Cláusula de Recaptura
O que é uma cláusula de recaptura?
Uma cláusula de recaptura refere-se a uma cláusula de arrendamento comum em propriedades comerciais que permite ao senhorio rescindir um contrato de arrendamento e reter a posse de uma propriedade.
Principais vantagens
- Uma cláusula de recaptura é um componente de um contrato de arrendamento comercial que diz que o locador pode reclamar a propriedade antes do vencimento do arrendamento.
- O locador só pode reclamar a propriedade após um evento desencadeador, que é negociado com antecedência pelo locador e pelo possível locatário.
- Um evento de gatilho comum pode ser se o inquilino decidir arrendar a propriedade para um terceiro usando um sublocação.
- Um evento disparador em um aluguel percentual – em que o locador recebe o aluguel e um corte na receita – pode ocorrer se as vendas do inquilino caírem abaixo de uma determinada métrica.
Como funciona uma cláusula de recaptura
Uma cláusula de recaptura refere-se a uma estipulação em um contrato que permite ao vendedor de um ativo retomar o ativo sob certas condições. É um componente comum dos arrendamentos de imóveis comerciais, ao contrário dos arrendamentos de propriedades residenciais. Nesse tipo de arrendamento, a cláusula concede ao senhorio o direito de retomar a posse de uma propriedade antes do vencimento do arrendamento. Os detalhes da cláusula são negociados entre o locador e o locatário e incluídos no contrato de arrendamento. O detalhe mais importante de uma cláusula de recaptura é o chamado gatilho – o evento que permite a um proprietário iniciar a recaptura.
Cláusulas de Atribuição e Recaptura
Um gatilho comum é a intenção do inquilino de atribuir a propriedade a um terceiro por meio de um sublocação. Por este motivo, a cláusula de recaptura está intimamente relacionada com a cláusula de cessão do arrendamento e as duas são normalmente negociadas em conjunto. Os proprietários preferem deixar a redação de uma cláusula de recaptura vaga para se permitir flexibilidade quando um inquilino solicita permissão para cessão.
Se uma empresa inquilino é um mau desempenho e pretende fechar, ele poderá buscar sublocar o imóvel alugado para outra empresa em vez de padrão em seu contrato de arrendamento com o proprietário. O proprietário, no entanto, normalmente prefere iniciar um novo contrato de arrendamento com o novo negócio diretamente. Quando o primeiro inquilino informa o senhorio da sua intenção de ceder o imóvel ao novo negócio, o senhorio pode optar por invocar a cláusula de recaptura do arrendamento.
Cláusulas de recaptura em locações percentuais
Um segundo gatilho comum surge do interesse do locador em que o locatário mantenha um certo nível de receita. Em um aluguel percentual, o proprietário e o inquilino concordam com um aluguel básico mais uma porcentagem adicional da receita a ser paga ao proprietário. Isso pode ser vantajoso para o inquilino, uma vez que o aluguel básico está normalmente abaixo da taxa de mercado e o aluguel marginal é devido apenas se as vendas tiverem um bom desempenho.
Um aluguel percentual permite que o locador invoque uma cláusula de recaptura quando a receita do negócio do locatário cair abaixo de um certo nível. Este é o evento de gatilho. No caso de uma propriedade compartilhada, como um shopping center, o locador irá recapturar a propriedade na esperança de conseguir outro locatário com receitas maiores. Isso ajuda os resultados financeiros do proprietário e também pode gerar negócios adicionais para os outros inquilinos do proprietário.