Refinanciar minha hipoteca é uma boa idéia?
A decisão de refinanciar sua casa taxas de juros atuais e quanto tempo levará para recuperar seus custos de fechamento. Em alguns casos, o refinanciamento é uma decisão sábia. Em outros, pode não valer a pena financeiramente.
Como você já possui a propriedade, o refinanciamento provavelmente seria mais fácil do que garantir um empréstimo como comprador pela primeira vez. Além disso, se você já possui sua propriedade ou casa há muito tempo e acumulou um patrimônio líquido significativo, isso tornará o refinanciamento mais fácil. No entanto, se aproveitar esse patrimônio ou consolidar dívidas for o motivo de um refi, lembre-se de que fazer isso pode aumentar o número de anos que você deverá em sua hipoteca – não o mais inteligente dos movimentos financeiros.
Principais vantagens
- Pode ser sensato refinanciar se você puder reduzir a taxa de juros em 1% ou mais.
- Você deve planejar ficar em casa o tempo suficiente para recuperar os custos de refinanciamento.
- Livrar-se do seguro hipotecário privado (PMI) é um bom motivo para obter uma nova hipoteca.
Razões para refinanciar
Então, quando faz sentido refinanciar? A regra prática típica deve-eu-refinanciar-minha-hipoteca é que, se você puder reduzir sua taxa de juros atual em 1% ou mais, isso pode fazer sentido por causa do dinheiro que você economizará. O refinanciamento a uma taxa de juros mais baixa também permite que você acumule patrimônio em sua casa mais rapidamente. Se as taxas de juros caíram o suficiente, pode ser possível refinanciar para encurtar o prazo do empréstimo – digamos, de uma hipoteca de 30 para 15 anos com taxa fixa sem alterar muito o pagamento mensal.
Da mesma forma, a queda das taxas de juros pode ser um motivo para a conversão de uma hipoteca de taxa fixa para ajustável (ARM), já que ajustes periódicos em um ARM devem significar taxas mais baixas e pagamentos mensais menores. Em um ambiente com taxas de hipotecas em alta, essa estratégia faz menos sentido financeiro. De fato, os ajustes periódicos do ARM que aumentam a taxa de juros de sua hipoteca podem tornar a conversão para um empréstimo de taxa fixa uma escolha inteligente.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Considere os custos de fechamento
Existem custos de fechamento envolvidos em todos esses cenários. Sua despesa deverá cobrir despesas com seguro de título, honorários advocatícios, avaliação, impostos e taxas de transferência, entre outros. Esses custos de refinanciamento, que podem ser entre 3% e 6% do principal do empréstimo, são quase tão altos quanto o custo de uma hipoteca inicial e podem levar anos para serem recuperados.
Se você está tentando reduzir seus pagamentos mensais, tome cuidado com os refinanciamentos “sem custo de fechamento” dos credores. Embora possa não haver custos de fechamento, um banco provavelmente recuperará essas taxas dando a você uma taxa de juros mais alta, o que anularia seu objetivo.
Pense em quanto tempo você planeja ficar em sua casa
Ao decidir se deve ou não refinanciar, você deseja calcular qual será sua economia mensal quando o refinanciamento for concluído. Digamos, por exemplo, que você tenha um empréstimo hipotecário de $ 200.000 por 30 anos. Quando você assumiu o empréstimo pela primeira vez, sua taxa de juros foi fixada em 6,5% e seu pagamento mensal foi de $ 1.257. Se as taxas de juros caírem para 5,5% fixas, isso pode reduzir seu pagamento mensal para $ 1.130 – uma economia de $ 127 por mês ou $ 1.524 anualmente.
O credor pode calcular os custos totais de fechamento do refinanciamento, caso você decida prosseguir. Se seus custos somam aproximadamente $ 2.300, você pode dividir esse valor por suas economias para determinar seu ponto de equilíbrio – neste caso, a casa por dois anos ou mais, o refinanciamento faria sentido um ano e meio no casa [$ 2.300 ÷ $ 1.524 = 1,5]. Se você planeja ficar em casa por dois anos ou mais, o refinanciamento faria sentido.
Se você quiser refinanciar com menos de 1% de redução, digamos 0,5%, a imagem muda. Usando o mesmo exemplo, seu pagamento mensal seria reduzido para $ 1.194, uma economia de $ 63 por mês ou $ 756 anualmente [$ 2.300 ÷ $ 756 = 3,0], então você teria que ficar em casa por três anos. Se seus custos de fechamento fossem mais altos, digamos $ 4.000, esse período saltaria para quase cinco anos e meio.
Se o patrimônio líquido da sua casa for inferior a 20%, você poderá ser obrigado a pagar o PMI, o que pode reduzir qualquer economia que possa obter com o refinanciamento.
Considere o seguro hipotecário privado (PMI)
Durante os períodos em que o valor das casas diminui, muitas casas são avaliadas por muito menos do que no passado. Se for esse o caso quando você estiver considerando o refinanciamento, a avaliação mais baixa de sua casa pode significar que agora você não tem patrimônio líquido suficiente para pagar uma entrada de 20% da nova hipoteca.
Para refinanciar, você deverá fornecer um depósito em dinheiro maior do que o esperado ou pode precisar carregar o PMI, o que acabará aumentando seu pagamento mensal. Isso pode significar que, mesmo com uma queda nas taxas de juros, sua economia real pode não significar muito.
Por outro lado, um refinanciamento que removerá seu PMI economizaria dinheiro e pode valer a pena fazer apenas por esse motivo. Se sua casa tiver 20% ou mais de capital, você não precisará pagar o PMI, a menos que tenha um empréstimo hipotecário FHA ou seja considerado um tomador de empréstimo de alto risco. Se você atualmente paga o PMI, tem pelo menos 20% do patrimônio líquido e seu credor atual não irá remover o PMI, você deve refinanciar.