Locações Single vs. Double vs. Triple Net: Qual é a diferença?
Locações Single vs. Double vs. Triple Net: Uma Visão Geral
Um arrendamento líquido triplo (NNN) ajuda os proprietários a reduzir o risco de um arrendamento comercial. Um arrendamento líquido triplo é um dos três tipos de arrendamento líquido, um tipo de arrendamento imobiliário em que o inquilino paga uma ou mais despesas adicionais. Os arrendamentos líquidos geralmente incluem impostos de propriedade, prêmios de seguro de propriedade ou custos de manutenção e são freqüentemente usados em imóveis comerciais. Além dos arrendamentos líquidos triplos, os outros tipos de arrendamentos líquidos são arrendamentos líquidos únicos e arrendamentos líquidos duplos.
Um único arrendamento líquido exige que o inquilino pague apenas os impostos sobre a propriedade, além do aluguel. Com um arrendamento líquido duplo, o inquilino paga o aluguel mais os impostos sobre a propriedade e também os prêmios de seguro. Um arrendamento líquido triplo, também conhecido como arrendamento líquido-líquido-líquido, exige que o inquilino pague o aluguel mais todas as três despesas adicionais.
As rendas são geralmente mais baixos com concessões líquidas do que tradicionais arrendamentos -o mais despesas um inquilino tem de suportar, a base inferior alugar um acusações senhorio. Mas os arrendamentos líquidos triplos são geralmente arrendamentos vinculáveis, o que significa que um inquilino não pode desistir porque os custos – especialmente os custos de manutenção – podem ser maiores.
Locações de rede única
Os arrendamentos líquidos únicos, que geralmente são chamados de arrendamento líquido ou “N”, não são tão comuns no mundo dos aluguéis. Em um contrato como esse, o locador transfere uma quantidade mínima de risco para o locatário, que paga o imposto sobre a propriedade. Isso significa que qualquer outra despesa – como seguro, manutenção e reparos e serviços públicos – são de responsabilidade do proprietário. O locador também é responsável por qualquer manutenção e / ou reparos que devam ser feitos durante o período de locação do imóvel.
Os inquilinos com um único arrendamento líquido acabam pagando um aluguel ligeiramente mais baixo do que com um arrendamento padrão devido ao custo adicional dos impostos sobre a propriedade. Mas um pagamento mais alto do aluguel não alivia a responsabilidade do locador em manter essas despesas em dia.
Por exemplo, um inquilino pode faltar ou atrasar os pagamentos ao município, o que significa que o proprietário está sob responsabilidade por eles. Isso pode resultar em multas e / ou taxas adicionais. É por isso que a maioria dos proprietários inclui os impostos sobre a propriedade no pagamento do aluguel. Preferem que o pagamento passe por eles para saberem que os impostos estão sendo pagos em dia e no valor correto.
Locações líquidas duplas
Os arrendamentos líquidos duplos, também chamados de arrendamentos líquidos ou “NN”, são especialmente populares em imóveis comerciais. Em um arrendamento como esse, o inquilino paga imposto sobre a propriedade e prêmios de seguro além do aluguel. O aluguel básico – a pagar pelo próprio espaço – é geralmente mais baixo devido às despesas adicionais que o inquilino deve arcar. Todos os custos de manutenção, por outro lado, são de responsabilidade do locador, que os paga diretamente.
Em empreendimentos comerciais maiores com mais de um espaço disponível para alugar, como shoppings e complexos de escritórios expansivos, os inquilinos podem ter metros quadrados diferentes dos de seus vizinhos. Portanto, os proprietários geralmente atribuem impostos e custos de seguro aos inquilinos, proporcionalmente, com base na quantidade de espaço alugado.
Tal como acontece com o arrendamento líquido único, os proprietários devem ter os pagamentos adicionais repassados a eles, para que possam pagá-los ao município e à seguradora. Mesmo que o aluguel do inquilino inclua esses pagamentos, o nome do locador está na conta do imposto e do seguro, o que significa que ele é o responsável final. Ao fazer com que o inquilino pague essas despesas diretamente a eles, o locador pode evitar os problemas associados a atrasos ou atrasos nos pagamentos dos inquilinos, o que pode resultar em taxas extras.
Arrendamentos Triple Net
O arrendamento líquido triplo isenta o locador da maior parte do risco de qualquer arrendamento líquido. Isso significa que até mesmo os custos de manutenção e reparos estruturais devem ser pagos pelo locatário – além do aluguel, impostos sobre a propriedade e prêmios de seguro. Como essas despesas adicionais são repassadas ao locatário, o locador geralmente cobra um aluguel básico mais baixo.
