Índice de acessibilidade
O que é um índice de acessibilidade?
Um índice de acessibilidade é uma medida da capacidade de uma pessoa média de comprar um determinado item, como uma casa, em uma determinada região. Um índice de acessibilidade usa o valor de 100 para representar a posição de alguém que ganha arenda mediana de uma população, com valores acima de 100 indicando que um item tem menos probabilidade de ser acessível e valores abaixo de 100 indicando que um item é mais acessível.
Principais vantagens
- Os índices de acessibilidade medem a capacidade de uma pessoa de comprar um item, supondo que ela esteja ganhando a renda familiar média de seu país ou região.
- Os índices de acessibilidade mais comuns concentram-se na habitação, visto que esta é vista como um indicador dos custos gerais de vida numa área.
- Os índices de custo de vida são índices de acessibilidade com uma gama mais ampla de pontos de dados para permitir comparações mais profundas quando a acessibilidade habitacional é quase uniforme.
- A raça tem impacto sobre a acessibilidade da moradia.
Compreendendo um índice de acessibilidade
Um índice de acessibilidade está mais frequentemente associado aos custos de habitação. Os índices de acessibilidade habitacional geralmente comparam o custo de aquisição de uma casa em diferentes locais. Pontos acima de 100 indicam que uma família típica pode ter dificuldades para se qualificar para uma hipoteca de uma casa na área, enquanto um valor de 100 indica que a família típica tem dinheiro mais do que suficiente para se qualificar.
Como a moradia costuma ser uma das maiores despesas que uma família enfrenta, um índice de acessibilidade habitacional é visto como uma indicação geral do custo de vida naquela área. No entanto, existem índices mais detalhados que podem ser usados entre áreas que têm leituras de índice de acessibilidade habitacional quase equivalentes. Um índice de custo de vida é muito mais profundo do que habitação, em vez disso, considera uma cesta de custos de bens e serviços para permitir a comparação em uma base cidade a cidade.
As taxas de hipotecas historicamente baixas não têm sido suficientes para compensar a valorização dos preços das moradias, fazendo com que o índice de acessibilidade das moradias permaneça alto.
Analisando o Índice de Acessibilidade de Habitação dos EUA
Existem vários índices de acessibilidade habitacional, mas um dos mais observados nos Estados Unidos é o Composite Housing Affordability Index. Este índice é publicado mensalmente pela National Association of Realtors (NAR). Ele mede a renda familiar média em relação à renda necessária para comprar uma casa de preço médio.
Olhando para os dados, fica claro que a habitação nos Estados Unidos não tem sido acessível – conforme definido por uma pontuação de 100 – em muito tempo. O índice não foi abaixo de 100 desde 1985, quando foi de 94,8, e foi a 10 pontos de 100 somente de 1986 a 1991. Um segundo mergulho para 100 vieram de 2005 a 2007, Grande Recessão. Além desses breves períodos, no entanto, o Índice de Acessibilidade de Habitação Composto esteve bem acima de 100, atingindo um máximo de 196,5 em 2012. Em novembro de 2020, o Índice de Acessibilidade de Habitação Composto ficou em 168,2, consideravelmente acima do índice para 2018 de 146,3 e também acima da pontuação de 2019 de 159,5.
A acessibilidade da moradia, embora ainda acima de 100, foi melhor para as famílias no período de 1990 a 2008 do que foi de 2009 a 2020.3 Isso é interessante, pois o Índice de Preços da Habitação cresceu quase continuamente ao longo deste período, embora com uma grande queda no período de 2006 a 2012. Dois fatores-chave geralmente compensam essa valorização dos preços das moradias em nível nacional. Em primeiro lugar, as hipotecas de casas estão em níveis históricos ou próximos a níveis históricos desde a década de 1990. Essas taxas baixas mantêm o custo da casa própria baixo, mas também contribuem para a valorização. No entanto, a vantagem da taxa de hipotecas estagnou no passado por causa do segundo fator, o crescimento da renda familiar média. Entre 2008 e 2014, a renda média caiu em vez de crescer, e isso fez com que o índice de acessibilidade habitacional subisse ainda mais acima de 100.
A principal conclusão é que, na ausência de crescimento da renda média, as baixas taxas de hipotecas não são suficientes para compensar a valorização dos preços das moradias. Desde 2014, a renda média se recuperou e começou a crescer novamente, de modo que o Índice de Acessibilidade de Habitação Composto para os Estados Unidos, embora ainda seja historicamente alto, caiu um pouco em relação às altas recentes.6 Os números para a renda média de 2020 ainda não foram divulgados, mas o impacto econômico da pandemia COVID-19 provavelmente resultará em um retrocesso para seu crescimento recente e, portanto, em uma pontuação de índice mais alta.
Preço da habitação e raça
O índice composto de acessibilidade de habitação do NAR não leva em consideração a raça, nem vários outros índices de acessibilidade de habitação que examinamos. No entanto, o preço da moradia varia dependendo se você é branco, negro, latino ou asiático. O estudo da NAR “2021 Instantâneo da raça e da compra de uma casa na América” oferece alguns números esclarecedores. Por exemplo, em 2019, o patrimônio líquido de uma família branca típica ($ 188.200) era oito vezes maior do que uma família negra ($ 24.100). A taxa de propriedade para famílias brancas foi de 69,8%, em comparação com 42,0% para famílias negras, 48,1% para famílias Latinx e 60,7% para famílias asiáticas. O preço médio de uma casa existente em dezembro de 2020 era de $ 309.800. Usando números nacionais, apenas 43% dos negros americanos podiam pagar essa quantia, em comparação com 54% dos latino-americanos, 64% dos brancos e 71% dos asiáticos.
Também é mais difícil para alguns grupos obter uma hipoteca do que outros. Em 2019, 10% dos compradores de residências negros tiveram suas hipotecas negadas, em oposição a 6% dos compradores da Latinx e apenas 4% dos brancos ou asiáticos. No entanto, os negros eram mais propensos a ter que financiar a compra de uma casa (81%) do que os brancos (76%), embora tivessem uma renda mediana distintamente mais baixa (quase $ 70.000) do que os brancos ($ 90.000). Obviamente, os preços e a disponibilidade de moradias variam de acordo com o estado, e uma estatística atraente mostrou que em 2019 em cinco estados – Idaho, Novo México, Dakota do Norte, Vermont e Wyoming – não havia compradores de casas negros em tudo.