A verdade sobre os preços dos imóveis
Os imóveis são tradicionalmente considerados um investimento seguro. Mas recessões e outros desastres estão testando essa teoria – fazendo investidores e proprietários de casas pensarem duas vezes.
Principais vantagens
- Os valores das casas tendem a aumentar com o tempo, mas recessões e outros desastres podem levar a preços mais baixos.
- Após as quedas, o valor das casas pode aumentar em algumas áreas do país devido à forte demanda e baixa oferta, enquanto outras áreas lutam para se recuperar.
- Os compradores de casas em potencial não devem se concentrar nas tendências nacionais, pois os preços variam entre os estados e até mesmo nas cidades vizinhas.
- As baixas taxas de hipotecas têm um efeito indireto sobre os preços das casas, pois os consumidores estão dispostos a contrair mais dívidas quando o crédito é barato.
Preços históricos
Antes de 2007, os dados históricos dos preços da habitação pareciam indicar que os preços dos imóveis poderiam continuar a subir indefinidamente. Na verdade, com poucas exceções, o preço médio de venda das casas vendidas nos Estados Unidos aumentou constantemente a cada ano de 1963 a 2007 – quando a bolha imobiliária estourou e a crise financeira de 2008 se seguiu.
Recuperação após a crise financeira
Em 2013, o preço médio de venda das casas vendidas nos EUA havia se recuperado para os níveis anteriores à crise. Nos anos seguintes, a tendência de alta parecia promissora, até 2018, quando os preços se achataram, e então começaram a cair ligeiramente em 2019.
É claro que os preços dos imóveis dependem muito do mercado (localização, localização, localização) e as tendências nacionais podem revelar apenas parte do quadro. Uma explosão na Califórnia pode mascarar uma crise em Detroit.
Mesmo dentro da mesma cidade, os números podem variar amplamente. As áreas que experimentam um novo crescimento ou gentrificação podem mostrar uma valorização significativa dos preços, enquanto as áreas da cidade podem estar em declínio. O gráfico abaixo mostra como as regiões sul, oeste, noroeste e centro-oeste experimentam diferentes tendências nos preços dos imóveis.
Ao olhar para as estatísticas nacionais e regionais, certifique-se de levar em consideração a realidade do mercado em sua área local. O aumento dos preços em nível nacional pode não ajudá-lo se sua cidade, estado ou bairro estiver em declínio.
Preços atuais da casa
É muito cedo para dizer o que acontecerá com os preços das casas em 2020 e 2021, mas se a história se repetir, podemos esperar uma queda nos preços das casas como resultado da recessão da COVID-19. Em março de 2020, os contratos de compra começaram a cair em meio a problemas com hipotecas, falta de interesse do comprador e até mesmo um declínio nos avaliadores disponíveis e outros profissionais necessários para executar as transações.
Ao mesmo tempo, possíveis alterações e atrasos na construção tornaram-se uma preocupação muito real. Novamente, é muito cedo para saber o que vai acontecer, mas é possível que novos começos e renovações sejam um golpe em 2021.
Home Trends
Obviamente, é importante considerar que outros fatores além da oferta e da demanda podem afetar os preços dos imóveis. Por exemplo, mesmo antes de os números começarem a dar errado em 2008, a National Association of Home Builders relatou que o tamanho médio das casas na América era de 983 pés quadrados em 1950, 1.500 pés quadrados em 1970 e atingiu o pico de 2.740 em 2015.
Essa tendência continuou na primeira metade da década de 2000, após a qual começou a diminuir um pouco. Ainda assim, com as casas ficando maiores e a inflação aumentando o custo dos materiais de construção, é lógico que os preços das casas aumentem. Outras tendências também podem elevar os preços, como as preferências do comprador por pisos, eletrodomésticos, acessórios e similares mais caros.
As tendências nacionais podem não lhe dar uma imagem completa, pois os valores e preços dos imóveis variam entre os estados e as cidades vizinhas.
Casas como investimentos
Como os preços das casas tendem a subir com o tempo, a compra de uma casa tem sido tradicionalmente vista como um investimento seguro. Ainda assim, um ponto importante a se considerar quando se olha para uma casa como um investimento é que ela nunca terá retorno a menos que você a venda.
