Instrumento hipotecário alternativo (AMI)

O que é um instrumento hipotecário alternativo (AMI)?

Um instrumento hipotecário alternativo (AMI) é qualquer empréstimo hipotecário residencial que se desvia das práticas hipotecárias padrão. Por exemplo, pode ser uma hipoteca que não é de taxa fixa, com amortização total, tem pagamentos mensais ou periódicos ou termos padrão de reembolso. Às vezes, um AMI é um empréstimo com um imóvel como garantia com o dinheiro sendo usado para alguma outra finalidade que não a compra do imóvel.

AMIs seriam considerados um tipo de empréstimo inadimplente. Uma hipoteca balão, por exemplo, é um tipo de AMI que exige que o mutuário cumpra o pagamento em uma quantia única.

Noções básicas sobre instrumentos hipotecários alternativos

O instrumento hipotecário alternativo (AMI) inclui os empréstimos com taxas de juro variáveis  e os empréstimos apenas com juros. A maioria dos AMIs são empréstimos hipotecários residenciais. Essas hipotecas não convencionais geralmente facilitam a compra de imóveis pelos consumidores, reduzindo os valores dos pagamentos mensais e aumentando o preço que os mutuários podem financiar. Eles podem fornecer moradias mais acessíveis para compradores de casas de classe média. No entanto, o benefício que eles fornecem pode ser compensado com o aumento do custo da hipoteca se a renda do mutuário não crescer no mesmo ritmo que os pagamentos da hipoteca.

Esses empréstimos a juros não fixos têm uma taxa de juros variável que flutua ao longo do tempo. A taxa tem como base uma  taxa de juros de referência ou índice subjacente  que muda periodicamente. À medida que o benchmark sobe ou desce, os pagamentos programados do empréstimo também se movem. AMIs não possuem amortização de principal. Com a amortização, o cálculo do principal total e dos juros se distribui em pagamentos iguais ao longo da vida do empréstimo.

Outro tipo de AMI é uma hipoteca somente com juros. Esses empréstimos reduzem o pagamento mensal exigido para um mutuário, excluindo a parte principal de um pagamento. Para os compradores de casa pela primeira vez, uma hipoteca somente com juros também permite adiar grandes pagamentos para os anos futuros, quando esperam que sua renda seja maior.

Outros tipos de hipotecas alternativas incluem ARMs híbridos, hipotecas de taxa variável e hipotecas de taxa ajustável de opção  (ARM), para citar apenas alguns.

Histórico de instrumentos hipotecários alternativos

Os empréstimos com instrumentos hipotecários alternativos tornaram-se populares no início da década de 1980, quando as altas taxas de juros tornaram as compras de casas fora do alcance de muitos proprietários de primeira viagem. Os bancos e instituições de poupança introduziram uma variedade de hipotecas alternativas destinadas a reduzir o pagamento da hipoteca do comprador da casa própria. Essas alternativas também ajudaram o comprador a financiar uma casa maior e mais cara. 

À medida que as taxas de juros caíram entre 2001 e 2005, as vendas e os valores das casas aumentaram para níveis recordes. As instituições financeiras responderam com ainda mais empréstimos hipotecários alternativos, como empréstimos com opção de pagamentos mensais como no braço de opções, empréstimos de baixo pagamento com até 100 por cento de financiamento, empréstimos com cronogramas de amortização de 40 anos, bem como hipotecas de taxa, hipotecas de pagamento graduado e hipotecas de anuidade reversa. Algumas hipotecas alternativas foram originadas para situações específicas de devedores. No entanto, eles são caros para originar e têm pouco uso.