Locação em comum – TIC
O que é locação em comum – TIC?
O arrendamento em comum é um acordo em que duas ou mais pessoas compartilham os direitos de propriedade de uma propriedade ou parcela de terreno. A propriedade pode ser comercial ou residencial. Quando um inquilino em comum morre, a propriedade passa para a propriedade desse inquilino. Cada proprietário independente pode controlar uma porcentagem igual ou diferente da propriedade total. Além disso, o arrendamento em comum tem o direito de deixar a sua parte no imóvel a qualquer beneficiário como parte de seu patrimônio. Os termos do contrato para inquilinos em comum são detalhados na escritura, título ou outros documentos de propriedade de propriedade legalmente vinculativos.
Principais vantagens
- A locação em comum é um acordo em que duas ou mais pessoas têm participação acionária em uma propriedade.
- Os inquilinos em comum podem possuir diferentes percentagens da propriedade.
- Os inquilinos em comum podem legar sua parte da propriedade a qualquer pessoa após sua morte.
- A locação em comum difere significativamente de uma locação conjunta, especialmente em termos de direitos de sobrevivência e o grau de propriedade de cada locatário.
Como funciona o TIC
Quando duas ou mais pessoas possuem propriedades como inquilinos em comum, todas as áreas da propriedade pertencem igualmente ao grupo. Os co-inquilinos podem ter uma participação diferente nos interesses de propriedade. Por exemplo, Sarah e Debbie podem cada uma possuir 25% de uma propriedade, enquanto Letícia possui 50%. Embora a porcentagem de propriedade varie, nenhum indivíduo pode reivindicar a propriedade de qualquer parte específica da propriedade.
A locação em acordos comuns pode ser criada a qualquer momento. Assim, um indivíduo pode desenvolver interesse em uma propriedade anos após os outros membros terem firmado um contrato de arrendamento em comum. Voltando ao exemplo acima, poderíamos dizer que Sara e Letícia originalmente possuíam 50% da propriedade. Em algum momento, Sarah decidiu dividir sua porção de 50% com Debbie deixando o grupo com uma divisão de 25/25/50.
Além disso, os membros do acordo podem vender ou tomar emprestado de forma independente contra sua parcela de propriedade.
Eliminação de um TIC
Um ou mais co-inquilinos podem comprar outros membros para dissolver o arrendamento em comum. Se os co-inquilinos desenvolverem interesses ou direções opostas para o uso da propriedade, melhoria ou quiserem vender a propriedade, eles devem chegar a um acordo conjunto para seguir em frente. Nos casos em que um entendimento não pode ser alcançado, uma ação de partição pode ocorrer. A ação de partição pode ser voluntária ou ordenada pelo tribunal, dependendo de quão bem os co-inquilinos trabalham juntos.
Em um processo de divisão legal, um tribunal dividirá a propriedade entre os membros comuns, permitindo que cada membro avance separadamente dos outros membros. Conhecida como partição em espécie, é a forma mais direta de dividir a propriedade e geralmente é o método usado quando os co-inquilinos não são adversários.
Caso os co-inquilinos se recusem a trabalhar juntos, eles podem considerar a possibilidade de dividir o imóvel por venda. Aqui, a participação é vendida e os rendimentos são divididos entre os co-inquilinos de acordo com seus respectivos interesses na propriedade.
Impostos de propriedade com propriedades TIC
A locação em comum acordo, orientada pela legislação aplicável, geralmente descreve as implicações da propriedade compartilhada sobre os impostos de uma propriedade. O contrato definirá como o passivo fiscal é distribuído contratualmente a cada proprietário.
Como um arrendamento em comum acordo não divide legalmente um lote de terreno ou propriedade, a maioria das jurisdições tributárias não atribuirá separadamente a cada proprietário uma conta de imposto de propriedade proporcional com base em sua porcentagem de propriedade. Na maioria das vezes, os inquilinos em comum recebem uma única fatura do imposto sobre a propriedade.
Em muitas jurisdições, um contrato de locação em comum impõe responsabilidade solidária aos co-locatários. Esta estipulação significa que cada um dos proprietários independentes pode ser responsável pelo imposto sobre a propriedade até o valor total da avaliação. A responsabilidade se aplica a cada proprietário, independentemente do nível ou percentual de propriedade.
Assim que o imposto sobre a propriedade for pago, os co-inquilinos deduzirão esse pagamento de seus registros de imposto de renda. Se a jurisdição tributária seguir a responsabilidade solidária, cada co-inquilino poderá deduzir o valor com que contribuíram dos registros de imposto de renda pessoal. Nos condados que não seguem esse procedimento, eles podem deduzir um percentual do imposto total até o nível de propriedade.
Locação em comum versus locação conjunta
Embora pareçam semelhantes, a locação em comum difere de várias maneiras de uma locação conjunta. Em um arrendamento conjunto, os inquilinos obtêm partes iguais de uma propriedade com a mesma escritura ao mesmo tempo.
Uma das principais diferenças vem com a adição ou remoção de qualquer membro do contrato. Nos acordos TIC, a mudança de membros não quebra o acordo. No caso de locação conjunta, o acordo é rompido caso algum dos sócios deseje vender sua participação.
Por exemplo, se um ou mais co-inquilinos quiserem comprar os outros, a propriedade tecnicamente deve ser vendida e os rendimentos distribuídos igualmente entre os proprietários. Os membros do arrendamento conjunto também podem usar a ação de partição legal para separar a propriedade se a propriedade for grande o suficiente para acomodar essa separação.
Morte de um inquilino conjunto
Outra diferença substancial ocorre no caso de morte de um dos inquilinos. Conforme mencionado anteriormente, os acordos de TIC permitem a transferência de propriedade como uma parte do patrimônio do proprietário. No entanto, em um contrato de locação conjunta, o título da propriedade passa para o proprietário sobrevivente.
