7 soluções para proprietários de casas que lutam com sua hipoteca

Se agora você está lutando para fazer seuspagamentos de hipoteca, você não está sozinho. De acordo com a RealtyTrac, uma em cada 12.448 casas está em execução hipotecária nos Estados Unidos, em dezembro de 2020. Na Flórida, uma em cada 6.240 casas, enquanto na Califórnia, uma em cada 11.342 casas está em execução hipotecária. 

A nova pandemia de coronavírus levou a níveis crescentes de desemprego e perda de renda. Se você acredita que está em risco de executar o pagamento de sua casa, saiba que existem programas projetados para fornecer alívio hipotecário aos tomadores de empréstimos.

Opções de alívio de hipoteca para COVID-19

Se sua hipoteca for apoiada por um programa governamental, uma moratória – ou adiamento – de execuções hipotecárias e despejos está em vigor para aqueles afetados pelo COVID-19. A moratória deveria expirar em 31 de janeiro de 2021, mas foi prorrogada. No entanto, as datas de expiração da extensão variam, dependendo do programa de empréstimo residencial do governo.

Para aqueles que desejam solicitar tolerância, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Departamento de Assuntos de Veteranos e Departamento de Agricultura estendeu a janela de inscrição para a qual os mutuários podem solicitar tolerância até 30 de junho de 2021.2 A  tolerância é um adiamento acordado dos pagamentos da hipoteca entre o credor e o devedor para ajudar a prevenir a execução hipotecária.

Para empréstimos hipotecários apoiados pela Federal Housing Finance Agency (FHFA) estendeu as moratórias de execução hipotecária sobre execuções hipotecárias de famílias unifamiliares e despejos de propriedade imobiliária (REO) até 31 de março de 2021. As propriedades REO são propriedades de propriedade de bancos apreendidas devido à inadimplência ou falta de pagamento pelo mutuário.

Para empréstimos hipotecários garantidos pelo Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA), a moratória de execução hipotecária de seu programa de empréstimos garantidos e diretos de moradia unifamiliar expira em 30 de junho de 2021.

Também estendidos até 30 de junho de 2021, empréstimos hipotecários feitos através do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUAsegurados pela Federal Housing Administration (FHA) ou garantidos pelo Office of Native American Programs ‘(Seção 184 e 184 A garantia de empréstimo programas).

Para aqueles que têm empréstimos do VA, o Departamento de Assuntos de Veteranos também suspendeu a moratória de despejo e execução hipotecária até 30 de junho de 2021.

Verifique com seu banco ou prestador de serviços de hipoteca, que cobra seus pagamentos, para determinar se o seu empréstimo hipotecário se qualifica para o programa de moratória. Quer o seu problema para cumprir os pagamentos da hipoteca seja relacionado ao coronavírus ou não, a primeira coisa a fazer é ligar para o seu credor. Se possível, tente fazer isso antes de perder pagamentos, pois isso manterá o maior número de opções disponíveis para você. Neste artigo, os especialistas apresentam diferentes opções para quando você estiver lutando para pagar em dia.

Solução # 1: Solicitar tolerância de hipoteca

Conforme declarado anteriormente, Freddie Mac e Fannie May divulgaram diretrizes para a tolerância de hipotecas relacionadas ao COVID-19.  Isso significa que os indivíduos podem reduzir ou suspender seus pagamentos nesse período. Além disso, qualquer inadimplência de hipoteca relacionadanão será relatada às agências de crédito, portanto, os pagamentos em falta não afetarão sua pontuação de crédito. Após o término da tolerância, os credores trabalharão com os mutuários para modificar os empréstimos para reduzir os pagamentos mensais conforme necessário.5

Solução # 2: Refinanciar para um empréstimo de longo prazo

O espaçamento de seu empréstimo por um período mais longo é uma opção que pode reduzir o valor do pagamento mensal. Refinanciar um empréstimo de longo prazo é a maneira mais simples de reduzir os pagamentos mensais da hipoteca, especialmente quando o fluxo de caixa é um problema, de acordo com Al Hensling, presidente da United American Mortgage em Irvine, Califórnia. 

