Evite o imposto sobre ganhos de capital na venda de sua propriedade para investimento

Com ações valorizadas, você pode vender suas ações ao longo de vários anos para distribuir os ganhos de capital. Infelizmente, o investimento imobiliário não tem o mesmo luxo;o valor total do ganho deve ser reclamado sobre seus impostos no ano em que a propriedade é vendida, a similar ” ao vender uma propriedade para investimento, os ganhos de capital podem ser adiados com a compra de uma propriedade para investimento semelhante.

Gerenciando a data de venda

Você poderia mitigar essa carga tributária controlando o ano em que o título e a posse saem de suas mãos e, portanto, o ano em que você relata o ganho de capital na transação. Em outras palavras, você pode definir a transferência de propriedade para um ano em que espera ter uma carga tributária menor.

De acordo com o Internal Revenue Service (IRS), “alguns ou todos os ganhos de capital líquido podem ser tributados em 0% se sua renda tributável for inferior a $ 80.000.”Portanto, se você não tem renda ativa e renda passiva mínima, incluindo o ganho na venda de sua propriedade para investimento, você pode evitar o pagamento de impostos sobre seu ganho de capital mínimo. No entanto, se sua renda for estável e o pagamento de impostos sobre o ganho parecer inevitável, você pode considerar o uso da troca da Seção 1031 do IRC.

A Seção 1031 Exchange

A troca da seção 1031 do Código do IRS permite que um investidor negocie um imóvel mantido para investimento por outro imóvel de investimento e não incorra em nenhuma responsabilidade fiscal imediata. De acordo com a Seção 1031, se você trocar uma propriedade comercial ou de investimento somente por uma propriedade comercial ou de investimento de um tipo semelhante, nenhum ganho ou perda é reconhecido até que a propriedade recém-adquirida seja vendida.

A partir de 2018, bens pessoais, como obras de arte, não são mais permitidas.3

Regras e regulamentos

IRS Code Section 1031 não permitirá a evasão de impostos sobre ganhos de capital em todos os casos. Por exemplo, a troca de bens imóveis nos Estados Unidos por imóveis em outro país não se qualifica para o status de câmbio com imposto diferido. Além disso, as negociações envolvendo bens usados ​​para fins pessoais – como a troca de uma residência pessoal por um imóvel alugado – não receberão tratamento com imposto diferido. Finalmente, se uma troca for feita entre partes relacionadas e qualquer uma das partes subsequentemente alienar a propriedade permutada dentro de um período de dois anos, a propriedade permutada ficará sujeita a impostos.

Para fins de declaração de impostos, a base da propriedade antiga é transportada para a nova propriedade.É importante entender isso porque os tributos devidos não são perdoados, são simplesmente postergados até a venda do novo imóvel.  Para registrar a troca da seção 1031 com a Receita Federal, é importante arquivar o Formulário 8824 com a declaração de imposto para o ano da troca similar, bem como para cada um dos dois anos seguintes à troca.

Seção 1031 e perdas

Uma troca com imposto diferido também é possível se você estiver vendendo sua propriedade para investimento com prejuízo. Primeiro, você deve determinar se a perda é uma “perda fiscal” ou apenas uma perda pessoal. Para se qualificar como prejuízo fiscal, a base ajustada do imóvel deve ser superior ao preço de venda do imóvel. Sua base ajustada leva em consideração todas asdeduções de depreciação anteriores quevocê fez (ou foi permitido, mas não fez).

Por exemplo, vamos supor que você comprou um imóvel alugado por $ 400.000. Nos últimos dez anos, você cobrou $ 100.000 de depreciação do edifício. Sua base atual ajustada é de $ 300.000. Se você vender seu imóvel alugado por $ 350.000, pode parecer uma perda, mas na verdade é um ganho de $ 50.000 para fins fiscais. O ganho é considerado um ganho de seção 1250 não recuperado e é tributado a uma alíquota de 25%. No entanto, você pode comprar uma propriedade “similar” para evitar o pagamento imediato de impostos sobre o seu ganho de $ 50.000.

Como alternativa, vamos supor que você está vendendo a mesma casa por $ 250.000. Este é um prejuízo fiscal de $ 50.000, além de um prejuízo pessoal. Ainda existe um benefício para uma troca “semelhante”? Possivelmente. Se você comprar uma propriedade “similar” por $ 250.000, sua base nessa segunda propriedade será imediatamente $ 300.000 (sua base ajustada na primeira propriedade).  Isso o beneficiaria quando chegar a hora de vender a segunda propriedade, porque a base da qual você está tirando as deduções de depreciação é mais alta.

Troca totalmente com impostos diferidos

Para que ocorra uma transação de câmbio da Seção 1031 com imposto diferido, certas condições devem ser atendidas:

• A propriedade deve ser “da mesma espécie”: as propriedades são da mesma natureza se forem da mesma natureza ou caráter, mesmo que difiram em grau ou qualidade.
• A propriedade deve estar relacionada a negócios ou investimento: A propriedade permutada deve ser mantida para negócios produtivos ou uso de investimento e negociada para o mesmo uso. Por exemplo, uma propriedade trocada não deve ser mantida principalmente para revenda.
• O novo imóvel deve ser identificado no prazo de 45 dias: O novo imóvel a ser recebido em troca de um imóvel existente deve ser identificado por escrito, ao vendedor, no prazo de 45 dias após a primeira transferência.
• A transferência deve ocorrer dentro da janela de 180 dias: A propriedade da mesma espécie deve ser recebida até uma dessas duas datas (o que ocorrer primeiro): dentro do período de 180 dias após a transferência da propriedade, ou até adata de vencimento da declaração de imposto (incluindo prorrogações) para o ano em que a propriedade é transferida.