Quando os custos de manutenção são mais altos do que o esperado, os inquilinos sob contratos de arrendamento líquido triplo freqüentemente tentam sair de seus contratos ou obter concessões de aluguel. Para evitar que isso aconteça, muitos proprietários preferem usar um arrendamento líquido vinculável. Este é um tipo de arrendamento líquido triplo que não pode ser rescindido antes da data de vencimento. Além disso, o valor do aluguel não pode ser alterado por nenhum motivo, incluindo aumentos inesperados e significativos nos custos acessórios.
Os proprietários podem preferir usar um arrendamento líquido vinculável, já que os inquilinos podem tentar sair de um caro arrendamento líquido triplo.
Os arrendamentos líquidos triplicados podem aumentar as despesas operacionais do inquilino, e eles podem estar sujeitos a franquias em apólices de seguro. Eles também podem ser responsáveis por quaisquer danos à propriedade que não sejam cobertos pela seguradora.
A maioria dos arrendamentos líquidos triplos são arrendamentos de longo prazo com duração de mais de 10 anos e geralmente incluem concessões para aumento de aluguel.
Principais vantagens
- Um arrendamento líquido é um arrendamento imobiliário em que o inquilino paga uma ou mais despesas adicionais.
- Em um único arrendamento líquido, o inquilino paga um aluguel básico mais baixo, além dos impostos sobre a propriedade.
- Os arrendamentos líquidos em dobro incluem impostos sobre propriedades e prêmios de seguro, além do aluguel básico.
- Um arrendamento líquido triplo inclui imposto de propriedade, seguro e custos de manutenção, além do aluguel básico.
- Os inquilinos podem tentar sair de um arrendamento líquido triplo devido aos altos custos associados a eles, então os senhorios geralmente usam um arrendamento líquido vinculável.
Arrendamentos Triple Net: Prós e Contras
Os arrendamentos líquidos triplos oferecem aos investidores e inquilinos alguns benefícios exclusivos. No entanto, existem algumas limitações a este tipo de arrendamento comercial que ambas as partes devem considerar antes de celebrar um contrato de arrendamento líquido triplo de longo prazo. Embora em geral os inquilinos em um arrendamento líquido triplo aceitem mais responsabilidade financeira do que em outros tipos de arrendamento, eles também podem ser vantajosos para os inquilinos de várias maneiras.
Prós de arrendamentos Triple Net
Um arrendamento líquido triplo é um contrato entre um proprietário e um inquilino em que o inquilino paga impostos sobre a propriedade, prêmios de seguro e manutenção, conservação e reparos, além de uma taxa mensal de aluguel do edifício ou espaço.
Ocupação de longo prazo
A maioria dos contratos de arrendamento líquido triplo é estruturada para oferecer ocupação de longo prazo (mais de 20 anos). Isso é vantajoso para os proprietários porque elimina o risco e as perdas de um imóvel que fica vago entre os inquilinos.
Investimento de baixo risco
Como o inquilino é responsável por quase todos os custos associados à propriedade – de impostos e seguro aos custos de manutenção regulares – um contrato de arrendamento líquido triplo é um investimento de risco bastante baixo para um investidor.
Fluxo de renda consistente
Um arrendamento líquido triplo pode fornecer uma fonte consistente de renda para um investidor. Esse tipo de aluguel é estruturado para incluir um valor consistente de aluguel a cada mês durante um período prolongado. Além disso, a maioria das despesas de propriedade desconhecidas ou catastróficas será repassada ao inquilino, ajudando a proteger os riscos do investimento.
Construir patrimônio
As propriedades de arrendamento líquido triplo são frequentemente adicionadas a carteiras de investimento como uma estratégia conservadora e de baixo risco para criar mais patrimônio. Além disso, os investidores podem decidir vender a propriedade quando o mercado atinge o pico, a população aumenta ou quando estão prontos para usar esse patrimônio em seu próximo investimento.
Deveres reduzidos do senhorio
Com um arrendamento líquido triplo, você não tem quase as responsabilidades do proprietário como um arrendamento mais convencional. Com mais tempo e dinheiro, um investidor pode buscar outros empreendimentos.
Pegada de negócios de longo prazo
Os inquilinos que concordam com um arrendamento de longo prazo têm a vantagem de poder criar um local reconhecível e duradouro para seus negócios.
Localização
Normalmente, as propriedades com arrendamento líquido triplo estão localizadas em áreas acessíveis que estão próximas a outros negócios populares. Isso pode ajudar um inquilino a obter tráfego e exposição de clientes que visitam outras empresas nas proximidades.
Benefícios fiscais
Como os inquilinos em um arrendamento líquido triplo são responsáveis pelo pagamento de impostos sobre a propriedade, eles podem incluir essas despesas em suas despesas comerciais e obter alguns benefícios fiscais para seus negócios.
