Taxa de desocupação
O que é uma taxa de vacância?
A taxa de vacância é a porcentagem de todas as unidades disponíveis em um imóvel alugado, como um hotel ou complexo de apartamentos, que estão vagas ou desocupadas em um determinado momento.
A taxa de vacância é o oposto da taxa de ocupação, que é a porcentagem de unidades ocupadas em um imóvel alugado. As altas taxas de vacância indicam que um imóvel não está sendo bem locado, enquanto as baixas taxas de vacância podem apontar para fortes vendas de aluguel.
Além de serem utilizadas para análises imobiliárias, as taxas de vacância também podem ser aplicadas ao setor de empregos.
Compreendendo as taxas de vacância
As taxas de vacância são um determinante muito importante para os proprietários de imóveis, pois informam sobre o desempenho de seus edifícios em comparação com a taxa de vacância da área. Essas taxas também são indicadores econômicos, pois pintam um retrato das condições gerais do mercado.
No setor imobiliário, a taxa de vacância na maioria das vezes representa unidades que estão vagas e prontas para serem alugadas, unidades que foram desligadas após a saída de um inquilino e unidades que atualmente não podem ser alugadas porque precisam de reparos ou reformas. As baixas taxas de vacância são consideradas positivas porque geralmente significa que as pessoas querem viver em uma determinada área ou prédio, enquanto as taxas mais altas significam o contrário.
Baixas taxas de vacância significam que há mais unidades ocupadas, enquanto altas taxas de vacância indicam que as pessoas não querem morar em determinado prédio ou área.
A taxa é calculada tomando o número de unidades vagas, multiplicando esse número por 100 e dividindo esse resultado pelo número total de unidades. A taxa de vacância e a taxa de ocupação devem somar 100%. Portanto, se um prédio de apartamentos tiver 300 unidades e 30 unidades estiverem desocupadas, significa que a taxa de vacância é de 10%.
Para um uso eficaz, as taxas de vacância de um imóvel devem ser comparadas a outro semelhante. Não é uma comparação justa quando se coloca um prédio comercial próximo a um complexo de apartamentos de três andares. Da mesma forma, pode haver diferentes fatores em jogo entre as taxas de desocupação de uma cidade pequena e de uma cidade grande, portanto, essas duas áreas podem não ser adequadas para comparação.
Análise de taxa de vacância de imóveis
O proprietário de um imóvel pode usar as taxas de vacância como uma métrica analítica. Mudanças na porcentagem de unidades vagas versus unidades ocupadas, o tempo que as unidades ocupadas permanecem ativas ou outras condições de aluguel podem fornecer orientação sobre o quão competitivo um proprietário de propriedade tornou a propriedade. Se o proprietário de um imóvel cobrar significativamente mais ou menos do que o resto do mercado de aluguel, isso pode se refletir nas taxas gerais de desocupação. Ele também pode fornecer informações sobre os efeitos das mudanças de preço ou publicidade na ocupação da unidade.
Embora as taxas de vacância sejam comumente usadas para avaliar o desempenho de uma propriedade individual, como um hotel monitorando sua taxa de vacância noturna, as taxas de vacância agregadas também são usadas como indicadores econômicos da saúde geral de um mercado imobiliário. Muitas empresas que atendem ao setor de imóveis comerciais avaliam a força do setor em geral usando métricas como taxas de vacância, taxas de aluguel e atividade de construção.
Em maio de 2019, a imobiliária Jones Lang LaSalle informou que o mercado imobiliário dos EUA continuou a manter suas tendências estáveis de 2018, com taxas de vacância próximas de mínimos históricos. De acordo com o relatório, as vagas no mercado de escritórios atingiram cerca de 5% no primeiro trimestre do ano. No ano anterior, a empresa projetou um boom de desenvolvimento que ultrapassaria os ganhos de ocupação, apesar da forte demanda geral no mercado de escritórios do país. Das maiores regiões metropolitanas do país, o mercado de escritórios de São Francisco apresentou a menor taxa de vacância em 2018, segundo os dados, de apenas 8,1%. O condado de Westchester, em Nova York, por sua vez, registrou a maior taxa de vacância, 24,9%.
Principais vantagens
- A taxa de desocupação é a porcentagem de todas as unidades disponíveis em um imóvel alugado que estão vagas ou desocupadas em um determinado momento.
- As taxas de vacância podem ser o resultado de unidades desocupadas prontas para serem alugadas ou unidades que não podem ser alugadas atualmente por causa de negligência.
- Os investidores podem usar as taxas de vacância para determinar o valor de um investimento potencial, comparando-o com propriedades comparáveis.
- O US Census Bureau compila dados de vagas residenciais a cada trimestre.
Dados de vagas residenciais
O o bureau divulgou taxas de desocupação nacional de 7% para aluguéis, enquanto as taxas de desocupação de proprietários ficaram em 1,4% no primeiro trimestre do ano.
Ambos os números permaneceram razoavelmente sustentados nos últimos anos, depois de cair em relação aos recordes históricos alcançados durante a crise imobiliária nos EUA, quando as vagas para aluguel atingiram o pico de 11,1% em 2009 e as vagas para proprietários atingiram o pico de 2,9% em 2008.
O US Census Bureau também coleta dados para o relatório trimestral sobre preços de aluguel e informações de propriedades. Muito parecido com os dados para os mercados de propriedades comerciais, esta informação pode ser usada – em conjunto com outras informações – para ajudar a determinar a saúde do mercado imobiliário residencial de uma economia, examinando as mudanças no número de unidades disponíveis e os preços médios das unidades disponíveis ou ocupadas.
Investidores e taxas de vacância
Conforme observado acima, as taxas de vacância desempenham um papel importante nos negócios e podem ajudar os investidores a determinar se estão fazendo uma boa jogada, colocando seu dinheiro em certos negócios imobiliários.
Por exemplo, alguém que considera um grande complexo de apartamentos como um investimento pode querer verificar a taxa de vacância do prédio antes de assinar um contrato. Ao comparar a taxa de vacância daquele prédio com outras propriedades comparáveis na área, o investidor pode determinar seu desempenho e decidir se vale a pena comprar.
Taxas de vacância no emprego
No emprego, a taxa de vacância aplica-se ao número de vagas em aberto que uma empresa possui atualmente em comparação com o número total de vagas disponíveis em toda a empresa. Ou seja, uma taxa de vacância por vínculo empregatício pode indicar a proporção de cargos que uma empresa alocou para o desempenho de determinadas funções que atualmente não tem um funcionário atuando naquele espaço.
Quando relacionada a outras métricas de emprego, como rotatividade ou longevidade do funcionário, uma taxa de vacância pode fornecer indicações sobre o sucesso de uma empresa em anunciar e preencher as vagas abertas e reter os funcionários atuais.