Frequência de ajuste

O que é uma frequência de ajuste?

A frequência de ajuste refere-se à taxa na qual a taxa de juros de uma hipoteca de taxa ajustável é redefinida assim que o período inicial de taxa fixa expira.

A frequência pode aumentar significativamente os custos de juros ao longo da vida de um empréstimo. O mutuário deve estar ciente desse componente de sua hipoteca antes do fechamento.

Compreendendo a frequência de ajuste

A frequência de ajuste é um recurso importante, mas potencialmente esquecido, de qualquer hipoteca de taxa ajustável (ARM). Cada ARM apresenta várias variáveis-chave. Essas hipotecas envolvem um período introdutório durante o qual a taxa de juros é fixada, seguido por uma segunda fase em que a taxa se move periodicamente para refletir as taxas de mercado vigentes.

As taxas de mercado são refletidas em uma taxa de índice identificada no contrato de hipoteca inicial. Os períodos iniciais tendem a variar de três a 10 anos. Os ajustes de taxas são limitados por limites nos ajustes iniciais e subseqüentes. Cada ARM tende a ter um teto de taxa absoluta que governa a taxa em qualquer momento da vida do contrato de empréstimo.

A frequência de ajuste é geralmente definida em um ajuste por ano. Em geral, um período mais longo entre as modificações das taxas é mais favorável para o mutuário. Quanto menos a taxa for ajustada, menos o mutuário estará exposto ao risco de um movimento de alta no índice escolhido.

É importante observar que a taxa inicial de um ARM é normalmente inferior à taxa de uma hipoteca tradicional de 30 anos. Isso ajuda a atrair tomadores de empréstimo para o empréstimo. Quando os ajustes são feitos com mais frequência, o credor é capaz de alinhar a taxa do empréstimo com as taxas vigentes mais rapidamente.

Exemplo de frequência de ajuste

Para demonstrar as consequências de diferentes frequências de ajuste, considere um ARM 5/1 com uma taxa inicial de 3% e um limite de ajuste de 1%. Este é um ARM que terá seu primeiro ajuste após cinco anos, e ajustes subsequentes uma vez por ano após o quinto ano.

Suponha que, durante o período inicial de cinco anos, as taxas de juros tenham subido a ponto de, no primeiro ponto de ajuste, as taxas prevalecentes estarem em 6%. Isso resulta em uma nova taxa de 4% para o mutuário no sexto ano de sua hipoteca, com outro ajuste no final desse ano.

Compare este cenário a um empréstimo com frequência de ajuste mensal. Esse empréstimo levaria apenas três meses para subir para 6%. Supondo que a taxa do índice permaneça alta, o mutuário seria forçado a pagar uma taxa de 6% por seis meses, enquanto o mutuário no primeiro exemplo permaneceria em 4% durante todo o ano. Um mutuário no primeiro exemplo se beneficiaria de uma economia significativa.