Contras de arrendamentos Triple Net
Ganhar Limites
Para os proprietários que estão presos a um contrato de arrendamento de longo prazo, eles perdem a capacidade de aumentar o aluguel se os valores dos imóveis na área aumentarem. No longo prazo, isso pode limitar o potencial de ganho.
Riscos de vacância e custos de rollover
Sempre existe o risco de um inquilino inadimplente, mesmo que haja um contrato de arrendamento de longo prazo e os inquilinos tenham sido examinados minuciosamente. Durante o período em que estão tentando preencher a vaga, os investidores podem incorrer em prejuízos.
Assumindo despesas de propriedade
Com o arrendamento líquido triplo, o inquilino assume a responsabilidade pelas operações e manutenção do local do negócio. Além das (às vezes) altas despesas de funcionamento de seus negócios, os inquilinos também devem estar preparados para financiar as operações do prédio e quaisquer despesas inesperadas relacionadas a ele. Isso pode ser um grande encargo financeiro, e os inquilinos devem ter um forte perfil de crédito em outro para se qualificar para um arrendamento líquido triplo.
Passivo Fiscal
Quando o inquilino se torna responsável pelos impostos sobre a propriedade, ele também se torna responsável por todas as obrigações associadas, incluindo multas e penalidades por remessa de impostos atrasada ou incorreta.
O que gostamos
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Prós do arrendamento Triple Net
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Ocupação garantida de longo prazo
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Investimento de baixo risco
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Fluxo de renda confiável
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Crie mais patrimônio
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Deveres reduzidos do senhorio
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Pegada comercial duradoura
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Localização ótima
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Benefícios fiscais
O que não gostamos
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Contras do arrendamento Triple Net
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Limites de ganhos
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Riscos de vacância
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Supondo despesas de propriedade
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Responsabilidades fiscais
Exemplo de arrendamento triplo líquido
Muitas empresas multinacionais de grande porte que desejam uniformidade de marca optam por arrendamentos líquido triplo. A Walgreens é um exemplo de empresa que freqüentemente concorda em contratos de arrendamento triplo líquido. Em 2019, a Walgreens era a segunda maior farmácia dos EUA em receita total de receitas.1 A Walgreens é especializada em medicamentos controlados e compras de conveniência para itens domésticos. A Walgreens opta por arrendamentos líquidos triplos de 25 anos.
Quando uma empresa opta por um arrendamento líquido triplo, isenta o senhorio de qualquer responsabilidade financeira ou física. Eles fazem sua própria manutenção, usam seus próprios fornecedores, pedem sua própria sinalização, pagam pelas despesas operacionais e despesas de capital. No entanto, ao concordar com os arrendamentos líquidos triplos, a Walgreens pode ter sua escolha de locais de varejo de primeira linha. As lojas Walgreens normalmente estão em excelentes localizações – lotes de 1,5 acre nas principais esquinas das principais áreas de varejo.
A Walgreens procura esses locais de esquina para sua visibilidade de estréia. A empresa é considerada um excelente inquilino no domínio dos arrendamentos líquido triplo e um investimento conservador para os investidores.
Considerações Especiais
Ao entrar em qualquer tipo de arrendamento, o inquilino deve considerar que os pagamentos do aluguel, quer incluam despesas adicionais ou notas, podem aumentar. O proprietário pode aumentar o aluguel por causa dos aumentos legais permitidos pelos governos locais. Mas o aluguel também pode aumentar devido a reavaliações do imposto sobre a propriedade ou aumentos nos prêmios de seguro.
Mas existem alternativas. Se for dada a opção, os inquilinos podem querer considerar a assinatura de um arrendamento bruto, que cobra uma taxa fixa de aluguel. Esse valor cobre a taxa do espaço, bem como quaisquer despesas adicionais que venham com ele. O locador, portanto, mantém a responsabilidade pelo pagamento de impostos sobre a propriedade, prêmios de seguro e custos de manutenção. Eles cobrem esses custos incorporando-os ao aluguel que cobram do inquilino.
Por exemplo, se o aluguel anual for de $ 10.000 e eles estimarem os custos adicionais em $ 3.000, o aluguel efetivo que cobram do inquilino é de $ 13.000 anualmente. Embora os arrendamentos tradicionais sejam mais comuns do que os arrendamentos líquidos, eles apresentam mais risco para o locador, que deve absorver quaisquer aumentos inesperados nas despesas extras. É por isso que alguns proprietários preferem usar um tipo de arrendamento líquido, transferindo parte ou todo esse risco para o inquilino.
