Regras de troca 1031: O que você precisa saber
No mercado imobiliário, uma troca 1031 é uma troca de uma propriedade de investimento por outra que permite que os impostos sobre ganhos de capital sejam diferidos. O termo, que recebe o nome da seção 1031 do código do IRS, é cogitado por corretores de imóveis, empresas de títulos, investidores e mães de futebol. Algumas pessoas até insistem em transformá-lo em um verbo, como em: “Vamos 1031 aquele prédio por outro.”
A seção 1031 do IRS tem muitas partes móveis que os investidores imobiliários devem entender antes de tentar seu uso. Uma troca só pode ser feita com propriedades semelhantes e as regras do IRS limitam o uso com propriedades de férias. Existem também implicações fiscais e prazos que podem ser problemáticos. Ainda assim, se você está pensando em um 1031 – ou está apenas curioso – aqui está o que você deve saber sobre as regras.
Principais vantagens
- Uma troca 1031 é uma troca de propriedades mantidas para fins comerciais ou de investimento.
- As propriedades que estão sendo trocadas devem ser consideradas da mesma espécie aos olhos do IRS para que os impostos sobre ganhos de capital sejam diferidos.
- Se usado corretamente, não há limite de quantas vezes ou com que frequência você pode fazer 1031 trocas.
- As regras podem ser aplicadas a uma antiga residência principal em condições muito específicas.
O que é a Seção 1031?
Em termos gerais, uma troca 1031 (também chamada de troca similar ou Starker) é uma troca de uma propriedade de investimento por outra. Embora a maioria dos swaps sejam tributáveis como vendas, se o seu atender aos requisitos de 1031, você não terá impostos ou terá um imposto limitado devido no momento da troca.
Na verdade, você pode alterar a forma de seu investimento sem (como o IRS o vê) fazer saques ou reconhecer um ganho de capital. Isso permite que seu investimento continue a crescer com impostos diferidos. Não há limite de quantas vezes ou com que frequência você pode fazer um 1031. Você pode rolar o ganho de um imóvel de investimento para outro, para outro e outro. Embora você possa ter lucro em cada swap, você evita impostos até vender em dinheiro, muitos anos depois. Então, se funcionar conforme planejado, você pagará apenas um imposto, e isso a uma taxa de ganhos de capital de longo prazo (atualmente 15% ou 20%, dependendo da renda – e 0% para alguns contribuintes de renda mais baixa).
A maioria das trocas deve ser meramente “semelhante” – uma frase enigmática que não significa o que você pensa que significa. Você pode trocar um prédio de apartamentos por terra bruta ou um rancho por um shopping center. As regras são surpreendentemente liberais. Você pode até trocar um negócio por outro. Mas existem armadilhas para os incautos.
A provisão 1031 é para investimentos e propriedades comerciais, embora as regras possam se aplicar a uma antiga residência principal sob certas condições. Também existem maneiras de usar o 1031 para trocar de casa de férias – mais sobre isso depois – mas essa lacuna é muito mais estreita do que costumava ser.
Para se qualificar para uma troca 1031, ambas as propriedades devem estar localizadas nos EUA
Regras especiais para bens depreciáveis
Regras especiais se aplicam quando uma propriedade depreciável é trocada. Pode desencadear um lucro conhecido como recaptura da depreciação, que é tributado como rendimento normal. Em geral, se você trocar um prédio por outro, pode evitar essa recaptura. Mas se você trocar um terreno melhorado por um prédio por um terreno não melhorado sem construção, a depreciação que você reivindicou anteriormente sobre o edifício será recuperada como receita normal.
Essas complicações são o motivo pelo qual você precisa de ajuda profissional ao fazer um 1031.
Mudanças nas regras 1031
Antes da aprovação da novaLei de redução de impostos e empregos (TCJA) em dezembro de 2017, algumas trocas de bens pessoais – como licenças de franquia, aeronaves e equipamentos – se qualificaram para uma troca de 1.031. Agora, apenas bens imóveis (ou imóveis), conforme definido na Seção 1031, se qualificam.
É importante observar que a provisão para despesas totais da TCJA para certos bens pessoais tangíveis pode ajudar a compensar essa mudança na legislação tributária.
A TCJA inclui uma regra de transição que permitiu uma troca 1031 de bens pessoais qualificados em 2018 se a propriedade original foi vendida ou a propriedade de substituição adquirida até 31 de dezembro de 2017. A regra de transição é específica para o contribuinte e não permitia um reverso 1031 permuta onde a nova propriedade foi adquirida antes da antiga ser vendida.
As trocas de ações corporativas ou participações societárias nunca se qualificaram – e ainda não se qualificam – mas os interesses como inquilino em comum (TIC) em imóveis ainda o fazem.
Trocas atrasadas e regras de tempo
Classicamente, uma troca envolve uma simples troca de uma propriedade por outra entre duas pessoas. Mas as chances de encontrar alguém com a propriedade exata que você deseja e que deseja a propriedade exata que você tem são mínimas. Por esse motivo, a maioria das trocas são trocas atrasadas, de três partes ou Starker (nomeadas para o primeiro caso fiscal que as permitiu).
Em uma troca atrasada, você precisa de um intermediário qualificado (intermediário) que retém o dinheiro depois que você “vende” sua propriedade e o usa para “comprar” a propriedade substituta para você. Essa troca de três partes é tratada como uma troca.
