Aluguel de teto
O que é um teto de aluguel?
O termo “teto de aluguel” refere-se ao valor máximo do aluguel que um locador pode cobrar do locatário. Os tetos de aluguel são uma forma de controle de aluguel e geralmente são definidos por lei, limitando o valor do aluguel em uma área específica a qualquer momento. Os limites são projetados para proteger os inquilinos, evitando que os proprietários superfaturem suas propriedades.
Algumas pessoas acreditam que os tetos de aluguel resultam em uma diminuição na quantidade de moradias disponíveis porque os proprietários não estão dispostos a alugar seus imóveis por um preço baixo, optando por converter seus prédios de apartamentos em condomínios.
Principais vantagens
- Um teto de aluguel é o valor máximo do aluguel que um locador pode cobrar do inquilino.
- Os tetos de aluguel são parte das leis de controle de aluguel aplicadas pelos municípios locais.
- Esses limites têm como objetivo proteger os direitos dos inquilinos, mantendo a moradia acessível – especialmente para pessoas com renda baixa ou fixa, adultos mais velhos ou aqueles com outras habilidades.
- Muitos economistas argumentam que os tetos dos aluguéis – e o controle dos aluguéis em geral – são destrutivos porque criam escassez de moradias e desestimulam o investimento.
Compreendendo os limites de aluguel
O controle de aluguel está em vigor nos Estados Unidos desde o início do século 20 como uma forma de proteger o público da escassez de moradias e dos preços de aluguel altamente inflacionados. As leis de controle de aluguel continuam a ser promulgadas hoje pelos governos locais e, em alguns casos, pelos estados. Eles cobrem vários aspectos importantes de como as propriedades para aluguel são tratadas, incluindo quanto os locadores podem cobrar de seus inquilinos, bem como o valor pelo qual eles podem aumentar o aluguel e quando isso pode ser feito.
Os proprietários devem registrar suas propriedades por meio do conselho local de controle de aluguéis, enviando registros regulares de aluguéis nas áreas onde a lei está em vigor. O conselho de controle de aluguel determina o valor máximo do aluguel com base na localização, tamanho e condição do imóvel, juntamente com qualquer outra informação pertinente, como o estado da economia. O conselho também decide a taxa de aumento permitida – se houver – a cada ano.
As leis de controle de aluguel – incluindo a aplicação de tetos de aluguel – são exercidas com destaque em áreas densamente povoadas onde os aluguéis são altos e moradias populares são escassas ou difíceis de obter. Conforme observado acima, essas leis foram elaboradas para ajudar a manter a habitação a preços acessíveis para os inquilinos – especialmente para pessoas com níveis de renda baixos a moderados, aqueles com renda fixa, adultos mais velhos e aqueles com diferentes habilidades.
Essas leis, entretanto, não são aplicadas de maneira uniforme nos Estados Unidos. Na verdade, apenas 182 governos locais têm leis de controle de aluguel com tetos em vigor — todos os quais estão na Califórnia, Nova York, Nova Jersey, Maryland e Washington, DC Oregon promulgou uma lei de controle de aluguel em todo o estado em 2019— o primeiro estado a fazê-lo. Trinta e sete estados, na verdade, proíbem seus municípios de promulgar leis de controle de aluguéis.
Considerações Especiais
Muitos economistas questionam a eficácia dos tetos de aluguel. Eles afirmam que essas leis não têm efeito se o preço de equilíbrio estiver abaixo do teto. Se o teto for definido abaixo do nível de equilíbrio, no entanto, será criada uma perda de peso morto. Isso acontece quando a mercados negros, tempo de pesquisa e taxas.
Há muito debate se os tetos e o controle dos aluguéis são eficazes – por um lado, eles ajudam a manter a moradia acessível; por outro lado, alguns economistas acreditam que eles desencorajam o investimento.
Os economistas estão bastante unidos na conclusão de que os controles de aluguel são destrutivos e se chocam com o conceito de livre mercado. Em uma pesquisa de 2012 com 41 economistas principais conduzida pela Iniciativa em Mercados Globais da Universidade de Chicago, 81% dos entrevistados discordaram ou discordaram veementemente que “as leis locais que limitam os aumentos de aluguel para algumas unidades de aluguel de imóveis, como em Nova York e São Francisco tiveram um impacto positivo nas últimas três décadas na quantidade e na qualidade de moradias para aluguel amplamente acessíveis nas cidades que as utilizaram ”.
Vantagens e desvantagens dos tetos de aluguel
Vantagens
O aluguel costuma ser muito alto em algumas cidades importantes. A cidade de Nova York, por exemplo, tem algumas das propriedades mais caras dos Estados Unidos, tornando quase impossível para as pessoas pagarem pelo aluguel. Os governos locais podem intervir para tentar retificar essa situação – especialmente para os residentes que não podem pagar por apartamentos a preços de mercado.
Os tetos de aluguel e outras formas de controle de aluguel podem proteger os interesses dos inquilinos que, de outra forma, seriam forçados a pagar aluguéis elevados cobrados por proprietários sem escrúpulos. As leis de aluguel também, de acordo com o Brookings Institute, protegem inquilinos de baixa renda que desenvolveram “capital específico do bairro, como uma rede de amigos e familiares, proximidade de um emprego ou crianças matriculadas em escolas locais”, que de outra forma poderiam ser deslocada por um aumento repentino do aluguel.
Desvantagens
No entanto, a redução artificial dos preços por meio de tetos de aluguel aumenta a demanda por imóveis com tetos de aluguel, diminuindo assim a oferta disponível. Isso ocorre porque um teto de aluguel aumenta o número de pessoas que podem realmente pagar pelos apartamentos.
Conforme observado acima, os tetos de aluguel também podem dar origem a mercados negros. Se um inquilino em potencial se oferece para pagar $ 100 a $ 150 a mais pelo aluguel, por exemplo, ele pode pular a lista de espera de um apartamento com aluguel controlado. O único problema: o aluguel extra seria pago separadamente em dinheiro, então permanece fora dos livros.
Os economistas também dizem que o controle do aluguel desvia novos investimentos, que de outra forma teriam ido para moradias para aluguel e pastagens mais verdes – mais verdes em termos de necessidades do consumidor. Eles acreditam que isso leva à deterioração das habitações, menos reparos e menos manutenção. Quando o controle de aluguel é removido, ele aumenta os valores de propriedades não controladas por aluguel também.