Um arrendamento bruto modificado é outra alternativa ao arrendamento líquido. Com um arrendamento bruto modificado, o inquilino paga o aluguel básico no início do arrendamento. Com o tempo, o aluguel também assume uma parte proporcional de alguns dos outros custos associados à propriedade, como impostos sobre a propriedade, serviços públicos, seguro e manutenção.
Perguntas frequentes sobre o aluguel da Triple Net
Um arrendamento Triple Net é uma boa ideia?
Para inquilinos e senhorios, os arrendamentos líquido triplo podem oferecer alguns benefícios. Um inquilino tem mais liberdade com sua estrutura; eles podem personalizar seu espaço para obter mais uniformidade de marca sem o investimento de capital de uma compra. Outra vantagem é que esses arrendamentos tendem a ser bastante flexíveis: limites para aumentos de impostos, aumentos de seguros, etc. Para o locador, os arrendamentos líquidos triplos podem ser uma fonte confiável de renda e ter muito poucos custos indiretos. O senhorio também não tem que desempenhar um papel ativo na gestão da propriedade.
Qual é a diferença entre um arrendamento Net e Triple Net?
Um arrendamento líquido é um tipo de arrendamento em que o inquilino paga uma parte ou a totalidade dos impostos, taxas de seguro e custos de manutenção de uma propriedade, além do aluguel básico. Os arrendamentos líquidos são comumente usados em imóveis comerciais. Existem três tipos principais de arrendamentos líquidos: arrendamentos líquidos únicos, arrendamentos líquidos duplos e arrendamentos líquidos triplos. Quando um inquilino assina um único arrendamento líquido, ele paga uma das três categorias de despesas: impostos, manutenção e taxas de seguro. Quando um inquilino assina um arrendamento líquido duplo, ele concorda em pagar duas das três categorias de despesas. Esses arrendamentos também são chamados de arrendamentos líquidos. Finalmente, quando um inquilino assina um arrendamento líquido triplo, ele concorda em pagar todas as três categorias de despesas. Os arrendamentos líquidos triplos também são conhecidos como arrendamento líquido-líquido-líquido.
Você pode negociar um arrendamento Triple Net?
Com um arrendamento líquido triplo, quase todas as responsabilidades recaem sobre o inquilino. O inquilino é responsável pelo pagamento do aluguel, bem como por todos os custos indiretos associados à propriedade do imóvel: impostos, seguros, despesas operacionais, serviços públicos, etc. Como resultado, o valor base do aluguel pode se tornar um termo de negociação fundamental. Como o inquilino está assumindo o risco das despesas gerais do locador, ele pode negociar um valor base de aluguel mais favorável. Além disso, em alguns casos, os inquilinos podem negociar por quais aspectos dos custos de reparo e / ou serviços públicos o proprietário é responsável.
Como você calcula um arrendamento triplo líquido?
Existem várias maneiras de calcular o valor de um arrendamento líquido triplo.Às vezes, os proprietários somam todos os impostos de propriedade, seguro, despesas de manutenção e despesas de área comum de um edifício e dividem o total por 12. Esse número é o custo mensal. Este processo é simplificado quando apenas um inquilino está alugando um prédio. O valor básico do aluguel mensal é normalmente calculado com base em uma taxa por metragem quadrada.
Qual é a responsabilidade do locador em um arrendamento Triple Net?
O locatário é responsável pela maioria das despesas relacionadas a um imóvel comercial com arrendamento líquido triplo. No entanto, o proprietário pode ser o responsável pelo telhado e pela estrutura e, às vezes, pelo estacionamento.
The Bottom Line
Um arrendamento líquido é um tipo de arrendamento imobiliário – geralmente para aluguel comercial – em que o inquilino paga uma ou mais despesas adicionais. Existem três tipos básicos de arrendamentos líquidos: arrendamentos líquidos simples, duplos e triplos. Com o arrendamento líquido triplo, o inquilino se compromete a arcar com todas as despesas do imóvel, incluindo impostos imobiliários, seguro predial e manutenção. Esses pagamentos são adicionais às taxas de aluguel e serviços públicos. Os arrendamentos líquidos triplos às vezes têm um encargo de aluguel básico mais baixo porque o inquilino assume mais despesas com a propriedade. Os arrendamentos líquidos podem ser comparados aos arrendamentos progressivos ou arrendamentos de terreno.
No caso de um contrato de arrendamento intensivo, os aumentos de preços futuros ao longo da vida do contrato são estabelecidos no contrato de arrendamento. Nos arrendamentos de longo prazo, os arrendamentos graduais protegem os proprietários dos riscos de inflação ou de mercado em alta. Os arrendamentos de terras permitem que os inquilinos desenvolvam um pedaço de propriedade durante o período de arrendamento. Em seguida, após o término do período de locação, o terreno e todas as benfeitorias são entregues ao proprietário / locador.