No entanto, é importante observar que sua taxa de juros aumentará. Para compensar isso, Matt Hackett, gerente de subscrição e operações da Equity Now, com sede em Nova York, recomenda fazer pagamentos mais altos para aumentar a velocidade de pagamento do principal. A maioria das hipotecas não tem penalidade de pré-pagamento (embora você deva definitivamente verificar a sua).

Solução nº 3: refinanciar para alterar os termos da taxa de juros

O refinanciamento para uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é uma opção viável se você estiver quase terminando de pagar sua hipoteca. “Cada vez mais consumidores reconhecem os benefícios financeiros que uma hipoteca de taxa ajustável pode oferecer nas circunstâncias certas”, diz Hensling. Um exemplo perfeito é um proprietário que prevê a venda de sua casa nos próximos três anos e atualmente tem um empréstimo de US $ 400.000 com taxa fixa a 4,25% pagando US $ 1.976,76 por mês.

Hensling diz que se o proprietário refinanciar para uma hipoteca híbrida de taxa ajustável fixada por cinco anos em 2,875%, isso reduziria o pagamento mensal para $ 1.695,57 por mês e economizaria $ 281,19 por mês.   

Jeremy Brandt, CEO da WeBuyHouses.com, concorda, acrescentando: “Se uma casa estiver quase quitada, a grande maioria dos pagamentos mensais vai para o patrimônio e não para os juros. O refinanciamento para um ARM pode resolver os problemas de fluxo de caixa de curto prazo, reduzindo o pagamento mensal em detrimento dos pagamentos subsequentes. “Dito isso, se as taxas de juros começarem a aumentar, os pagamentos mensais podem aumentar ao longo de um período. 

Como alternativa, se você tiver um ARM, mudar para uma hipoteca de taxa fixa pode não diminuir seus pagamentos mensais atuais, mas pode impedir que seus pagamentos aumentem. “Isso faz sentido se as taxas fixas atuais forem mais baixas do que a taxa de juros da ARM ou se você espera mudar depois dos próximos três anos”, diz Brandt. No entanto, ele avisa que se você estiver em um ARM por um tempo, a taxa fixa para a qual você refinancia pode ser maior do que sua taxa existente e isso pode fazer com que seu pagamento mensal suba.

Solução # 4: Desafie os impostos sobre a propriedade

Se o valor da sua casa caiu, contestar o imposto sobre a propriedade pode proporcionar algum alívio financeiro, diz Cara Pierce, uma conselheira habitacional certificada na Clearpoint Credit Counseling Solutions, uma organização nacional sem fins lucrativos. “Você precisará entrar em contato com o escritório do assessor de impostos do condado em que a casa está localizada para ver que tipo de informação eles precisam como prova de que os valores da habitação caíram”, diz Pierce.

No entanto, Pierce diz que esta é uma estratégia de curto prazo. Ela adverte que, à medida que os valores das propriedades aumentam, os impostos sobre a propriedade vão subir. Além disso, esteja ciente de que pode custar várias centenas de dólares para que sua casa seja avaliada. 

Solução # 5: Modifique o Empréstimo

Uma modificação do empréstimo é uma alternativa para aqueles que não podem refinanciar o empréstimo, mas precisam reduzir o pagamento mensal da casa. Mas, ao contrário de um refinanciamento, requer uma dificuldade. Pierce diz que os mutuários devem mostrar ao credor que, devido às dificuldades financeiras, eles não podem continuar a fazer o pagamento mensal regular da casa. “Esse processo envolve uma papelada extensa que deve ser preenchida e enviada ao credor para revisão”, diz Pierce. 

Ela recomenda que os proprietários obtenham aconselhamento por meio de uma organização certificada pelo HUD para compreender totalmente suas opções e obter ajuda para entrar em contato com o credor. “No entanto, nem todos os credores oferecem modificações de empréstimo ou podem apenas oferecer modificações de empréstimo de curto prazo”, diz Pierce.