Do ponto de vista prático, mesmo que o valor de sua residência principal dobre, isso provavelmente significa apenas que seus impostos imobiliários aumentaram. Todos os ganhos que você obtém ficam no papel até que você venda o imóvel. Claro, para muitos proprietários, tudo bem. Uma casa que dobra de valor é um bom bem para passar para os filhos e netos.
Downsizing
Se você decidir vender e comprar outra casa na mesma área, lembre-se de que os preços dessas outras casas provavelmente também aumentaram. Para realmente reservar um ganho com sua venda, você provavelmente precisará se mudar para uma casa menor na mesma área ou sair da área e encontrar um lugar menos caro para morar.
Claro, o downsizing é uma opção atraente para muitos aposentados e aqueles que não têm mais filhos morando em casa. Além dos ganhos financeiros potenciais, uma casa menor é mais fácil de cuidar (pelo menos em teoria) e pode resolver futuros problemas de mobilidade.
Empréstimos de capital próprio
Embora seja possível aproveitar o patrimônio de sua casa tomando um empréstimo, usar sua casa como caixa eletrônico (caixa eletrônico) nem sempre é uma boa estratégia.
Não apenas os juros que você paga prejudicam seus lucros, mas o pagamento do empréstimo prejudica sua estabilidade financeira. Se os preços dos imóveis caírem, você poderá se ver na posição nada invejável de dever mais pelo empréstimo do que o valor da casa.
Taxas de hipoteca
As taxas de hipoteca geralmente aumentam durante os períodos de crescimento econômico. Quando isso acontece, o mercado de trabalho fica saudável e o salário das pessoas também sobe. Por outro lado, as taxas de hipotecas tendem a cair durante as desacelerações econômicas, à medida que o Federal Reserve tenta tornar mais fácil gastar e tomar empréstimos.
A taxa média de hipoteca de 30 anos com taxa fixa está abaixo de 5% desde 2010 (tenha em mente que mesmo pequenas mudanças nas taxas podem ter um grande impacto no custo geral da sua casa). Este gráfico do Federal Reserve Bank de St. Louis mostra preços históricos para hipotecas de taxa fixa de 30 anos, começando em 1971.
Então, como isso se aplica aos preços dos imóveis? As taxas hipotecárias mais baixas não têm necessariamente uma relação direta com os preços das casas, embora gostemos de pensar que sim. Mas eles podem ter um efeito indireto sobre eles. Quando as taxas são baixas, os consumidores estão mais dispostos e podem se dar ao luxo de assumir mais dívidas. Isso porque o custo do crédito – isto é, os juros – é barato. O aumento das taxas de juros, no entanto, tende a diminuir a demanda dos compradores.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau e / ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Comprar uma casa é um bom investimento?
A ideia de que uma casa é um bom investimento decorre do fato de que os preços dos imóveis tendem a subir, pelo menos historicamente falando. Uma vez que não há como prever o futuro do mercado imobiliário, é importante evitar entrar em confusão. Uma casa só é um bom investimento se você puder pagá-la.
Claro, embora seja improvável que você veja quaisquer lucros que possa gastar se planejar viver na mesma casa por toda a sua vida. Mas se você comprar com uma estratégia de saída em mente, há uma chance muito melhor de obter lucro em dinheiro.
Primeiro, considere sua motivação para comprar uma casa. Se você quer morar nela, provavelmente não precisa pensar na sua casa em termos de lucros e perdas. Se você espera ganhar dinheiro, precisa entrar na transação com uma estratégia de saída. Isso também significa que você deve ter um preço de venda em mente, mantendo o preço de compra do imóvel em primeiro lugar.
Quando o mercado atinge seu nível de preço, você vende o imóvel da mesma forma que faria com uma ação em valorização. Essa pode não ser uma abordagem prática para sua residência principal, dependendo do seu estilo de vida, mas é exatamente o que muitos investidores imobiliários fazem quando compram propriedades – renová-las e vendê-las. Lembre-se de que os preços nem sempre sobem.
The Bottom Line
Com a história como guia, a maioria dos possíveis proprietários faria bem em comprar um lugar que eles realmente esperam morar, pagar a hipoteca rapidamente, morar lá até a aposentadoria, então reduzir o tamanho e se mudar para uma casa mais barata. Não é uma aposta certa, mas essa estratégia aumenta a probabilidade de obter lucro.