Troca reversa
O que é uma troca reversa?
Uma troca reversa é um tipo de troca de propriedade em que a propriedade de substituição é adquirida primeiro e, em seguida, a propriedade atual é negociada. Uma troca reversa foi criada para ajudar os compradores a comprar uma nova propriedade antes de serem forçados a negociar ou vender uma propriedade atual. Isso pode permitir que o vendedor mantenha uma propriedade atual até que seu valor de mercado aumente, aumentando assim também o seu próprio tempo de venda com lucro maximizado.
Principais vantagens
- Uma troca reversa é uma troca de propriedade na qual uma propriedade de substituição é adquirida sem a venda de uma propriedade atualmente detida.
- As trocas reversas diferem das trocas atrasadas, nas quais a propriedade de substituição deve ser adquirida após a venda da propriedade atualmente detida.
- As regras de troca “semelhantes” normalmente não se aplicam às trocas reversas.
- As trocas reversas aplicam-se apenas a 1031 propriedades e são permitidas apenas nos casos em que os investidores tenham os meios financeiros para fazer a nova compra.
Como funciona uma troca reversa
As regras padrão de troca semelhantes geralmente não se aplicam às trocas reversas. Essas regras normalmente permitem que um investidor de propriedade interrompa o pagamento de impostos sobre ganhos de capital sobre uma propriedade que vendeu, desde que o lucro dessa venda seja aplicado na compra de uma propriedade “do mesmo tipo”. O IRS criou um conjunto de regras de porto seguro que permitem tratamento semelhante, desde que a propriedade atual ou nova seja mantida em um acordo de troca de acomodação qualificado, ou QEAA. Além disso, o investidor não pode usar um imóvel já possuído em substituição ao imóvel devolvido.
As trocas reversas se aplicam apenas à propriedade da Seção 1031, portanto, também é referido como uma troca 1031. Propriedades da seção 1031 são propriedades que as empresas ou aqueles com organizações qualificadas trocam em ordem e diferem o pagamento de impostos sobre qualquer lucro obtido com sua venda. No entanto, não é tão simples quanto um contribuinte individual comprar uma propriedade, vendê-la e, em seguida, usar os lucros para comprar outra propriedade. Em vez disso, deve haver um padrão definido de troca, bem como a presença de um facilitador que é usado para configurar o processo. As propriedades da seção 1245 ou 1250 não são elegíveis para este tipo de transação.
Uma “Propriedade 1031” obtém o nome da Seção 1031 do Código de Receita Federal dos EUA, que permite aos investidores evitar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital no processo de venda e compra de propriedades de investimento.
Considerações Especiais
Um dos aspectos mais cruciais para uma troca reversa bem-sucedida depende do fato de que o investidor deve ter os recursos financeiros para a nova compra. A nova propriedade não terá sido abandonada no momento da troca, então o investidor deve ser capaz de fornecer o financiamento total para a nova propriedade sem a venda concluída da antiga. A aquisição da nova propriedade pode ser facilitada com um credor, embora apenas credores específicos estejam dispostos e sejam capazes de trabalhar com um investidor de troca reversa.
Requisitos para trocas reversas
Geralmente, há um período máximo de retenção que se aplica a propriedades em trocas reversas, normalmente em média em torno de 180 dias. O oposto de uma troca reversa é a troca atrasada ou diferida, na qual um trocador deve primeiro renunciar a propriedade própria negociando ou vendendo antes de adquirir uma nova propriedade.
As trocas reversas são freqüentemente utilizadas nos casos em que um investidor imobiliário deve fechar a venda de uma nova propriedade antes de poder vender sua propriedade atual. Casos como esses incluem a descoberta inesperada de uma nova propriedade desejável que deve ser adquirida em um curto período de tempo ou situações em que a venda de uma propriedade atualmente detida cai inesperadamente, deixando assim uma troca reversa como uma solução potencial que permite o investidor a continuar a compra de um novo imóvel.