicos de propriedades, como apartamentos residenciais, edifícios comerciais, armazéns ou instalações de hotéis. REITs também estão disponíveis em variantes regionais, concentrando-se em imóveis em países / regiões específicos, como os EUA, Europa, China ou Japão.
Os REITs oferecem muitos benefícios, incluindo diversificação, a liquidez acima mencionada, um pequeno valor de investimento, distribuição de renda e benefícios fiscais (dependendo das leis locais). (Para obter mais informações, consulte: Dicas importantes para investir em REITs.)
Retornos REIT vs. taxas de juros
Durante os períodos de crescimento econômico, os preços REIT tendem a subir junto com as taxas de juros. A razão é que uma economia em crescimento aumenta o valor dos REITs porque o valor de seus ativos imobiliários subjacentes aumenta. Em uma economia em crescimento, a demanda por financiamento também aumenta, resultando em aumento das taxas de juros. Por outro lado, em uma economia em desaceleração, quando o Fed está restringindo o dinheiro, a relação torna-se negativa. Essa relação pode ser vista no gráfico a seguir, que detalha a correlação entre os retornos totais do REIT e os rendimentos dos títulos do Tesouro de 10 anos de 2000-2019.
Para a maior parte, os retornos do REIT e as taxas de juros tiveram uma correlação positiva, movendo-se na mesma direção. Isso é evidenciado principalmente entre 2001-2004 e 2008-2013. Os períodos de correlação inversa, logo após 2004, 2013 e 2016, dizem respeito às políticas de aperto monetário do Fed, revertendo as ações de estímulos monetários que foram implementadas principalmente após recessões. Aqui as taxas de juros aumentaram, mas os valores REIT diminuíram.
Para reforçar ainda mais esse argumento, está um estudo feito pela S&P, que analisou seis períodos a partir da década de 1970, onde o rendimento do Tesouro de 10 anos cresceu significativamente. O estudo comparou o aumento das taxas de juros ao REIT e o desempenho das ações durante esses períodos. As informações são apresentadas na tabela a seguir.
Desses seis períodos de aumento das taxas de juros, os retornos do REIT aumentaram em quatro deles e ultrapassaram o mercado de ações em três deles.
No entanto, existem outros fatores e outras observações detalhadas a considerar, que podem indicar retornos positivos ou negativos para investimentos REIT dependendo do ambiente de taxa de juros.
O maior fator é que nem todos os REITs são criados iguais. Em primeiro lugar, os REITs operam em muitos tipos de indústrias. Isso inclui saúde, hotel, residencial, industrial e muitos mais. Cada uma dessas indústrias tem diferentes variáveis em jogo que reagem de maneira diferente ao ambiente econômico. Outro fator importante é o perfil da dívida de um REIT; quanto financiamento eles contratam para expandir seus negócios. O perfil da dívida determina a capacidade e o prazo dos REITs para pagar a dívida, que será impactada por diferentes ambientes de taxas de juros.
As observações discutidas indicam que os REITs podem não depender realmente de cenários de taxas de juros e que há muitos outros fatores em jogo na determinação de como um REIT se comportará durante períodos de taxas de juros diferentes. Os retornos dos investimentos REIT podem, na verdade, permanecer livres de variações nas taxas de juros. Como acontece com qualquer investimento, é crucial olhar para o REIT específico em questão, seu desempenho, histórico de pagamento de dividendos e níveis de dívida.
Benefícios REIT para investidores
Existem outros benefícios dos REITs, que os tornam uma boa escolha de investimento durante os períodos de juros variáveis:
Oportunidade de renda
REITs são considerados títulos baseados em rendimento. Embora possam valorizar o preço, uma parte considerável dos retornos do REIT é proveniente de dividendos. Os REITs evitam o pagamento de imposto sobre as sociedades se distribuírem pelo menos 90% de sua renda aos titulares de unidades. Essa redução de impostos resulta em uma distribuição regular de receita de dividendos aos acionistas do REIT, e os rendimentos líquidos efetivos são frequentemente maiores do que os de títulos (ou ações), mesmo em casos de altas taxas de juros.
Diversificação Global
REITs oferecem exposição a mercados globais. Desde a década de 1990, o Reino Unido, Cingapura, Japão, Austrália, Holanda, África do Sul e muitos outros países habilitaram listagens REIT, permitindo que os investidores tenham exposição em mercados imobiliários de nações estrangeiras. Por exemplo, se o mercado imobiliário local nos EUA afundar devido aos efeitos de taxas de juros mais altas, um investidor norte-americano com exposição ao mercado imobiliário de Cingapura pode se beneficiar se possuir REITs em Cingapura em sua carteira.
Exposição Específica do Setor
No caso de aumento das taxas de juros, nem todos os subsetores do setor imobiliário podem ser prejudicados. Por exemplo, os aluguéis residenciais podem ser afetados, mas os shopping centers em localizações privilegiadas podem não. Um estudo cuidadoso do mercado imobiliário, os impactos das taxas de juros em um subsetor específico e em REITs específicos com base em suas participações imobiliárias subjacentes, pode tornar os investimentos REIT lucrativos, independentemente do impacto da taxa de juros.
The Bottom Line
Depois de examinar os padrões de correlação e os dados históricos, parece que os retornos dos REITs variam durante os diferentes períodos de taxas de juros, mas na maioria das vezes mostraram uma correlação positiva durante o aumento das taxas de juros. Após estudo cuidadoso e seleção adequada de subsetores imobiliários e regiões geográficas, os investidores podem considerar os REITs um bom investimento para diversificação ao lado de ações e títulos tradicionais.