Empréstimo final
O que é um empréstimo final?
Um empréstimo abrangente é um tipo de empréstimo hipotecário que pode ser usado em negócios de financiamento pelo proprietário. Esse tipo de empréstimo envolve a hipoteca da casa do vendedor e adiciona um valor incremental adicional para chegar ao preço total de compra que deve ser pago ao vendedor ao longo do tempo.
Principais vantagens
- Um empréstimo complementar é uma forma de financiamento pelo proprietário em que o vendedor de uma propriedade mantém uma primeira hipoteca pendente que é então reembolsada em parte pelo novo comprador.
- Em vez de solicitar uma hipoteca bancária convencional, o comprador assina uma hipoteca com o vendedor e o novo empréstimo não é usado para pagar o empréstimo existente do vendedor.
- Os empréstimos finais podem ser arriscados devido ao fato de que o vendedor-financiador assume todo o risco de inadimplência associado a ambos os empréstimos.
Noções básicas sobre empréstimos completos
A forma de financiamento da qual depende um empréstimo abrangente é comumente usada em negócios financiados pelo vendedor. Um empréstimo abrangente assume as mesmas características de um empréstimo financiado pelo vendedor, mas considera a hipoteca atual do vendedor nos termos do financiamento.
O financiamento do vendedor é um tipo de financiamento que permite ao comprador pagar o valor do principal diretamente ao vendedor. Os acordos de financiamento do vendedor apresentam riscos elevados para o vendedor e geralmente exigem adiantamentos acima da média. Em uma transação financiada pelo vendedor, o contrato é baseado em uma nota promissória que detalha os termos do financiamento. Além disso, um negócio financiado pelo vendedor não exige que o principal seja trocado antecipadamente, e o comprador faz o pagamento das parcelas diretamente ao vendedor, que inclui o principal e os juros.
Os empréstimos finais podem ser arriscados para os vendedores, pois eles assumem todo o risco de inadimplência do empréstimo. Os vendedores também devem certificar-se de que a hipoteca existente não inclui uma cláusula de alienação, que os obriga a reembolsar integralmente a instituição de crédito hipotecário se a propriedade da garantia for transferida ou se a garantia for vendida. As cláusulas de alienação são comuns na maioria dos empréstimos hipotecários, o que muitas vezes evita a ocorrência de acordos de empréstimo reversíveis.
Como funciona um empréstimo final
Os empréstimos abrangentes baseiam-se no conceito de financiamento pelo proprietário e implementam a mesma estruturação básica. Uma estrutura de empréstimo envolvente é usada em um negócio financiado pelo proprietário quando um vendedor tem um saldo remanescente para pagar no primeiro empréstimo hipotecário da propriedade. Um empréstimo complementar leva em consideração o saldo remanescente da hipoteca existente do vendedor em sua taxa de hipoteca contratada e adiciona um saldo incremental para chegar ao preço de compra total.
Em um empréstimo abrangente, a taxa de juros básica do vendedor é baseada nos termos do empréstimo hipotecário existente. Para atingir o ponto de equilíbrio, o vendedor deve ganhar pelo menos juros que correspondam à taxa do empréstimo, que ainda deve ser reembolsado. Assim, um vendedor tem flexibilidade para negociar a taxa de juros do comprador com base em seus termos atuais. Geralmente, o vendedor vai querer negociar a maior taxa de juros possível para fazer os pagamentos da primeira hipoteca e também ganhar um spread no negócio.
Exemplo de um empréstimo final
Digamos que Joyce tenha uma hipoteca de $ 80.000 em aberto sobre sua casa com uma taxa de juros fixa de 4%.
Ela concorda em vender sua casa para Brian por $ 120.000, que paga 10% e toma emprestado o restante, ou $ 108.000, a uma taxa de 7%.
Joyce ganha 7% sobre $ 28.000 (a diferença entre $ 108.000 e os $ 80.000 que ela ainda deve), mais a diferença entre 7% e 4% (ou seja, 3%) sobre o saldo da hipoteca de $ 80.000.