O que é uma relação entre empréstimo combinado e valor?
O índice combinado do valor do empréstimo (CLTV) é um cálculo usado por profissionais de hipotecas e empréstimos para determinar a porcentagem total da propriedade de um proprietário que está onerada por gravames. O índice CLTV é determinado somando os saldos de todos os empréstimos em aberto e dividindo pelo valor de mercado atual da propriedade. Por exemplo, uma propriedade com um saldo de primeira hipoteca de $ 300.000, um segundo saldo de hipoteca de $ 100.000 e um valor de $ 500.000 tem um índice CLTV de 80%.
Os credores usam o índice CLTV junto com um punhado de outros cálculos, como o índice dívida / receita e o índice empréstimo padrão / valor (LTV), para avaliar o risco de conceder um empréstimo a um tomador. O índice CLTV difere do índice LTV padrão porque o último compara apenas o saldo de um empréstimo com o valor da propriedade. No exemplo acima, a propriedade tem um índice de LTV de 60%, que é obtido dividindo-se apenas o saldo da primeira hipoteca pelo valor da propriedade.
Muitos economistas atribuem os padrões CLTV relaxados à crise de execução de hipotecas que assolou os Estados Unidos durante o final dos anos 2000, entre outros fatores. Começando na década de 1990 e especialmente durante o início e meados da década de 2000, os compradores de casas freqüentemente contraíam uma segunda hipoteca no momento da compra, em vez de fazer os pagamentos iniciais. Os credores, ansiosos por não perder os negócios desses clientes para os concorrentes, concordaram com esses termos, apesar do risco aumentado.
Antes da bolha imobiliária que se expandiu do final da década de 1990 até meados da década de 2000, a prática padrão era que os compradores de casas fizessem adiantamentos totalizando pelo menos 20% do preço de compra. A maioria dos credores manteve os clientes dentro desses parâmetros limitando o LTV a 80%. Quando a bolha começou a esquentar, muitas dessas mesmas empresas tomaram medidas para permitir que os clientes contornassem a redução de 20%. Alguns credores aumentaram os limites do LTV ou os eliminaram completamente, oferecendo hipotecas com 5% de entrada ou menos, enquanto outros mantiveram os requisitos do LTV em vigor, mas aumentaram os limites do CLTV, muitas vezes para 100%. Essa manobra permitiu que os clientes fizessem uma segunda hipoteca para financiar seus adiantamentos de 20%.
O pico de execuções hipotecárias iniciado em 2008 ressaltou por que o CLTV é importante. Ter pele no jogo, como um desembolso inicial de $ 100.000 em dinheiro para uma casa de $ 500.000, fornece ao proprietário um poderoso incentivo para manter o pagamento de sua hipoteca. Se o banco executar a hipoteca, ele não apenas perderá sua casa, mas também a pilha de dinheiro que pagou para fechar. Exigir participação acionária na propriedade também protege os credores de uma queda nos preços dos imóveis. Se uma propriedade for avaliada em $ 500.000 e as garantias totais somarem $ 400.000, a propriedade pode perder até 20% de seu valor sem que os detentores de garantias recebam um pequeno pagamento em um leilão de execução hipotecária.