Regras fiscais para alugar sua casa de férias
Os proprietários de casas de férias podem optar por alugar suas propriedades para compensar as despesas de propriedade ou para gerar renda. Como resultado, os proprietários de casas de férias podem ter direito a certos benefícios fiscais que podem ajudar a tornar sua casa de férias mais acessível.
No entanto, os incentivos fiscais dependem do cumprimento de vários requisitos, incluindo o número de dias de cada ano em que o imóvel é alugado. Entender as regras fiscais com antecedência pode ajudar os proprietários de casas de férias a aproveitar as vantagens dos incentivos fiscais e evitar surpresas caras na hora do imposto.
Principais vantagens
- Os proprietários de casas de férias que alugam suas propriedades têm direito a benefícios fiscais para ajudar a tornar a casa de férias mais acessível.
- Os incentivos fiscais dependem do cumprimento dos requisitos do IRS, que podem incluir quantos dias ele é alugado ou usado pessoalmente pelo proprietário.
- Uma propriedade de férias pode ser alugada por até duas semanas (14 noites) a cada ano, sem a necessidade de relatar a renda do aluguel.
Compreender as regras fiscais para alugar uma casa de férias
Se um proprietário recebe renda de aluguel, a renda é tributada pelo Internal Revenue Service (IRS). No entanto, o proprietário geralmente pode deduzir certas despesas. O valor total das despesas reduz a renda tributável do proprietário.
Os proprietários de casas de férias têm regras específicas que devem ser seguidas para que o proprietário possa deduzir as despesas relacionadas ao imóvel alugado. Abaixo está uma visão geral dos requisitos e regras para deduções fiscais para casas de férias.
A regra de 14 dias ou 10%
Os benefícios fiscais aos quais um proprietário pode ter direito dependem do número de dias por ano em que a propriedade é alugada e de quanto tempo o proprietário passa em casa. Se a casa de férias for usada exclusivamente para usufruto pessoal do proprietário (e não for alugada em qualquer época do ano), o proprietário geralmente pode deduzir os impostos imobiliários e os juros sobre a hipoteca da casa.
Como uma residência principal, os custos associados a seguro, manutenção e serviços públicos não podem ser amortizados. Se a casa for usada para fins de aluguel, o proprietário se enquadrará em uma das três categorias.
Propriedade alugada por 14 dias ou menos a cada ano
De acordo com as regras do IRS, uma propriedade de férias pode ser alugada por até duas semanas (14 noites) por ano, sem a necessidade de relatar a renda do aluguel. Nesse caso, a casa ainda é considerada uma residência pessoal, de modo que o proprietário pode deduzir os juros da hipoteca e os impostos sobre a propriedade em um Anexo A de acordo com as regras padrão de uma segunda residência. No entanto, o proprietário não pode deduzir quaisquer despesas como despesas de aluguel.
Essa redução de impostos às vezes é chamada de “isenção de Masters”, já que os proprietários próximos ao Augusta National Golf Club podem ganhar até US $ 20.000 alugando suas casas durante o torneio anual, sem ter que declarar a renda em suas declarações fiscais.
Alugado por mais de 15 dias e usado por menos de 14 dias
Nesse caso, o imóvel é considerado um imóvel para locação e as atividades de locação são vistas como um negócio. Todas as receitas de aluguel devem ser informadas ao IRS, e o proprietário pode deduzir certas despesas de aluguel, incluindo o seguinte:
- Taxas pagas a administradores de propriedades
- Prêmios de seguro
- Despesas de manutenção
- Juros de hipoteca
- Impostos sobre a propriedade
- Serviços de utilidade pública
- Depreciação
O valor das despesas com aluguel que pode ser deduzido é baseado na porcentagem de dias que a casa de férias foi alugada, chamados de “dias de aluguel”. As despesas dedutíveis são calculadas dividindo o número de dias em que a casa foi alugada pelo número total de dias em que a casa foi usada: dias de aluguel mais dias de uso pessoal.
Por exemplo, se uma casa de férias tinha 120 dias de uso no total e 100 desses dias eram dias de aluguel, 83% das despesas (100 dias de aluguel / 120 dias de uso no total) podem ser deduzidos da receita do aluguel. A parte do aluguel das despesas que excede a receita de aluguel não pode ser deduzida. O proprietário não poderia deduzir os 17% restantes das despesas de aluguel.
Além de deduzir as despesas de aluguel, os proprietários podem deduzir até $ 25.000 por ano em perdas, dependendo da receita bruta ajustada (AGI) do proprietário, e as perdas passivas podem ser amortizadas se eles próprios administrarem a propriedade. Uma perda passiva é uma perda que pode ser deduzida se o contribuinte não participar materialmente do imóvel alugado.
O proprietário usa a propriedade por mais de 14 dias ou 10% do total de dias em que a casa foi alugada
Se os dias pessoais excederem 14 dias ou 10% do número de dias em que a casa foi alugada– o que for maior– o IRS considera a propriedade uma residência pessoal e a perda do aluguel não pode ser deduzida. As despesas de aluguel, até o nível da receita de aluguel, bem como os impostos sobre a propriedade e os juros hipotecários, ainda podem ser deduzidos.
Como o corte de 14 dias pode ter um efeito dramático sobre os impostos, é importante rastrear e documentar os dias de uso pessoal em relação aos dias usados para reparos e manutenção. De acordo com o IRS, os dias de uso pessoal podem incluir:
Qualquer dia que você passe trabalhando substancialmente em tempo integral consertando e mantendo (não melhorando) sua propriedade não é contado como um dia de uso pessoal. Não conte esse dia como um dia de uso pessoal, mesmo se membros da família usarem a propriedade para fins recreativos no mesmo dia.
The Bottom Line
Os proprietários que alugam casas de férias podem usufruir de certos benefícios fiscais, tornando assim uma segunda casa mais acessível. As leis fiscais oferecem benefícios muito diferentes, dependendo do número de dias que o imóvel é alugado a cada ano e do tempo que o proprietário usa a casa.
Como as leis tributárias podem ser complexas e mudam com frequência, pode ser útil consultar um especialista em tributos qualificado para obter uma compreensão abrangente das leis tributárias e determinar a melhor abordagem para alugar sua casa de férias.