Moradia Acessível: Investir para Lucro
Os investidores imobiliários de sucesso são mais do que apenas proprietários. Eles também são executivos de negócios experientes. Os investidores imobiliários operam de forma muito semelhante aos gerentes de portfólio e gerentes de negócios que se concentram na maximização dos lucros e na criação de valor para os clientes.
Um investimento em habitação a preços acessíveis pode ser tanto um negócio como uma estratégia de investimento.
Principais vantagens
- A habitação a preços acessíveis está incluída nas carteiras de muitos investidores imobiliários, em grande parte devido aos créditos fiscais do governo associados.
- Os investidores imobiliários interessados em moradias populares devem garantir que tal investimento seja lucrativo e negociável em sua área.
- Os investidores devem calcular os custos envolvidos na compra, reforma e manutenção de moradias populares para determinar se é uma proposta de investimento viável.
- Idealmente, um investidor terá as melhores propriedades em áreas desejáveis a bons preços para garantir demanda e rentabilidade adequadas.
Noções básicas sobre moradias a preços acessíveis
O objetivo da moradia acessível é fornecer moradia para os membros da sociedade com renda limitada. Os proprietários recebem créditos fiscais se usarem uma porcentagem de sua propriedade como habitação a preços acessíveis (por exemplo, um determinado número de unidades de aluguel em um edifício). Os locatários também recebem assistência do governo no pagamento do aluguel mensalmente. Quatro grupos de pessoas normalmente precisam de moradias a preços acessíveis.
Idosos e pessoas com deficiência
Pessoas com 65 anos ou mais e portadores de deficiência representam uma porcentagem significativa da população dos Estados Unidos. Estudos mostram que esses números estão aumentando e atingirão níveis recordes nos próximos 20 a 30 anos. As pessoas nesses grupos precisam de moradias próximas a acomodações públicas e modificadas para ajudá-las na vida cotidiana. As modificações incluem rampas em vez de escadas, banheiros com acesso para cadeira de rodas, corrimãos e armários e armários modificados.
Alunos
O número crescente de estudantes universitários e universitários adultos e não tradicionais aumentou a necessidade de moradias fora do campus. Estudantes adultos com famílias precisam de moradia particular perto do campus. Os estudantes internacionais precisam de uma moradia disponível durante todo o ano porque é mais barata e mais conveniente do que viagens internacionais frequentes nos feriados e férias de verão.
As forças Armadas
Membros do serviço militar têm opções de hospedagem dentro e fora da base. A habitação na base requer construção, gestão de propriedades e manutenção do terreno, enquanto a habitação fora da base requer assistência adicional na localização, construção personalizada e financiamento de compra.
A carcaça fora da base precisa estar próxima à base e fácil de entrar e sair dela. Os investidores em moradias militares devem estar familiarizados com os contratos federais, bem como com as diretrizes específicas para cada ramo de serviço.
Programas de reabilitação e reingresso
Uma parte da população requer habitação provisória. Por exemplo, os desabrigados e suas famílias, os adictos em recuperação e os recém-liberados de instituições correcionais exigem formas de moradia provisória. Alguns adultos e crianças em serviços estaduais de proteção e programas de saúde mental requerem casas coletivas e moradias em bairros.
Os apartamentos e pensões devem ser grandes o suficiente para fornecer instalações adequadas e privacidade aos residentes, mas também devem facilitar os níveis de segurança e acessibilidade adequados para cada grupo.
Requisitos para Investimento em Habitação Acessível
A acessibilidade é importante para os investidores porque determina duas coisas cruciais: lucratividade e comercialização. Os programas habitacionais subsidiados, como a preço de mercado pelas unidades de aluguel. Os investidores em moradias populares devem saber a renda média de sua área para determinar que tipo de retorno eles podem obter ao comprar um imóvel e usá-lo para moradias populares.
Várias fontes podem ajudar um investidor a determinar a renda média. O US Census Bureau compila a renda média para estados, condados e cidades. Os sites de imobiliárias fornecem essas informações para pessoas interessadas em comprar casas em regiões específicas.
Por último, as informações também estão disponíveis por meio de governos estaduais e locais, agências de desenvolvimento econômico e autoridades habitacionais:
- Para aluguel acessível, calcule 30% da renda média em sua área. Esta é a sua receita bruta esperada por unidade de aluguel acessível.
- Para uma casa própria a preços acessíveis, calcule 35% da renda mediana do principal, juros, imposto sobre a propriedade, seguro residencial e taxas de associação. Em seguida, calcule o preço de venda esperado deduzindo o valor dos impostos, seguros e taxas com base nas taxas vigentes para a área. Use a diferença, o princípio e os juros para determinar o preço de compra com base nas taxas de juros vigentes para sua área. Um profissional do setor bancário ou hipotecário pode ajudá-lo a determinar rapidamente esses valores.
Lucratividade
Para determinar a lucratividade potencial de um investimento, estime suas despesas operacionais. Para unidades de aluguel, comece com os impostos e seguro que você paga como proprietário. Inclua todos os custos de serviços públicos, construção e manutenção do terreno e custos de transferência, como inspeção, certificação de ocupação, registro e outras taxas exigidas pelo seu condado ou município.
