Reformulação programada
O que é uma reformulação programada?
Uma reformulação programada é um recálculo do cronograma de pagamento restante do principal e dos juros de uma hipoteca. Uma hipoteca é um tipo de empréstimo em que um banco empresta a um devedor para a compra de uma casa. A reformulação é feita em uma data pré-determinada ou agendada.
Alguns programas de hipotecas permitem que os proprietários façam pagamentos antecipados de empréstimos que não estão sendo totalmente amortizados, o que significa que os pagamentos não reduzem o saldo principal devido. Posteriormente, na data de reformulação programada, um novo cronograma de amortização ou pagamento é calculado com base no saldo do principal naquele momento e o prazo restante (ou tempo restante para pagar).
Uma reformulação programada é importante, pois ajuda a garantir que a hipoteca seja paga no final de seu prazo original. No entanto, uma reformulação programada pode resultar em um aumento nos valores de pagamento para os pagamentos restantes.
Principais vantagens
- Uma reformulação programada é um recálculo do cronograma de pagamento restante do principal e dos juros de uma hipoteca.
- Uma reformulação programada é feita em uma data predeterminada e garante que a hipoteca será liquidada no final de seu prazo original.
- Uma reformulação programada da hipoteca pode ser uma alternativa ao refinanciamento, uma vez que a reformulação não é um novo empréstimo, nem é necessária uma verificação de crédito.
Como funciona uma reformulação programada
A reformulação da hipoteca é uma opção incluída em algumas hipotecas que pode resultar em taxas de juros mais baixas e uma extensão do prazo restante da hipoteca. Em alguns casos, o mutuário pode fazer um pagamento principal para reduzir o valor pendente do empréstimo. O cronograma de pagamento do empréstimo pode ser reformulado, o que cria um novo cronograma de pagamento para refletir a redução do valor emprestado.
O cronograma de pagamento de uma hipoteca é chamado de cronograma de amortização quando uma parte de cada pagamento é aplicada aos juros devidos e ao saldo principal em aberto. A data de reformulação programada é quando o credor calcula o novo cronograma de pagamento e amortização com base no saldo principal remanescente da hipoteca e no prazo. Em outras palavras, o saldo remanescente devido é distribuído ao longo do prazo existente do empréstimo para calcular os pagamentos mensais.
Se um pagamento de redução do principal foi feito, o mutuário provavelmente esperaria que o pagamento mensal diminuiria após a reformulação programada da hipoteca. Muitos provedores de hipotecas oferecem uma reformulação programada do cronograma de pagamento se o mutuário tiver feito um pagamento extra para reduzir o valor principal devido. No entanto, os credores geralmente exigem que o empréstimo esteja em boa situação, o que significa que não há pagamentos em atraso.
Reformulação programada x refinanciamento
Uma reformulação da hipoteca pode ser uma opção melhor do que refinanciar uma hipoteca. Com um refinanciamento, a hipoteca atual é substituída por um novo empréstimo hipotecário, o que normalmente é feito quando as taxas de juros no mercado são mais baixas do que a taxa original do empréstimo. No entanto, como o refinanciamento é tecnicamente um novo empréstimo, pode ser caro com taxas adicionais, e a aprovação do empréstimo depende da posição de crédito do tomador.
Por outro lado, uma reformulação de hipoteca não é um novo empréstimo e, por isso, não precisa de uma nova aprovação, nem de uma verificação de crédito do mutuário. Em vez disso, a reformulação modifica os pagamentos do empréstimo, mas o empréstimo hipotecário original não é substituído.
Reformulação programada de hipotecas de taxa ajustável
Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) é um tipo de hipoteca em que a taxa de juros inicial é fixada por um período de tempo e, após o qual, a taxa de juros é redefinida para refletir as taxas atuais do mercado. Existem diferentes tipos de ARMs, que podem permitir que os mutuários façam pagamentos apenas de juros por um período ou ajustem o tamanho dos pagamentos durante a vida do empréstimo.
Opção de pagamento ARM
A reformulação programada é comum com uma hipoteca de taxa ajustável de opção de pagamento (ARM). Um ARM de opção de pagamento é um ARM de ajuste mensal, que permite ao mutuário escolher entre os seguintes:
- Várias opções de pagamento mensal, incluindo um pagamento com amortização total de 30 ou 40 anos
- Um pagamento de amortização total de 15 anos
- Um pagamento apenas de juros
- Um pagamento mínimo ou um pagamento de qualquer valor maior do que o mínimo
Os ARMs de opção de pagamento têm um recurso que permite o acúmulo de juros diferidos. Os juros diferidos gerados em cada data de pagamento são adicionados ao saldo principal da hipoteca. Isso é conhecido como amortização negativa. Freqüentemente, no final do quinto ano, há uma data de reformulação programada. Nesta data reformulada, o cronograma de amortização é recalculado de forma que, com base no saldo remanescente do principal e na taxa de juros totalmente indexada à época, os pagamentos futuros amortizem a hipoteca pelo prazo remanescente.
Reformulações programadas e pagamentos mensais mais altos
Hipotecas com taxas ajustáveis, incluindo ARMs de opção de pagamento, permitem que os mutuários façam pagamentos menores, o que pode ajudar com a acessibilidade. No entanto, a dívida geral ou o valor da hipoteca devidos podem aumentar substancialmente com o tempo. Por exemplo, se os pagamentos não pagam nenhuma parte do principal, os juros da dívida continuam crescendo até o ponto em que o saldo do empréstimo aumenta. Como resultado, a reformulação programada pode levar a um pagamento maior da hipoteca, a fim de saldar o empréstimo a tempo.
Qualificações para uma reformulação programada
Nem todas as hipotecas podem ser reformuladas. Em quase todos os casos, uma hipoteca não pode ser reformulada a menos que seja apoiada pela Fannie Mae ou Freddie Mac, que são empresas hipotecárias federais que garantem empréstimos hipotecários para os credores.
Os empréstimos apoiados pela Federal Housing Administration (FHA), que tendem a ajudar os compradores de casas de baixa renda pela primeira vez, e os empréstimos da Veterans Administration (VA) não são elegíveis para uma reformulação da hipoteca. No entanto, há uma exceção no caso de modificação do empréstimo, que é uma mudança nos termos do empréstimo – geralmente quando o mutuário não pode pagar o empréstimo.
Durante uma reformulação de hipoteca programada, um indivíduo paga uma grande quantia em relação ao seu principal e sua hipoteca é então recalculada com base no novo saldo. Esse valor de contribuição principal deve atender ou exceder o requisito mínimo de 10% do saldo atual devido. Normalmente, os mutuários têm a oportunidade de reformular sua hipoteca uma vez durante a vigência do empréstimo. No entanto, alguns credores oferecem reformulações adicionais se outro pagamento principal for feito mais tarde na vida do empréstimo.