Lei de paridade de transações hipotecárias alternativas (AMTPA)
O que é a Lei de Paridade de Transações de Hipoteca Alternativa (AMTPA)?
A Alternative Mortgage Transaction Parity Act (AMTPA) foi uma lei do Congresso em 1982 que anulou muitas leis estaduais que impediam os bancos de subscreverem empréstimos para habitação que não fossem hipotecas convencionais de taxa fixa. A lei levou à disponibilidade de várias novas hipotecas “exóticas”, como hipotecas de taxa ajustável (ARMs), ARMs de opção, hipotecas somente de juros e hipotecas de pagamento de balão.
Principais vantagens
- A Alternative Mortgage Transaction Parity Act, ou AMTPA, era uma lei de 1982 que tratava dos tipos de empréstimos imobiliários que os bancos podiam firmar.
- A lei anulou muitas leis estaduais que buscavam limitar os tipos de empréstimos que um banco poderia assinar, permitindo que essas instituições financeiras assinassem mais as chamadas hipotecas exóticas.
- As hipotecas exóticas incluíam hipotecas de taxa ajustável (ARMS), ARMS de opção, hipotecas somente de taxa de juros e hipotecas de pagamento de balão.
- A lei foi vista como uma contribuição para a crise das hipotecas subprime de 2007, na qual anos de crédito barato e padrões de empréstimos frouxos alimentaram uma enorme bolha imobiliária que estourou, atingindo os EUA e a economia global.
Como funciona o Alternative Mortgage Transaction Parity Act
A AMPTA é frequentemente citada como a causa raiz da crise das hipotecas subprime de 2007 e um exemplo clássico do custo das boas intenções. Antes da AMPTA, a maioria dos estados tinha regras que proibiam os bancos de conceder empréstimos imobiliários que não fossem hipotecas convencionais de taxa fixa. Essas restrições, junto com a inflação de dois dígitos e as taxas de juros da época, tornaram difícil, senão impossível, para famílias de baixa renda comprarem casas.
A AMPTA foi a segunda iniciativa legislativa a abordar o problema de acessibilidade à habitação. Em 1980, o Congresso aprovou a Lei de Desregulamentação e Controle Monetário das Instituições Depositárias (DIDMCA), que eliminou as leis estaduais de usura. Com os bancos então capazes de cobrar taxas de juros mais altas de tomadores de empréstimos com crédito ruim, o mercado imobiliário se expandiu. Mas essa lei não abordou as restrições estaduais sobre o tipo de hipotecas permitidas. Dois anos depois, a AMPTA fez exatamente isso. Juntas, as duas leis pavimentaram o caminho para novos produtos hipotecários.
A consequência involuntária da AMPTA
Mas a consequência não intencional da desregulamentação foi que muitos tomadores de empréstimos no início do século 21 obtiveram hipotecas que não conseguiram entender.
Por exemplo, os ARMs têm uma baixa taxa de juros “teaser” que eventualmente flutua com as taxas de mercado e pode aumentar substancialmente após alguns anos. As hipotecas de balão exigem um pagamento elevado no vencimento do empréstimo. As hipotecas somente com juros têm pagamentos mensais baixos nos primeiros anos, mas quando a taxa finalmente é redefinida para incluir o principal, os pagamentos podem disparar. Os ARMs de opção permitem que o mutuário pague a menos por alguns anos, mas o saldo não pago é adicionado ao principal do empréstimo, em alguns casos tornando impossível para o mutuário acumular patrimônio líquido na casa. Além disso, os bancos subscreveram empréstimos com base na capacidade do tomador de fazer os pagamentos mensais iniciais baixos, sem considerar os pagamentos posteriores mais elevados.
Novas leis tratam de problemas de AMPTA
À medida que os mutuários começaram a perder suas casas devido ao inadimplemento de suas hipotecas, os preços das casas começaram a cair em uma espiral, tornando ainda mais difícil para as pessoas refinanciarem suas casas em hipotecas mais acessíveis.
Em 2007, o Congresso aprovou uma nova legislação que exigia que os credores subscrevessem hipotecas com base na taxa totalmente indexada. Em 2010, a Lei Dodd-Frank exigia padrões e responsabilidade do credor ainda mais rígidos, negando a AMPTA. As reversões da Dodd-Frank em 2018 estavam relacionadas aos ” testes de estresse ” dos bancos e não alteraram as regras de hipoteca da lei.