Existem duas regras principais de tempo que você deve observar em uma troca atrasada:
Regra de 45 dias
O primeiro diz respeito à designação de uma propriedade de substituição. Assim que ocorrer a venda do seu imóvel, o intermediário receberá o dinheiro. Você não pode receber o dinheiro, ou estragará o tratamento 1031. Além disso, no prazo de 45 dias após a venda do seu imóvel, você deve designar o imóvel de substituição por escrito ao intermediário, especificando o imóvel que deseja adquirir. O IRS diz que você pode designar três propriedades, desde que você eventualmente feche uma delas. Você pode até designar mais de três se eles se enquadrarem em certos testes de avaliação.
Regra de 180 dias
A segunda regra de tempo em uma troca atrasada está relacionada ao fechamento. Você deve fechar a nova propriedade no prazo de 180 dias após a venda da antiga.
Os dois períodos ocorrem simultaneamente, o que significa que você começa a contar quando a venda de sua propriedade é fechada. Se você designar uma propriedade de substituição exatamente 45 dias depois, por exemplo, terá apenas 135 dias restantes para fechá-la.
Implicações fiscais: caixa e dívida
Você pode ter dinheiro sobrando após o intermediário adquirir a propriedade de substituição. Nesse caso, o intermediário pagará a você no final dos 180 dias. Esse dinheiro – conhecido como “boot” – será tributado como receita parcial de vendas da venda de sua propriedade, geralmente como ganho de capital.
Uma das principais formas pelas quais as pessoas têm problemas com essas transações é não considerar os empréstimos. Você deve considerar empréstimos hipotecários ou outras dívidas sobre a propriedade que renunciou e qualquer dívida sobre a propriedade de substituição. Se você não receber o dinheiro de volta, mas seu passivo diminuir – isso também será tratado como receita para você, assim como o dinheiro.
Suponha que você tenha uma hipoteca de $ 1 milhão sobre a antiga propriedade, mas a hipoteca sobre a nova propriedade que você recebe em troca é de apenas $ 900.000. Você tem $ 100.000 de ganho que também é classificado como “inicialização” e será tributado.
1031s para casas de férias
Você pode ter ouvido histórias de contribuintes que usaram a cláusula 1031 para trocar uma casa de férias por outra, talvez até mesmo por uma casa onde desejam se aposentar e a Seção 1031 adiou qualquer reconhecimento de ganho. Mais tarde, eles se mudaram para a nova propriedade, fizeram dela sua residência principal e, por fim, planejaram usar a exclusão de ganho de capital de $ 500.000. A exclusão permite que você venda sua residência principal e, combinada com seu cônjuge, proteja $ 500.000 em ganho de capital, contanto que você tenha vivido lá por dois anos nos últimos cinco.
Em 2004, o Congresso reforçou essa lacuna. Sim, os contribuintes ainda podem transformar casas de férias em propriedades para aluguel e fazer 1031 trocas. Exemplo: você para de usar sua casa de praia, aluga-a por seis meses ou um ano e depois troca por outro imóvel. Se você conseguir um inquilino e se comportar de maneira profissional, provavelmente converteu a casa em uma propriedade de investimento, o que deve tornar sua troca 1031 OK.
No entanto, se você simplesmente o oferecer para alugar, mas nunca tiver inquilinos, provavelmente não é permitido. Os fatos serão fundamentais, assim como o tempo. Quanto mais tempo passar depois de converter o uso da propriedade para locação, melhor. Embora não haja um padrão absoluto, nada menos do que seis meses de uso de aluguel de boa-fé provavelmente não é suficiente. Um ano seria melhor.
Mudança para uma Residência Swap 1031
Se você quiser usar a propriedade pela qual trocou como sua nova segunda ou até mesmo casa principal, você não pode se mudar imediatamente. Em 2008, o IRS estabeleceu uma regra de porto seguro, segundo a qual disse que não questionaria se uma habitação substituta qualificada como propriedade de investimento para os fins da Seção 1031. Para atender a esse porto seguro, em cada um dos dois períodos de 12 meses imediatamente após a troca.
- Você deve alugar a unidade residencial para outra pessoa por um aluguel justo por 14 dias ou mais.
- O seu uso pessoal da unidade residencial não pode exceder o máximo de 14 dias ou 10% do número de dias durante o período de 12 meses em que a unidade residencial é alugada a um aluguel justo.
Além disso, depois de trocar uma propriedade de férias ou investimento por outra, você não pode converter imediatamente a nova propriedade em sua casa principal e aproveitar a exclusão de $ 500.000.
Antes de a lei ser alterada em 2004, um investidor poderia transferir um imóvel alugado em uma troca 1031 por outro imóvel alugado, alugar o novo imóvel alugado por um período, mudar-se para o imóvel por alguns anos e então vendê-lo, aproveitando exclusão de ganho com a venda de uma residência principal. Agora, se você adquirir um imóvel em uma troca 1031 e posteriormente tentar vendê-la como sua residência principal, a exclusão não se aplicará durante o período de cinco anos a partir da data em que a propriedade foi adquirida na troca 1031 similar. Em outras palavras, você terá que esperar muito mais para usar a redução de impostos sobre ganhos de capital na residência principal.
The Bottom Line
Uma troca 1031 pode ser usada por investidores imobiliários experientes como uma estratégia de imposto diferido para construir riqueza. As muitas e complexas peças móveis não exigem apenas a compreensão das regras, mas também a ajuda de profissionais – mesmo para investidores experientes.