Para unidades de venda, determine seus custos de financiamento, custos de fechamento na aquisição e no momento da venda, custos de material e mão de obra para construção ou reabilitação e custos de transferência.
Para unidades de aluguel e venda, determine seus custos de marketing e publicidade. O melhor projeto fracassará se você não conseguir atrair locatários ou compradores. Mesmo uma estratégia de publicidade simples e eficaz custará dinheiro e tempo. Considere os custos de fazer negócios que afetam a sua linha de fundo.
Em seguida, determine sua renda. Para unidades de aluguel, use o valor da receita bruta esperada por unidade acessível. Para unidades de venda, use o preço de compra determinado acima. Use a fórmula padrão:
- Receita – despesas = lucro bruto
Considere seu fluxo de caixa. Se você paga serviços públicos, alguns programas permitem que valores adicionais sejam pagos pela autoridade de subsídio para cobrir uma parte dos serviços públicos do locatário.
Por fim, observe a situação do seu imposto de renda. A depreciação afetará seu passivo fiscal e terá efeitos variados no fluxo de caixa real ou no lucro líquido real.
Marketability
O investidor em moradias populares deve localizar e modificar as unidades que atendam às diretrizes para subsídios de aluguel disponíveis através das autoridades habitacionais locais. Para os vendedores, concentre-se em minimizar os custos de construção e reabilitação das unidades a serem vendidas no mercado.
- Comece com uma lógica simples. Se não for lucrativo, não é comercializável. O contrário também é verdade.
- Aproveite as vantagens de casas hipotecadas. Existem muitas casas para uma e duas a quatro famílias que foram abandonadas devido a execuções hipotecárias.
- Entre em contato com agências de desenvolvimento econômico locais que adquiram essas unidades abaixo do custo de mercado e vendam ou contratem desenvolvedores locais para reabilitar e revender. Além disso, aprenda os meandros das vendas dos xerifes em sua área. Verifique as diretrizes para cada condado que você vai segmentar, pois as diretrizes podem ser diferentes entre os condados da mesma região ou estado. Essas unidades são frequentemente adquiridas no local sem serem vistas e podem representar custos de reabilitação significativos e tempo de retorno para revenda.
- Trabalhe com um corretor de imóveis e aprenda sobre o mercado local à venda pelo proprietário (FSBO). Você pode encontrar oportunidades para vendas a descoberto onde o vendedor ou agente de vendas fez acordos para um pagamento reduzido da hipoteca para facilitar um preço reduzido para venda rápida. Essas unidades podem ser as mais econômicas para consertar e revender.
Os investidores de sucesso sabem quando e como se mover no mercado. Não se esqueça de realizar uma análise contínua de compra, venda e retenção das unidades de aluguel. Se os custos de mão-de-obra, material e financiamento forem altos, agora pode não ser o momento de comprar mais propriedades. Se houver mais locatários em seu mercado, agora pode não ser um momento lucrativo para comercializar unidades para venda, mesmo se as taxas de juros estiverem baixas. Se o aluguel do mercado e a renda média em sua área forem altos, agora pode ser o momento mais lucrativo para reter a propriedade para a renda mensal de aluguel que ela pode gerar.
Trate seu portfólio de imóveis exatamente como seu portfólio de aposentadoria com um pouco mais de pintura e acessórios.
Financiamento
Pesquise as várias alternativas de financiamento disponíveis para os investidores. Leia os sites da Fannie Mae, Freddie Mac e HUD Multifamily Financing. Trabalhe com um banqueiro local e um corretor ou consultor de hipotecas comerciais para identificar programas de credores e encontrar investidores privados. Junte-se a associações locais de construtoras, remodelações e investidores imobiliários. Torne-se membro da câmara de comércio e afilie-se a agências de desenvolvimento econômico. Use esses relacionamentos para identificar financiamento público e privado e parcerias operacionais.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Plano de ação
- Ser informado. Saiba mais sobre moradias populares em todo o país e em sua área.
- Estar envolvido. Crie um mercado para moradias populares. Identifique um nicho em sua área e preencha-o. Estabeleça parcerias com investidores e fontes de financiamento com interesses semelhantes.
- Seja um investidor lucrativo. Atuar como gerente de portfólio e gerente de negócios. Aplique a sabedoria convencional de investimento e conselhos sobre estratégia de negócios.
Considerações especiais para investimentos em moradias acessíveis
Um investidor em moradias populares deve ser um senhorio, um investidor e um executivo de negócios. Como proprietário, incorpore o elemento humano. Lembre-se de que você pode criar um mercado ajudando famílias e sua comunidade. Como investidor, criar uma blue-chip portfólio de imóveis. Tenha os melhores imóveis, nas áreas mais desejadas, aos melhores preços, que giram mais lucro.
Como executivo de negócios, crie uma marca, gere boa vontade e maximize o valor de mercado de sua marca não apenas em unidades individuais. Lembre-se de que suas atividades também geram empregos e oportunidades de emprego para operários de construção e corretores de imóveis. Suas atividades de marketing e administração de imóveis ajudam a atrair trabalhadores para a força de trabalho nas áreas onde suas unidades estão localizadas. Você pode não apenas gerar lucros pessoais, mas também criar oportunidades econômicas para pessoas e comunidades por meio de investimentos em moradias acessíveis.