Cronograma de Amortização
O que é um cronograma de amortização?
Um cronograma de amortização é uma tabela completa de principal e o valor dos juros que compõem cada pagamento até que o empréstimo seja liquidado no final de seu prazo. Cada pagamento periódico é o mesmo valor total para cada período. No entanto, no início do cronograma, a maior parte de cada pagamento é o que é devido em juros; posteriormente no cronograma, a maior parte de cada pagamento cobre o principal do empréstimo. A última linha da programação mostra os pagamentos totais de juros e principal do mutuário para todo o prazo do empréstimo.
Principais vantagens
- Um cronograma de amortização é uma tabela que mostra cada pagamento periódico de empréstimo devido, normalmente mensal, e quanto do pagamento é designado para os juros versus o principal.
- As tabelas de amortização podem ajudar o credor a controlar o que deve e quando o pagamento é devido, bem como a prever o saldo devedor ou os juros em qualquer ponto do ciclo.
- Os cronogramas de amortização costumam ser vistos ao lidar com empréstimos parcelados que têm datas de pagamento conhecidas no momento em que o empréstimo é contratado, como uma hipoteca ou um empréstimo de carro.
Compreendendo um cronograma de amortização
Em uma programação de amortização, a porcentagem de cada pagamento que vai para os juros diminui um pouco a cada pagamento e a porcentagem que vai para o principal aumenta. Tome, por exemplo, um cronograma de amortização para uma hipoteca de taxa fixa de $ 250.000, 30 anos com uma taxa de juros de 4,5%. As primeiras linhas são assim:
Se você pretende fazer um empréstimo, além de usar um cronograma de amortização, você também pode usar uma calculadora de hipoteca para estimar o custo total da hipoteca com base no seu empréstimo específico.
Fórmulas em um cronograma de amortização
Os tomadores e credores usam cronogramas de amortização para empréstimos parcelados com datas de pagamento conhecidas no momento em que o empréstimo é contratado, como hipoteca ou empréstimo de carro. Existem fórmulas específicas que são usadas para desenvolver um plano de amortização. Essas fórmulas podem ser incorporadas ao software que você está usando ou pode ser necessário configurar seu cronograma de amortização do zero.
Se você conhece o prazo de um empréstimo e o valor total do pagamento periódico, existe uma maneira fácil de calcular um cronograma de amortização sem recorrer ao uso de um cronograma de amortização online ou calculadora. A fórmula para calcular o principal mensal devido em um empréstimo amortizado é a seguinte:
Pagamento do principal = Pagamento mensal total – [Saldo do empréstimo pendente x (taxa de juros / 12 meses)]
Para ilustrar, imagine um empréstimo com prazo de 30 anos, taxa de juros de 4,5% e pagamento mensal de $ 1.266,71. Começando no mês um, multiplique o saldo do empréstimo ($ 250.000) pela taxa de juros periódica. A taxa de juros periódica é um duodécimo de 4,5% (ou 0,00375), então a equação resultante é $ 250.000 x 0,00375 = $ 937,50. O resultado é o pagamento de juros do primeiro mês. Subtraia esse valor do pagamento periódico ($ 1.266,71 – $ 937,50) para calcular a parte do pagamento do empréstimo alocada ao principal do saldo do empréstimo ($ 329,21).
Para calcular os juros do mês seguinte e os pagamentos do principal, subtraia o pagamento do principal feito no mês um ($ 329,21) do saldo do empréstimo ($ 250.000) para obter o novo saldo do empréstimo ($ 249.670,79) e, em seguida, repita as etapas acima para calcular qual parte do o segundo pagamento é alocado aos juros e o outro ao principal. Você pode repetir essas etapas até criar um cronograma de amortização para toda a vida do empréstimo.
As tabelas de amortização geralmente incluem uma linha para pagamentos programados, despesas de juros e amortização do principal. Se você estiver criando seu próprio cronograma de amortização e planeja fazer quaisquer pagamentos adicionais de principal, você precisará adicionar uma linha extra para este item para contabilizar alterações adicionais no saldo pendente do empréstimo.
Como calcular o pagamento mensal total
Normalmente, o pagamento mensal total é especificado pelo seu credor assim que você contrai um empréstimo. No entanto, se você estiver tentando estimar ou comparar os pagamentos mensais com base em um determinado conjunto de fatores, como o valor do empréstimo e a taxa de juros, talvez seja necessário calcular o pagamento mensal também.
Se você precisar calcular o pagamento mensal total por qualquer motivo, a fórmula é a seguinte:
Pagamento Mensal Total = Montante do Empréstimo [i (1 + i) ^ n / ((1 + i) ^ n) – 1)]
- i = taxa de juros mensal. Você precisará dividir sua taxa de juros anual por 12. Por exemplo, se sua taxa de juros anual for 6%, sua taxa de juros mensal será 0,005 (0,06 taxa de juros anual / 12 meses).
- n = número de pagamentos ao longo da vida do empréstimo. Multiplique o número de anos do prazo do empréstimo por 12. Por exemplo, um empréstimo hipotecário de 30 anos teria 360 pagamentos (30 anos x 12 meses).
Usando o mesmo exemplo acima, calcularemos o pagamento mensal de um empréstimo de $ 250.000 com prazo de 30 anos e taxa de juros de 4,5%. A equação nos dá $ 250.000 [(0,00375 (1,00375) ^ 360) / ((1,00375) ^ 360) – 1)] = $ 1.266,71. O resultado é o pagamento total mensal devido sobre o empréstimo, incluindo principal e juros.
Considerações Especiais
Se um mutuário escolher um período de amortização mais curto para sua hipoteca – por exemplo, 15 anos – ele economizará consideravelmente em juros ao longo da vida do empréstimo e terá a casa mais cedo. Além disso, as taxas de juros dos empréstimos de curto prazo costumam ser reduzidas em comparação com os empréstimos de longo prazo. As hipotecas de amortização curta são boas opções para os mutuários que podem lidar com pagamentos mensais mais elevados sem dificuldades; eles ainda envolvem fazer 180 pagamentos sequenciais (15 anos x 12 meses). É importante considerar se você pode ou não manter esse nível de pagamento.