Seção 1250

O que é a seção 1250?

A seção 1250 do Código da Receita Federal dos Estados Unidos é uma regra que estabelece que o IRS irá tributar um ganho com a venda de bens imóveis depreciados como receita normal se a depreciação acumulada exceder a depreciação calculada pelo método linear.

A seção 1250 baseia o valor do imposto devido no tipo de propriedade – seja ele residencial ou não residencial – ao mesmo tempo em que leva em consideração quantos meses o autor do depósito possuía a propriedade em questão.

Os princípios da seção 1250

A seção 1250 trata da tributação de ganhos com a venda de bens imóveis depreciáveis, como edifícios comerciais, armazéns, celeiros, propriedades para aluguel e seus componentes estruturais a uma taxa normal de imposto. No entanto, propriedades pessoais tangíveis e intangíveis e área de terra não se enquadram neste regulamento tributário.

A seção 1250 é principalmente aplicável quando uma empresa deprecia seus bens imóveis usando o método de depreciação acelerada, resultando em maiores deduções no início da vida de um ativo real, em comparação com o método linear. A seção 1250 afirma que se um imóvel é vendido por um preço de compra que produz um ganho tributável, e o proprietário deprecia a propriedade usando o método de depreciação acelerada, o IRS tributa a diferença entre a depreciação real e a depreciação linear como receita ordinária.

Como o IRS obriga os proprietários a depreciar todos os imóveis pós-1986 usando o método linear, o tratamento de ganhos como receita ordinária de acordo com a Seção 1250 é uma ocorrência relativamente rara. Se um proprietário alienar a propriedade como um presente transferido por ocasião da morte, vendê-la como parte de uma troca semelhante ou aliená-la por outros métodos, não há ganhos tributáveis ​​possíveis.

Um exemplo de aplicação da seção 1250

Para observar um exemplo do mundo real da Seção 1250 em ação, imagine que um investidor compre um imóvel de $ 800.000 com uma vida útil de 40 anos. Cinco anos depois, empregando o método de depreciação acelerada, esse investidor alega despesas de depreciação acumuladas no valor de $ 120.000, resultando em uma base de custo de $ 680.000.

Vamos supor ainda que esse investidor descarregue a propriedade por $ 750.000, resultando em um ganho tributável total de $ 70.000. Devido ao fato de que a depreciação linear acumulada chega a $ 100.000 (o preço inicial de $ 800.000, dividido por 40 anos, multiplicado por cinco anos de uso), a Receita Federal deve então tributar $ 20.000 da depreciação real excedendo a depreciação linear, como receita ordinária. O IRS subseqüentemente tributaria os $ 50.000 restantes do ganho total, às  taxas de imposto aplicáveis sobre ganhos de capital.

De acordo com a Seção 1250, a recuperação do ganho como receita ordinária é restrita ao ganho real registrado na venda de um imóvel. Em nosso exemplo, se o investidor descarregasse o imóvel por $ 690.000, produzindo assim um ganho de $ 10.000, a Receita Federal categorizaria apenas $ 10.000 como renda normal, não os $ 20.000 adicionais.