Isenção de impostos para proprietários de uma segunda casa
Se você está pensando em comprar uma segunda casa para férias, impostos sobre a propriedade e despesas com aluguel.
A Lei de redução de impostos e empregos (TCJA) mudou a forma como as isenções fiscais funcionam, como a redução da dedução de juros de hipotecas. Ainda assim, mesmo com essas mudanças, há incentivos fiscais úteis que podem ajudar a tornar mais acessível a aquisição de uma segunda casa. Aqui está um resumo rápido.
Principais vantagens
- Se você especificar as deduções, os juros sobre a hipoteca provavelmente serão dedutíveis do imposto de renda até um certo limite.
- Aplicam-se regras diferentes à dedução da hipoteca, consoante a segunda habitação seja uma residência pessoal ou uma propriedade para aluguer.
- Você pode deduzir juros sobre os empréstimos imobiliários, mas somente se os fundos forem usados para melhorias na casa.
- Você pode deduzir o imposto de propriedade sobre a sua segunda casa, mas há limites.
- A Lei de redução de impostos e empregos mudou a quantidade de incentivos fiscais.
Dedução de juros hipotecários
A dedução dos juros da hipoteca há muito tempo é elogiada como uma forma de tornar a aquisição de uma casa mais acessível. O TCJA, sancionado em dezembro de 2017, mudou quanto você pode economizar por meio de deduções de juros de hipotecas para uma residência principal e uma segunda casa.
Na maioria dos casos, ossolteiros e os casados podem deduzir os juros totais sobre hipotecas de até US $ 750.000. Isso se aplica a qualquer residência pessoal, seja a primeira ou a segunda. O limite anterior era de US $ 1 milhão em dívidas hipotecárias, que ainda se aplica a empréstimos imobiliários contraídos antes de 16 de dezembro de 2017.
Diferentes regras fiscais se aplicam à dedução da hipoteca, dependendo se sua segunda residência é considerada uma residência pessoal ou uma propriedade para aluguel. Com os aluguéis, a proporção do ano em que você aluga a propriedade – em vez de morar nela por conta própria – também entra em jogo.
Dedução de juros em uma residência pessoal
Se sua segunda propriedade for uma residência pessoal, você tem direito a deduzir os juros da hipoteca da mesma forma que faria em sua casa principal – até $ 750.000 se você for solteiro ou casado fazendo um pedido conjunto. O limite é US $ 375.000 se você for casado e estiver entrando com o pedido separadamente.
Para se qualificar para a dedução, a hipoteca deve ser uma dívida garantida em uma casa qualificado você possui, e você deve especificar suas deduções mediante a apresentação Cronograma A.1
O limite de juros de hipotecas de US $ 1 milhão retornará em 2025, quando o TCJA expira, a menos que os legisladores ajam para manter a lei em vigor.
Dedução de juros sobre casas alugadas
As regras são complicadas se você quiser fazer deduções fiscais para imóveis alugados. O que importa é se você aluga a propriedade durante parte ou todo o ano e com que frequência você usa a propriedade para uso pessoal. O uso da propriedade se enquadrará em uma das três categorias:
Propriedade Alugada Menos de 15 Dias por Ano
Você pode alugar sua casa por menos de 15 dias durante o ano fiscal, sem ter que declarar a renda ao IRS. A casa é considerada uma residência pessoal, o que significa que você não pode fazer deduções para despesas de aluguel. Mas você pode deduzir juros de hipotecas e impostos sobre a propriedade como faria com qualquer casa.
Esta regra especial se aplica mesmo se você alugar sua casa por $ 10.000 por noite. A seção 280A (g) do Código da Receita Federal diz que o dinheiro não precisa ser incluído em sua renda bruta, desde que a casa tenha sido alugada por menos de 15 dias por ano.
Propriedade alugada 14 ou mais dias por ano e você raramente a usa
Sua casa é considerada uma propriedade alugada – e não uma residência pessoal – se for alugada por 14 ou mais dias por ano, e se o seu uso pessoal da propriedade não exceder 14 dias por ano, ou 10% do número de dias em que a casa foi alugada.
Se você atender a esse requisito, a receita da propriedade será relatada como receita de aluguel. Você também pode deduzir despesas de aluguel, incluindo juros de hipotecas, impostos sobre propriedades, custos de seguros, taxas pagas a administradores de propriedades, serviços públicos e depreciação da propriedade. No entanto, você deve dividir esses custos entre o uso pessoal da propriedade e o tempo em que foi alugada.
É importante notar que os dias gastos para reformar o imóvel não contam como uso pessoal.É possível ultrapassar o limite de 14 dias se você se hospedou em sua propriedade para fazer manutenções. Planeje documentar suas atividades de manutenção, retendo recibos para provar que você não estava apenas de férias nesses dias.
Você usa a propriedade por mais de 14 dias e raramente a aluga
Se você ficar na propriedade por mais de 14 dias por ano, ou mais de 10% do total de dias em que a propriedade foi alugada, a segunda casa é considerada uma residência pessoal. Isso significa que você pode deduzir juros de hipotecas e impostos sobre a propriedade como faria com qualquer casa, mas não pode reivindicar perdas com aluguel. Se um membro de sua família usar a propriedade (incluindo seu cônjuge, irmãos, pais, avós, filhos e netos), esses dias contam como dias pessoais, a menos que você esteja cobrando um preço justo de aluguel durante essas estadias familiares.