Em outras palavras, os inquilinos em comum não têm direitos automáticos de sobrevivência. A menos que o último testamento do membro falecido especifique que seu interesse na propriedade deve ser dividido entre os proprietários sobreviventes, um locatário falecido em interesse comum pertence ao seu patrimônio. Por outro lado, com inquilinos conjuntos, os interesses do proprietário falecido são automaticamente transferidos para os proprietários sobreviventes. Por exemplo, quando quatro inquilinos conjuntos possuem uma casa e um inquilino morre, cada um dos três sobreviventes acaba com uma parcela adicional de um terço da propriedade.
Casamento e propriedade de propriedade
Alguns estados definem a locação conjunta como propriedade padrão para casais, enquanto outros usam o modelo de locação em propriedade comum. Um terceiro modelo, usado em cerca de 25 estados e no Distrito de Columbia, é um arrendamento pela totalidade (TbyE), em que cada cônjuge tem um interesse igual e indiviso na propriedade.7
Prós e contras de uma locação em comum
Comprar uma casa com um familiar, amigo ou parceiro de negócios como inquilinos em comum pode ajudar os indivíduos a entrar no mercado imobiliário com mais facilidade. Como os depósitos e pagamentos são divididos, comprar e manter a propriedade pode ser menos caro do que para um indivíduo. Além disso, a capacidade de endividamento pode ser simplificada se um proprietário tiver uma renda maior ou uma situação financeira melhor do que os outros membros.
Prós
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Facilita a compra de propriedades
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O número de inquilinos pode mudar
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Diferentes graus de propriedade possíveis
Contras
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Sem direitos de sobrevivência automáticos
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Todos os inquilinos são igualmente responsáveis por dívidas, impostos
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Um inquilino pode forçar a venda de um imóvel
No entanto, ao hipotecar uma propriedade como inquilinos em comum, normalmente todos os mutuários assinam os documentos. Uma vez que todos os membros assinam documentos de hipoteca, em caso de inadimplência, o credor pode apreender os bens de todos os membros do grupo. Além disso, mesmo que um ou mais mutuários parem de contribuir para o pagamento da hipoteca, os outros mutuários ainda devem cobrir os pagamentos para evitar a execução da hipoteca.
A possibilidade de usar um testamento para designar os beneficiários da propriedade permite ao co-inquilino o controle sobre sua parte. Se um co-inquilino morrer sem testamento, seu interesse na propriedade passará por inventário – um evento caro em termos de tempo e dinheiro.
Além disso, os co-inquilinos restantes podem descobrir que agora possuem a propriedade com alguém que não conhecem ou com quem não concordam. Este novo co-inquilino pode entrar com uma ação de partição, forçando co-inquilinos relutantes a vender ou dividir a propriedade.
Exemplo de locação em comum (TIC)
A Califórnia permite quatro tipos de co-propriedade que incluem propriedade comunitária, parceria, locação conjunta e locação em comum. No entanto, a TIC é a forma padrão entre pessoas solteiras ou indivíduos que adquirem bens imóveis. Na Califórnia, esses proprietários têm o status de inquilinos em comum, a menos que seu acordo ou contrato estabeleça expressamente o contrário, estabelecendo uma parceria ou locação conjunta.
De acordo com a SirkinLaw, uma firma de advocacia imobiliária de São Francisco especializada em copropriedade.
Mais e mais pessoas estão recorrendo a contratos de locação em comum… como uma forma de maximizar seu poder de compra e venda. Esses acordos reduzem os preços e aumentam a escolha para os compradores, permitindo-lhes reunir recursos e comprar mais imóveis do que de outra forma poderiam ou fariam.
Em uma postagem de blog de agosto de 2018, eles escreveram que as conversões de TIC – a mudança da estrutura de propriedade de propriedades de condomínio em um arranjo de locação em comum – se tornaram particularmente populares nas áreas metropolitanas da Grande Los Angeles e San Francisco / Oakland.
perguntas frequentes
O que significa Tenancy in Common (TIC)?
O termo “Locação em comum” (TIC) se refere a um acordo legal no qual duas ou mais partes possuem em conjunto um pedaço de propriedade, como um prédio ou lote de terreno. Os detalhes do acordo dessas partes seriam diferentes de um caso para o outro, dependendo de seus contratos de compra individuais e acordos legais. Mas a principal característica de uma TIC é que qualquer uma das partes pode vender sua parte na propriedade, ao mesmo tempo que se reserva o direito de passar sua parte na propriedade para seus herdeiros.
Qual é a diferença entre uma Locação Conjunta e uma TIC?
Uma TIC e uma Locação Conjunta são conceitos semelhantes, na medida em que ambos se referem a situações em que duas ou mais partes desejam possuir uma propriedade em conjunto. A principal diferença entre eles, entretanto, está em como as partes lidam com uma situação em que uma parte precisa vender sua parcela de propriedade. Em uma TIC, qualquer uma das partes pode vender sua ação a qualquer momento, enquanto em uma situação de Locação Conjunta, essa venda levaria necessariamente ao fim do contrato.
O que acontece quando um dos inquilinos em comum morre?
Uma das vantagens de um TIC é poder resistir a um cenário de morte de um dos inquilinos. Nessa situação, a participação acionária do inquilino falecido seria transferida para a propriedade desse inquilino. Em seguida, seria tratado de acordo com o testamento do inquilino falecido. Nesse ínterim, quaisquer inquilinos sobreviventes seriam livres para continuar a possuir e ocupar a propriedade. Por outro lado, se isso ocorresse em um acordo de Locação Conjunta, o locatário sobrevivente herdaria automaticamente a participação acionária do locatário que faleceu.