Segurança garantida por hipotecas residenciais (RMBS)

O que é um título hipotecário residencial (RMBS)?

Os títulos lastreados em hipotecas residenciais (RMBS) são títulos baseados em dívida (semelhantes a um título), garantidos pelos juros pagos em empréstimos para residências. Os juros sobre empréstimos como hipotecas, empréstimos para aquisição de casa própria e hipotecas subprime são considerados algo com uma taxa de inadimplência comparativamente baixa e uma taxa de juros comparativamente alta, uma vez que há uma alta demanda pela propriedade de uma residência pessoal ou familiar. Os investidores que se sentem atraídos por esse tipo de título também querem se proteger do risco de inadimplência inerente aos empréstimos individuais desse tipo. Este risco é mitigado reunindo muitos desses empréstimos para minimizar o risco de inadimplência individual.

Como funciona um título hipotecário residencial (RMBS)

Um título lastreado em hipotecas residenciais é construído por uma de duas fontes: uma agência governamental, como a Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), ou por uma empresa de banco de investimento sem agência. Primeiro, essas entidades vendem ou controlam um grande número de empréstimos residenciais. Em seguida, eles agrupam um grande número deles em um único conjunto de empréstimos. Por fim, essas entidades vendem essencialmente títulos garantidos por esse pool de empréstimos.

Os pagamentos desses empréstimos fluem para os investidores que compraram esse pool, e as taxas de juros que eles recebem são melhores do que os típicos títulos garantidos pelo governo dos Estados Unidos. As instituições emitentes mantêm uma comissão pela gestão do pool, sendo os riscos de incumprimento destas hipotecas partilhados tanto pelas entidades emitentes como pelos investidores. Como cada um desses empréstimos é uma pequena parte do conjunto maior de empréstimos coletados, o inadimplemento de qualquer um desses empréstimos tem menos impacto sobre os investidores do que se eles investissem em qualquer um desses empréstimos individualmente.

Vantagens e desvantagens de um RMBS

A construção de um RMBS tem a vantagem de proporcionar menos risco e maior lucratividade aos investidores. Também permite que as entidades emissoras levantem mais caixa para reservas, contra as quais podem fazer mais empréstimos. Isso, por sua vez, disponibiliza mais capital de investimento para proprietários de empresas e empreendedores.

Como um indicador de sua eficiência e benefício, pode-se notar que a maior categoria individual de investidores RMBS são as companhias de seguros de vida. Essas instituições se beneficiam por terem uma maneira eficiente de investir bilhões de dólares em investimentos com taxas de juros mais altas do que os títulos do governo, embora ainda corram riscos aceitáveis.

Um RMBS pode conter vários tipos de hipotecas. Os títulos podem conter todos de um tipo de hipoteca ou uma combinação de diferentes tipos. Eles podem conter hipotecas com taxas fixas, taxas flutuantes, taxas ajustáveis ​​e hipotecas de qualidade de crédito variável, incluindo prime e subprime. Essa variedade ajuda a diminuir o risco de inadimplência.

A complexidade de todos os RMBS, como tipo de investimento, cria algumas desvantagens difíceis de quantificar. O primeiro é o risco sistêmico, ou o risco de que o estresse do sistema financeiro possa afetar uniformemente todos os investimentos dentro do pool subjacente ao RMBS. Esse risco ficou evidente na crise financeira de 2008. A segunda é que, como os investidores estão mais distantes dos detentores de hipotecas individuais, eles têm menos interesse em seu sucesso. Enquanto as taxas históricas de inadimplência giravam em torno de 2%, durante 2009 essa taxa estava perto de 5%. Dez anos depois, esse risco parece pouco preocupante para os investidores, uma vez que a taxa de inadimplência caiu para menos de 1%.

Investir em títulos garantidos por hipotecas residenciais

Investir em títulos garantidos por hipotecas residenciais pode expor o investidor ao risco de pré – pagamento e ao risco de crédito. O risco de pré-pagamento é o risco de que o titular da hipoteca pague a hipoteca antes de sua data de vencimento, o que reduz o valor dos juros que o investidor teria recebido de outra forma. Antecipação, neste sentido, é um pagamento excedente ao pagamento do principal programado. Essa situação pode surgir se a taxa de juros de mercado atual cair abaixo da taxa de juros da hipoteca, uma vez que o proprietário tem maior probabilidade de refinanciar a hipoteca. O risco de crédito para investidores RMBS surge quando o mutuário para de fazer pagamentos de sua hipoteca

Os títulos lastreados em hipotecas residenciais são utilizados por instituições financeiras, como seguradoras, por causa de suas características de fluxo de caixa e vida relativamente longa, que podem compensar passivos de longo prazo assumidos por seguradoras. Além disso, os compradores de títulos lastreados em hipotecas residenciais muitas vezes têm informações sobre como eles são construídos, de modo que podem ser exclusivamente adaptados para compensar um passivo ou para se adequar às preferências de outros investidores quanto a risco, retorno e tempo de fluxo de caixa, por exemplo.