Dedução de juros do empréstimo de capital próprio
Além da dedução dos juros da hipoteca, você poderá amortizar os juros de um empréstimo de hipoteca. No entanto, a TCJA também mudou essas regras.
Anteriormente, você podia tomar emprestado o valor da casa e deduzir os juros, independentemente de os recursos serem usados para pagar um cartão de crédito, tirar férias ou comprar uma segunda casa. Agora, você só pode deduzir juros sobre a dívida da casa própria se os fundos forem usados ”para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa do contribuinte que garante o empréstimo”. Além disso, conforme as regras antigas, o empréstimo deve ser garantido pela sua residência principal ou secundária e não pode exceder o custo da casa.
De acordo com essas disposições, se você quiser deduzir os juros de uma segunda casa, deverá ter uma hipoteca sobre ela. Se você fez um empréstimo contra o patrimônio líquido da sua primeira casa para financiar a compra da sua segunda casa, esses juros não podem ser deduzidos. Como uma hipoteca, você pode deduzir juros de até $ 750.000 em dívidas de home equity se for solteiro ou casado e fizer o pedido em conjunto ($ 375.000 se for casado e pedir separadamente).
O limite se aplica a todas as suas hipotecas e dívidas de home equity. Se você já tem $ 750.000 ou mais em dívida hipotecária, não poderá reivindicar uma dedução de juros sobre empréstimos de hipoteca que excedam esse valor.
Dedução de imposto de propriedade
Você pode deduzir os impostos sobre a propriedade de sua segunda residência e, por falar nisso, de quantas propriedades você possuir. Porém, também aqui a TCJA trouxe mudanças que afetam essas deduções.
Você não pode mais deduzir o valor total dos impostos sobre a propriedade que pagou sobre os imóveis que possui. Agora, o total de impostos estaduais e locais elegíveis para dedução – incluindo imposto de propriedade e renda – é limitado a $ 10.000 por declaração de imposto, ou $ 5.000 se você for casado e estiver entrando com o pedido separadamente. Muitas pessoas que compram uma segunda casa podem já ultrapassar esse limite com a sua primeira casa e, portanto, não verão economias adicionais de impostos com a sua segunda casa.
Vendendo sua segunda casa
Se você vender sua residência principal, a lei permite que contribuintes solteiros excluam até $ 250.000 em ganhos de capital de sua renda. Os casais que são casados e entram com o pedido em conjunto podem excluir até $ 500.000 em ganhos de capital. No entanto, isso é apenas para vendas de residências principais. Ao vender sua segunda casa, você deve pagar um imposto sobre ganhos de capital sobre todo o lucro.10
Ao fazer da sua segunda casa a sua casa principal, você pode diminuir potencialmente os ganhos de capital atingidos. Primeiro, você precisaria morar na segunda propriedade por pelo menos dois anos dos cinco anos anteriores à venda. Isso qualificaria a propriedade como sua residência principal. Além disso, para ser elegível para a exclusão, você não pode ter obtido a exclusão de ganhos de capital na venda de outra casa durante o período de dois anos antes da venda desta nova residência principal.
1031 Trocas
Se sua segunda propriedade for mantida para negócios ou investimento, você poderá diferir os impostos sobre ganhos de capital em uma troca de 1031. Conhecida como troca similar, envolve a venda do imóvel e sua substituição por um imóvel semelhante. Depois de vender a propriedade inicial, você deve identificar a propriedade de substituição em 45 dias e adquiri-la em 180 dias. Os ganhos de capital são então diferidos até que a propriedade de substituição seja vendida (embora seja possível diferir continuamente os impostos com outras trocas semelhantes).
Váriascondições devem ser atendidas para se qualificar para uma troca do mesmo tipo. O contribuinte deve ter possuído o imóvel por pelo menos dois anos antes da venda. Em cada um dos dois períodos de 12 meses anteriores à venda, o contribuinte deve ter alugado o imóvel por pelo menos 14 dias. Além disso, o uso pessoal do imóvel pelo contribuinte não pode ultrapassar 14 dias por ano, ou 10% dos dias em que a casa foi alugada.
Por fim, a propriedade de substituição também deve atender às mesmas condições: deve ser mantida por pelo menos dois anos apósa troca da mesma espécie;alugado por pelo menos 14 dias por ano;e não pode ser usado para diversão pessoal por mais de 14 dias por ano, ou 10% dos dias em que a casa foi alugada.
Como as leis tributárias são complicadas e mudam periodicamente, é aconselhável consultar um especialista em impostos imobiliários qualificado que possa explicar as implicações fiscais e leis relevantes e ajudá-lo a determinar a estratégia de propriedade mais favorável para sua situação.
The Bottom Line
Se for financeiramente viável, possuir uma segunda casa pode ser um excelente investimento para fins de férias ou aluguel, e também pode fornecer uma casa principal adequada durante a aposentadoria. Mas, como possuir qualquer casa acarreta um fardo financeiro significativo, desde hipotecas e impostos até manutenção e reparos, é do seu interesse aprender as implicações fiscais para você da posse de uma segunda casa.