3-2-1 Hipoteca de recompra

O que é uma hipoteca de recompra 3-2-1?

Uma hipoteca de recompra 3-2-1 permite que o mutuário abaixe a taxa de juros ao longo dos primeiros três anos do empréstimo por meio de um pagamento adiantado. Em geral, os empréstimos de recompra 3-2-1 estão disponíveis apenas para residências primárias e secundárias, enquanto as propriedades de investimento não são elegíveis. A compra 3-2-1 também não está disponível como parte de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) com um período inicial de menos de cinco anos.

Como funcionam as hipotecas de recompra 3-2-1

Um buydown é uma técnica de financiamento de hipotecas em que o comprador é capaz de obter uma taxa de juros mais baixa pelo menos durante os primeiros anos da  hipoteca, ou possivelmente a compra de toda a sua vida, fornecendo um pagamento adiantado. É semelhante à prática de um mutuário comprar pontos de desconto em uma hipoteca e é um tipo de subsídio temporário. Ao fazer um adiantamento adicional no fechamento, o mutuário adquire, temporariamente, uma estrutura de taxa de juros mais baixa. Em uma hipoteca de recompra 3-2-1, a taxa de juros do empréstimo é reduzida em 3% no primeiro ano, 2% no segundo e 1% no terceiro. Existe uma taxa de juros permanente para o prazo remanescente do empréstimo. Isso pode ser comparado com uma compra de 2-1, em que a taxa é reduzida em dois pontos durante o primeiro ano, em um no segundo ano e, em seguida, volta à taxa estabelecida após o período de compra expirar.

O buy-down 3-2-1 pode ser uma opção atraente para um comprador com dinheiro disponível no início do empréstimo. Também é adequado para os mutuários que esperam uma renda mais alta nos anos futuros. Durante os primeiros três anos de taxas de juros mais baixas e, como resultado, pagamentos mensais mais baixos, o mutuário pode reservar dinheiro para outras despesas. 

Tal como acontece com uma compra de 2-1, no final da redução do terceiro ano, a taxa de juros é redefinida para uma taxa de juros permanente. Essa taxa fixa oferece ao mutuário um certo grau de segurança financeira e permite orçamentos. Nesse ponto, o 3-2-1 torna-se um empréstimo convencional e oferece estabilidade, especialmente quando comparado a uma  hipoteca de taxa variável  ou hipoteca de taxa ajustável  (ARM). Esses dois produtos com despesas de juros móveis de longo prazo expõem os compradores a um risco significativo de taxa de juros ao longo da vida do empréstimo. Juros instáveis ​​também aumentam a probabilidade de que o mutuário eventualmente precise refinanciar a nota.

Buy-downs subsidiados 3-2-1

Em algumas situações, a oferta 3-2-1 pode vir como um incentivo com a compra paga por um terceiro. O terceiro pode ser o vendedor, disposto a dar um reembolso em dinheiro ao comprador na forma de compra para vender uma propriedade. Em outros casos, uma empresa que move um funcionário para um novo mercado pode cobrir o custo de aquisição para aliviar os custos de realocação desse funcionário. Mais comumente, um construtor oferece subsídios para a construção de uma nova casa concordando em comprar as taxas de juros temporariamente mais baixas como um incentivo ao comprador de uma nova casa. 

O instituto de empréstimo financeiro receberia os mesmos pagamentos de hipoteca que receberia por meio de um empréstimo convencional. No entanto, com um subsídio, o construtor, vendedor ou empregador também contribuirá com uma quantia igual aos pagamentos mensais com desconto do mutuário nos primeiros três anos de um empréstimo.