A reforma da sua casa valerá a pena?

Principais vantagens

• A remodelação pode aumentar o retorno sobre o investimento (ROI) de uma casa. Decks de madeira, substituição de janelas e atualizações de cozinha e banheiro tendem a gerar os maiores ROIs. 
• Para recuperação de custos, os projetos de remodelação geralmente devem consertar uma falha de projeto ou estrutural para recuperar o custo de construção.
• O custo de renovação de propriedades para aluguel pode ser recuperado durante uma venda, mas também com o aumento das taxas de aluguel comandadas por casas atualizadas. 
• Os empréstimos de home equity são uma forma de financiar projetos de reforma, permitindo o pagamento apenas de juros até que a propriedade seja vendida e os custos recuperados. 
• Um dos maiores erros da reforma é melhorar uma casa bem acima da média das casas vizinhas. Os preços das casas tendem a refletir os gostos dos compradores locais e o valor que estão dispostos a pagar.

Renovações maiores nem sempre são melhores, pois gastar mais nem sempre garante maior criação de valor.

No entanto, a menos que o projeto de reforma seja projetado para corrigir um problema estrutural ou falha de projeto, é improvável que o proprietário ganhe de volta mais do que o custo de construção. Se a recuperação de custos é uma consideração tão importante quanto o aumento do prazer com a melhoria da propriedade, os proprietários devem considerar os gostos dos compradores em potencial ao decidir quais projetos seguir. 

Para os investidores que reformam um imóvel alugado, o custo de ampliá-lo pode ser recuperado não apenas no momento da venda, mas também por meio do aumento das taxas de aluguel comandado por residências atualizadas. 

Ainda assim, os proprietários precisam ter cuidado com os projetos que optam por concluir, uma vez que os ganhos potenciais de valor só podem ser realizados na medida em que houver compradores dispostos a pagar pelas reformas.

Considere a sua localização

Ao considerar qualquer tipo de projeto, é essencial garantir que as benfeitorias realizadas sejam adequadas ao tipo específico de moradia e área de propriedade local. Um erro que os proprietários costumam cometer é melhorar suas casas bem acima da média das casas vizinhas. Os compradores são atraídos por bairros específicos por causa dos serviços localizados nas proximidades e porque as casas nessa área estão sendo vendidas dentro da faixa de preço do comprador. Embora uma casa melhorada muito acima de outras próximas ainda possa receber o mesmo nível de interesse em comparação com outras que estão sendo comercializadas, é improvável que ela obtenha um prêmio bem acima da média simplesmente por causa das melhorias extras.

Os corretores imobiliários saberão quando os aumentos percentuais no valor forem maiores para as casas com preços médios ou abaixo da média em um determinado bairro e menores para as casas com preços no topo de seus respectivos mercados. É durante esses períodos de maior atividade econômica e aumento da demanda imobiliária que as melhorias terão o maior impacto no valor de mercado de uma casa. 

O tempo também terá um impacto na capacidade de uma melhoria de aumentar os valores das propriedades. Fazer melhorias estruturais ou de design, como acréscimos de construção ou acabamento de espaço bruto, agregará valor por um período de tempo mais longo do que, digamos, atualizações em cozinhas e banheiros ou melhorias tecnológicas, como novos sistemas de ar condicionado, porque estes tendem a se tornar obsoletos hora extra.

A localização geográfica também terá um grande impacto no retorno mais rápido ou maior dos projetos. Por exemplo, o tempo de manutenção e o custo de piscinas embutidas dificultam a recuperação do custo de instalação e, em alguns casos, reduzem o valor geral de uma casa. No entanto, esse pode não ser o caso nas regiões do sul dos Estados Unidos, onde longos períodos de clima extremamente quente tornam as piscinas uma adição valiosa para alguns proprietários. 

Como o governo pode ajudar

Como os juros da hipoteca são dedutíveis do imposto de renda, o Tio Sam pode ajudar a subsidiar a reforma da casa, tornando o custo da construção ainda menos oneroso para os proprietários. 

Para os menos avessos ao risco, os proprietários de imóveis que acumularam patrimônio líquido adequado em suas casas podem usar instrumentos financeiros, como um refinanciamento de saque ou um empréstimo de capital próprio, para financiar seus projetos de construção. Usando esses métodos, o único caixa necessário para concluir os projetos planejados seria o pagamento de juros para manter os empréstimos, que na maioria dos casos são dedutíveis de impostos. O principal pode ser reembolsado quando a propriedade for finalmente vendida.

Retorno do investimento do projeto

A razão final para assumir qualquer projeto de reforma de uma casa como proprietário-ocupante é o prazer recebido por morar em uma casa renovada. Para aqueles que desejam lucrar também com uma reforma, existem várias fontes que oferecem informações sobre o retorno esperado em projetos específicos. Por exemplo, a revista REALTOR® publica um relatório anual “Custo vs. Valor” que compara o custo de projetos de reforma comuns e mostra o retorno que os proprietários podem esperar. Essas estimativas de payback são baseadas nos fundamentos do mercado imobiliário residencial da época, bem como no custo médio de construção.

A Tabela 1 contém estimativas médias nacionais, mas os proprietários podem encontrar informações mais específicas em Remodeling Online, oferecendo as mesmas estimativas para diferentes áreas geográficas dos EUA. Essas faixas de retorno médio para os projetos de remodelação mais comuns fornecem aos vendedores em potencial uma ampla indicação de quais projetos têm a maior probabilidade de devolver grande parte do custo do projeto na venda. Os diferenciais nas recuperações médias são explicados pelo escopo e pela qualidade do trabalho executado, com projetos menores e menos úteis situando-se na extremidade inferior da faixa.

Fonte: Remodeling Online

Melhorias, como remodelação de escritórios e quartos, tiveram as maiores faixas de recuperação, de 50-70%. A grande distribuição se deve às diferenças no tamanho das reformas e à importância que o quarto tem no design geral da casa, como quarto de hóspedes versus suíte master. (Para leitura relacionada, consulte ” 6 coisas que você acha que agregam valor à sua casa – mas não “)

The Bottom Line

Ao contemplar qualquer projeto de reforma, os proprietários devem considerar o valor que receberão do projeto em relação a qualquer recuperação de custo que possa estar disponível em uma venda. No entanto, ao contemplar duas mudanças igualmente úteis, os proprietários devem pesquisar guias imobiliários locais para determinar quais projetos têm maior probabilidade de se pagar. Lembre-se de que maior nem sempre é melhor, e gastar mais nem sempre garante um maior grau de criação de valor. Os preços das casas sempre refletirão os gostos dos compradores de imóveis locais e os valores que esses compradores estão dispostos a pagar em um bairro ou subdivisão em particular.