Lei de procedimentos de liquidação de bens imóveis (RESPA)
O que é a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA)?
O Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) foi promulgado pelo Congresso em 1975 para fornecer aos compradores e vendedores divulgações completas dos custos de liquidação. O RESPA também foi introduzido para eliminar práticas abusivas no processo de liquidação de imóveis, proibir propinas e limitar o uso de contas em garantia. RESPA é um estatuto federal agora regulamentado pelo Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).
Principais vantagens
- O RESPA se aplica à maioria dos empréstimos para compra, refinanciamentos, empréstimos para melhoria de propriedades e linhas de crédito de capital.
- O RESPA exige que os credores, corretores de hipotecas ou agentes de empréstimos imobiliários forneçam divulgações aos mutuários sobre transações imobiliárias, serviços de liquidação e leis de proteção ao consumidor.
- O RESPA proíbe os agentes de crédito de exigir contas de garantia excessivamente grandes e restringe os vendedores de obrigar as seguradoras de títulos.
- O querelante tem até um ano para abrir uma ação judicial para fazer cumprir as violações em que ocorreram propinas ou outro comportamento impróprio durante o processo de acordo.
- O reclamante tem até três anos para entrar com uma ação contra o seu gestor de empréstimo.
Compreendendo a Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA)
Aprovado inicialmente pelo Congresso em 1974, o RESPA entrou em vigor em 20 de junho de 1975. O RESPA foi impactado ao longo dos anos por várias mudanças e emendas. A aplicação da lei inicialmente caiu sob a jurisdição do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos. Após 2011, essas responsabilidades passaram a ser assumidas pelo CFPB em virtude da Reforma Dodd-Frank Wall Street e da legislação de Proteção ao Consumidor.
Desde o seu início, o RESPA regulamentou os empréstimos hipotecários vinculados a propriedades residenciais de uma a quatro famílias. O objetivo do RESPA é educar os mutuários sobre seus custos de liquidação e eliminar as práticas de propina e taxas de referência que podem inflacionar o custo de obtenção de uma hipoteca. Os tipos de empréstimos cobertos pelo RESPA incluem a maioria dos empréstimos para compra, premissas, refinanciamentos, empréstimos para melhoria de propriedades elinhas de crédito de capital.
O RESPA exige que os credores, corretores de hipotecas ou agentes de empréstimos imobiliários divulguem aos mutuários quaisquer informações sobre a transação imobiliária. A divulgação de informações deve incluir serviços de liquidação, leis de proteção ao consumidor relevantes e quaisquer outras informações relacionadas ao custo do processo de liquidação de imóveis. As relações comerciais entre os prestadores de serviços em fechamento e outras partes ligadas ao processo de liquidação também devem ser divulgadas ao mutuário.
RESPA proíbe práticas específicas, como propinas, referências e taxas não ganhas. Também regula o uso de contas de garantia – como proibir os agentes de crédito de exigir contas de garantia excessivamente grandes – e restringe os vendedores de obrigar as seguradoras de títulos.
Procedimentos de aplicação para violações RESPA
O querelante tem até um ano para abrir uma ação judicial para fazer cumprir as violações em que ocorreram propinas ou outro comportamento impróprio durante o processo de acordo.
Se o mutuário tiver uma reclamação contra o seu gestor de empréstimos, existem etapas específicas que devem ser seguidas antes que qualquer ação possa ser movida. O mutuário deve entrar em contato com o seu gestor de empréstimo por escrito, detalhando a natureza do problema. O prestador de serviço deve responder à reclamação do mutuário por escrito no prazo de 20 dias úteis a partir do recebimento da reclamação. O servicer tem 60 dias úteis para corrigir o problema ou justificar a validade do status atual da conta. Os mutuários devem continuar a fazer os pagamentos necessários até que o problema seja resolvido.
Se você não usar um advogado durante a transação imobiliária, é melhor entrar em contato com um imediatamente se você acredita que ocorreu uma violação do RESPA. Um advogado imobiliário poderá ajudá-lo a navegar no processo legal.
O querelante tem até três anos para entrar com uma ação por impropriedades específicas contra seu agente de empréstimo. Qualquer uma dessas ações pode ser movida em qualquer tribunal distrital federal se o tribunal for do distrito onde a propriedade está localizada ou se for no distrito onde ocorreu a violação do RESPA.
Críticas à Lei de Procedimentos de Liquidação de Imóveis (RESPA)
Os críticos do RESPA dizem que algumas das práticas abusivas que a Lei pretende eliminar ainda ocorrem, incluindo propinas. Um exemplo disso são os credores que fornecem seguro cativo para as seguradoras com as quais trabalham. (Uma seguradora cativa é uma subsidiária integral de uma empresa maior que tem a tarefa de redigir apólices de seguro para a controladora e também não faz seguro para nenhuma outra empresa.)
Os críticos dizem que este é essencialmente um mecanismo de propina porque os clientes geralmente optam por usar os prestadores de serviços já associados ao seu credor ou corretor de imóveis (embora os clientes sejam obrigados a assinar documentos que dizem que são livres para escolher qualquer provedor de serviços que desejem).
Por causa dessas críticas, tem havido muitas tentativas de fazer alterações no RESPA. Uma proposta envolve a remoção da opção de os clientes escolherem usar qualquer provedor de serviços para cada serviço. Em vez disso, haveria um sistema em que os serviços são agrupados, mas o agente imobiliário ou credor é responsável por pagar diretamente por todos os outros custos. A vantagem desse sistema é que os credores (que sempre têm mais poder aquisitivo) seriam obrigados a buscar os preços mais baixos para todos os serviços de liquidação imobiliária.
RESPA FAQs
Quem o RESPA protege?
O RESPA visa proteger os consumidores que buscam se qualificar para um empréstimo hipotecário. No entanto, o RESPA não protege os tipos de empréstimos. Os empréstimos garantidos por imóveis para fins comerciais ou agrícolas não são cobertos pelo RESPA.
Quais informações o RESPA exige divulgação?
RESPA exige que os mutuários recebam várias divulgações em momentos diferentes. Primeiro, o credor ou o corretor hipotecário deve fornecer uma estimativa do total de encargos do serviço de liquidação que você provavelmente terá de pagar. (Esta estimativa é uma estimativa de boa fé; no entanto, os custos reais podem variar.) O credor ou corretor de hipotecas também deve fornecer uma divulgação por escrito quando você solicitar um empréstimo ou nos próximos três dias úteis se eles esperam que outra pessoa esteja cobrando seus pagamentos de hipoteca (também conhecido como serviço de um empréstimo).
Se necessário, seu credor ou corretor de hipotecas deve fornecer uma Divulgação de Acordo de Negócios Afiliado. Esta divulgação indica que o credor, corretor imobiliário ou outros participantes em seu acordo o encaminhou a uma afiliada para um serviço de liquidação.(Uma afiliada é uma empresa controlada por uma matriz corporativa comum.) Um dia útil antes de liquidar seu empréstimo, você tem o direito de inspecionar sua Declaração de Liquidação do HUD-1. Um Acordo de liquidação HUD-1 inclui uma lista detalhada de todos os encargos e créditos para o comprador e para o vendedor em uma transação de hipoteca de crédito ao consumidor.
Por que o RESPA foi aprovado?
O RESPA foi aprovado como parte de um esforço para limitar o uso de contas em garantia e proibir práticas abusivas no setor imobiliário, como propinas e taxas de referência.