Qual a importância da taxa de capitalização no investimento imobiliário?
A taxa de capitalização é a linha de base mais comumente usada para comparar propriedades de investimento. É análogo à taxa de retorno efetiva estimada de um investimento em um título típico. Por exemplo, uma propriedade totalmente em dinheiro de $ 100.000 com uma taxa de capitalização de 4,5% produzirá os mesmos retornos que $ 100.000 investidos em títulos a 4,5%. Esse número ajuda os investidores imobiliários a determinar a melhor utilização de seus fundos de investimento.
Calculando a taxa de capitalização
Uma fórmula simples para calcular a taxa de capitalização é a receita operacional líquida anual dividida pelos custos de aquisição totais. Esta fórmula é, na verdade, o inverso de um múltiplo padrão de preço / lucro.
A receita operacional líquida pode ser calculada subtraindo da receita bruta todos os custos de gerenciamento, custos de serviços públicos, manutenção, seguro, impostos e outros custos operacionais. A receita operacional líquida não inclui os pagamentos de hipotecas.
Os custos de aquisição são maiores do que o preço de compra declarado. Eles devem contabilizar as taxas de corretagem e os custos de fechamento. Se a propriedade não estiver pronta para aluguel, todos os custos incorridos para a reabilitação também devem ser incluídos.
Os investidores devem comparar as taxas de capitalização que incluem os mesmos custos. Por exemplo, é inválido comparar uma taxa de capitalização que desconta as receitas de aluguel com base na vacância média anual e outra que não faz esse desconto.
Importância da Taxa de Capitalização
O principal uso da taxa de capitalização é discriminar entre diferentes oportunidades de investimento. Se um investimento em títulos oferece um retorno estimado de 4% e uma propriedade tem uma taxa de capitalização de 8%, é provável que o investidor se concentre na propriedade.
As taxas de capitalização também podem formar tendências para proprietários de imóveis comerciais. As tendências podem mostrar para onde o mercado pode se dirigir, permitindo ajustes com base nos aluguéis estimados.
Há um limite para a utilidade da taxa de capitalização; propriedades de investimento com fluxos de caixa irregulares ou complicados não podem contar com taxas de capitalização simples. Em vez disso, seria melhor confiar na análise do fluxo de caixa descontado.