Hipoteca com cupom zero
O que é uma hipoteca de cupom zero?
Uma hipoteca de cupom zero é uma hipoteca comercial de longo prazo que adia todos os pagamentos de principal e juros até o vencimento da hipoteca. A estruturação do empréstimo é feita na forma de nota de competência, ou seja, os juros devidos rolam para o saldo devedor do empréstimo. No vencimento, o mutuário paga a nota ou concede outro empréstimo às taxas de juros atuais.
Principais vantagens
- As hipotecas de cupom zero são hipotecas comerciais de longo prazo que adiam todos os pagamentos de principal e juros até o vencimento.
- Os juros devidos rolam para o montante em dívida emprestado, que deve ser pago na data de vencimento ou refinanciado às taxas de juros vigentes.
- Projetos comerciais podem usar hipotecas de cupom zero quando os fluxos de caixa necessários para pagar a dívida não estiverem disponíveis até que o projeto esteja quase concluído.
- Os credores geralmente oferecem apenas hipotecas de cupom zero para devedores comerciais estabelecidos que tenham registros de crédito limpos.
Como funciona uma hipoteca de cupom zero
As hipotecas de cupom zero se assemelham a títulos de cupom zero. O cupom, a taxa de juros anual paga sobre o empréstimo, é zero até a data de vencimento, quando deve ser pago de uma só vez, junto com o valor total emprestado.
Os projetos comerciais usam hipotecas de cupom zero quando é improvável que os fluxos de caixa para o serviço da dívida estejam disponíveis até a conclusão do projeto. Um exemplo disso seria um estádio esportivo. Nesse caso, nenhuma receita é gerada até que a estrutura esteja completa e apta a hospedar eventos.
Como os juros totais mais o reembolso do principal só são recebidos pelo credor no vencimento do empréstimo, o risco de crédito é significativamente maior do que com um empréstimo convencional. Como resultado, os credores geralmente oferecem essa forma de financiamento apenas para mutuários comerciais estabelecidos com registros de crédito limpos. Eles também tendem a cobrar uma taxa de juros mais alta sobre as hipotecas de cupom zero para compensar a falta de retorno imediato.
Com uma hipoteca de cupom zero, o mutuário pode financiar um projeto comercial com fluxo de caixa menor, na expectativa de que a valorização do imóvel ao longo da vida do empréstimo seja suficiente para saldá-lo.
Exemplo de hipoteca com cupom zero
Digamos que a ABC Corp. tire uma hipoteca de cupom zero de $ 400.000 com vencimento em 20 anos. Ao longo das próximas duas décadas, a ABC não retorna nada ao credor. Ao contrário das hipotecas convencionais, a empresa não é obrigada a começar de imediato a devolver gradualmente o principal, bem como os juros pelo privilégio de contrair um empréstimo.
Isso tudo muda quando seus 20 anos acabam. De repente, a ABC deve devolver os $ 400.000 emprestados de uma só vez, junto com os juros compostos do empréstimo, ou refinanciar as taxas de juros vigentes. Se não o fizer, perderá a propriedade e forçá-lo-á a entregar as chaves ao credor.
1984
No ano em que a Franklin Savings Association, sediada no Kansas, vendeu a primeira emissão de títulos de cupom zero lastreados em hipotecas.
Considerações Especiais
Investir em notas hipotecárias de cupom zero
Os investidores têm a oportunidade de entrar em ação e ganhar dinheiro com hipotecas e títulos de cupom zero. Esses investimentos são populares entre certos investidores, em parte devido à sua disponibilidade em mercados imobiliários específicos e também porque os títulos de cupom zero são vendidos com um desconto do valor de face da nota.
Os investidores não receberão pagamentos regulares de juros. No entanto, o mutuário adicionará o valor dos juros ao valor do principal, que é devolvido aos credores no vencimento. Os juros serão compostos semestralmente e, à medida que o valor primário aumenta, geram-se pagamentos de juros mais altos, que se transformam no valor principal total.
Como não pagam cupons e só entregam dinheiro no vencimento, os preços das hipotecas com cupom zero podem ser muito voláteis. Estão também sujeitos ao pagamento anual do imposto sobre o rendimento, embora o rendimento seja atribuído e não regularmente recebido pelos investidores. Uma exceção seria se o acordo de investimento não prometesse pagar aos investidores um retorno específico, caso em que não haveria receita anual tributável corrente.
Outro tipo semelhante de investimento é operado principalmente para contas individuais de aposentadoria (IRAs) e outras entidades onde a tributação do ano corrente não é uma consideração.