Hipoteca de valorização compartilhada (SAM)

O que é uma hipoteca de apreciação compartilhada (SAM)?

Uma hipoteca de valorização compartilhada (SAM) é quando o mutuário ou comprador de uma casa compartilha uma porcentagem da valorização do valor da casa com o credor. Em troca dessa compensação adicional, o credor concorda em cobrar uma taxa de juros inferior à taxa de juros vigente no mercado.

Compreendendo uma hipoteca de valorização compartilhada

Uma hipoteca de valorização compartilhada (SAM) difere de uma hipoteca normal durante a revenda da propriedade. Com uma hipoteca padrão, o mutuário paga ao credor o principal devido sobre o empréstimo mais os juros ao longo de um determinado número de anos. Quando o mutuário vende a casa, o produto da venda é usado para pagar a hipoteca, se ainda houver saldo devido ao banco.

Por exemplo, digamos que um proprietário financiou $ 300.000 e, no final da hipoteca, o mutuário pagou o empréstimo. Vamos supor que o valor da casa subiu de $ 300.000 para $ 360.000 ou 20%. O mutuário fica com o ganho de 20%, bem como o produto da venda.

Com um SAM, o mutuário concorda em dar uma parte do valor apreciado da casa ao credor quando este vende a casa, bem como pagar a hipoteca. O valor apreciado que é pago ao banco é chamado de juros contingentes porque você está dando ao credor um juro sobre o valor apreciado da propriedade. Os juros contingentes são acordados antecipadamente e são devidos ao credor no momento da venda do imóvel. O banco geralmente oferece uma taxa de juros mais baixa em um SAM.

Usando nosso exemplo anterior, digamos que o mutuário tenha celebrado uma hipoteca de valorização compartilhada com o banco, que tem uma cláusula contingente de 25%. Se você se lembra, o valor da casa subiu de $ 300.000 para $ 360.000 para um ganho de valor de $ 60.000. De acordo com as diretrizes do SAM, o proprietário pagaria ao banco 25% ou $ 15.000 da valorização de $ 60.000.

Variações de hipotecas de valorização compartilhada

As hipotecas de valorização compartilhada podem ter vários contingentes incorporados. Um SAM pode incluir uma cláusula de eliminação progressiva, por meio da qual pode eliminar totalmente ou reduzir a porcentagem paga ao credor ao longo do tempo. A cláusula incentiva o proprietário a não vender o imóvel e pagar o empréstimo hipotecário. Com algumas cláusulas, os juros contingentes podem ser completamente eliminados, sem que o proprietário da casa deva nada no momento da venda.

Outra variação da cláusula de eliminação gradual pode estipular que o mutuário paga uma porcentagem da valorização do preço da casa apenas se a casa for vendida nos primeiros anos. Um termo típico de retirada gradual estipularia que 25% da apreciação do valor seja paga ao credor se o mutuário vender dentro de cinco anos.

O ideal para o mutuário seria manter a casa por cinco anos e se houver valorização vendê-la a partir do quinto ano, pois o mutuário manteria toda a valorização. No entanto, pode haver riscos para o mutuário. Se um mutuário não vender a casa e mantiver a propriedade até o fim da hipoteca, ele ainda poderá ter que pagar ao banco sua parte do valor apreciado – se não houver uma cláusula de eliminação progressiva.

Por outro lado, os SAMs ajudam os credores a recuperar qualquer perda de juros se um mutuário vender o imóvel antes de pagar a hipoteca. Os bancos ganham dinheiro com os juros cobrados em um empréstimo hipotecário e, se um comprador vender a casa, o banco perde quaisquer pagamentos futuros de juros. Uma hipoteca de valorização compartilhada ajuda a compensar parte da perda de juros sobre o empréstimo se a propriedade for vendida.

Hipotecas de valorização compartilhada na prática

Hipotecas de valorização compartilhada às vezes são usadas com investidores imobiliários e pessoas que apostam no imóvel. Flippers são aqueles investidores que compram e renovam uma propriedade na esperança de obter lucro. SAMs para nadadeiras tendem a funcionar melhor em um mercado imobiliário em ascensão. No entanto, este tipo de empréstimo à habitação tem frequentemente um limite de tempo para o reembolso do saldo. Imóveis não vendidos dentro do prazo costumam ter refinanciamento do saldo remanescente à taxa de mercado vigente.

Outro uso para uma hipoteca de valorização compartilhada é quando um empréstimo hipotecário excede o valor da casa ou está submerso. Uma hipoteca subaquática pode ocorrer se o mercado imobiliário cair após a compra da casa. O banco pode oferecer uma modificação do empréstimo para reduzir a dívida da hipoteca para corresponder ao valor de mercado mais baixo da casa. Em troca, o banco poderia pedir que o empréstimo fosse modificado para uma hipoteca de valorização compartilhada.

No entanto, pode haver vários problemas fiscais com SAMs, em que os credores podem não receber o mesmo tratamento tributário para o ganho apreciado que os mutuários. Como resultado, é importante entrar em contato com um consultor tributário ou contador para ajudar a decidir se vale a pena buscar uma hipoteca de valorização compartilhada.