Reamortizando ou refinanciando sua casa
Quer o seu objetivo seja reduzir refinanciamento de hipotecas. O refinanciamento permite que os proprietários reconfigurem seus empréstimos hipotecários para aproveitar as taxas de juros mais baixas. No entanto, nem todos os mutuários podem se qualificar para um refinanciamento de hipotecas. Uma opção menos conhecida para alguns tomadores de empréstimo é chamada de re-amortização ou reformulação do empréstimo.
Principais vantagens
- A reformulação ou re-amortização de um empréstimo exige que o mutuário pague uma quantia única para o saldo do empréstimo, o que diminui os pagamentos mensais.
- A reformulação do empréstimo pode economizar em taxas de refinanciamento, pois não envolve um novo empréstimo e pode ser uma boa opção para tomadores de empréstimo com problemas de crédito.
- No entanto, quando as taxas de juros das hipotecas são baixas, os proprietários podem se beneficiar melhor com o refinanciamento do que com a reformulação, mesmo com custos de fechamento.
O que é a reformulação do empréstimo?
A reformulação ou re-amortização de um empréstimo normalmente exige que o mutuário pague uma quantia única para o saldo devido – chamado de principal – da hipoteca. Os pagamentos restantes são recalculados com base no novo saldo de principal mais baixo. Um novo cronograma de pagamento do empréstimo é criado – denominado cronograma de amortização.
Essencialmente, o cronograma de pagamento é recalculado para refletir que o empréstimo hipotecário agora tem um saldo de empréstimo menor devido ao pagamento do principal.
Razões para reformular um empréstimo
Normalmente, os mutuários optam por reformular um empréstimo para reduzir seus pagamentos mensais. No entanto, alguns mutuários continuam a fazer seus pagamentos de hipoteca anteriores e, portanto, quitar seus empréstimos mais cedo. Outros usam a economia de fluxo de caixa mensal adicional para investir, pagar dívidas ou economizar para outros fins.
A reformulação pode ser a única opção para os mutuários que não podem se qualificar para refinanciar suas hipotecas devido a problemas de crédito.
Outra ocasião em que a reformulação do empréstimo pode ser valiosa é quando o mutuário está comprando uma nova casa antes da venda da casa atual. Se um mutuário puder se qualificar para a nova hipoteca da casa e ainda pagar pela casa anterior, uma reformulação do empréstimo pode ser feita. O produto da venda da casa anterior pode ser usado, em parte, para pagar o principal da nova casa. No entanto, a maioria dos credores não permite uma reformulação antes de pelo menos 90 dias após o pagamento da hipoteca.
Um grande motivo para não reformular um empréstimo
Embora a impossibilidade de refinanciar devido a problemas de crédito legítimos seja um motivo para reformulação, não ser capaz de refinanciar devido a discriminação. Você nunca deve se sentir como se estivesse pagando taxas de juros excessivamente altas ou explorado por seu credor. Muitos credores hipotecários não fazem discriminação e estão dispostos a emprestar a você às taxas de mercado vigentes.
A discriminação no crédito hipotecário é ilegal. Consumer Financial Protection Bureau ou ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos Estados Unidos.
Vantagens da reformulação do empréstimo
Existem vantagens em realizar a amortização ou reformulação de um empréstimo, das quais os proprietários devem estar cientes antes de refinanciar ou reformular sua hipoteca.
Pagamento Mensal Menor
Pagar dinheiro extra para o saldo principal permite que você pague sua hipoteca mais cedo. No entanto, o benefício adicional da reformulação do empréstimo é que seus pagamentos mensais são recalculados para refletir o novo saldo.
Problemas de Crédito
O refinanciamento de uma hipoteca é um tanto impróprio, pois o processo é semelhante a solicitar um novo empréstimo hipotecário. Isso inclui um novo pedido de empréstimo, verificação de renda e uma verificação de crédito. Para os mutuários que não podem refinanciar devido a problemas de crédito ou baixo valor patrimonial, uma reformulação do empréstimo pode ser uma boa opção porque eles não estão solicitando um novo empréstimo.
Um refinanciamento típico envolve a reserva de um novo empréstimo, alterando a taxa de juros e o prazo do empréstimo. No entanto, a reformulação mantém o empréstimo original intacto e apenas altera o pagamento mensal.
Taxas mais baixas
A reformulação de um empréstimo pode economizar em taxas de refinanciamento, pois a reformulação de um empréstimo não exige um pedido de empréstimo. Como resultado, os custos de fechamento são significativamente menos caros para reformulações de empréstimos do que para refinanciamento. As taxas de refinanciamento podem custar aproximadamente 2% a 3% do valor do empréstimo. Em outras palavras, um refinanciamento de hipoteca de $ 200.000 pode custar $ 4.000 em custos e taxas de fechamento (2% * $ 200.000). Ao refinanciar, a nova taxa de juros deve ser baixa o suficiente para recuperar os milhares de dólares em custos de fechamento.
Desvantagens de uma reformulação do empréstimo
No entanto, assim como há vantagens em realizar a amortização ou reformulação de um empréstimo, também existem algumas desvantagens que os proprietários devem conhecer antes de tomar uma decisão.
Pagamento de soma global
Encontrar o dinheiro para o pagamento da quantia total pode ser bastante desafiador. Alguns mutuários simplesmente não têm dezenas de milhares de dólares em suas contas de poupança para fazer o pagamento do principal de suas hipotecas.
Além disso, alguns planejadores financeiros sugerem que há usos melhores para o dinheiro do que pagar o saldo da hipoteca. Para mutuários que têm dívidas de cartão de crédito, uma conta de aposentadoria com fundos insuficientes ou não têm uma conta poupança de emergência, pagar o principal da hipoteca pode não ser a melhor decisão financeira.
Sem mudança na taxa de juros
Outra desvantagem, dependendo dos termos da hipoteca, é que a re-amortização não reduzirá a taxa de juros do empréstimo. Quando as taxas de hipoteca são baixas, é melhor para os proprietários refinanciar, mesmo com os custos de fechamento. Alguns mutuários optam por refinanciar primeiro e, em seguida, amortizar novamente em um ano ou menos para colher os benefícios de ambas as opções de financiamento.
Pagamento Antecipado da Hipoteca
Suponha que o objetivo seja pagar a hipoteca mais rapidamente. Nesse caso, seria melhor para os mutuários pagar mais em relação ao principal todos os meses ou fazer um pagamento extra todos os anos. Os pagamentos extras ao longo do tempo reduzirão o valor total dos juros pagos ao longo da vida do empréstimo. Pagar a hipoteca mais cedo é um benefício adicional.
Existem exclusões
Infelizmente, a reformulação de um empréstimo não é uma opção para todos os tipos de hipotecas. Geralmente, apenas os empréstimos convencionais Freddie Mac em conformidade são elegíveis. Os empréstimos FHA 203 (k) e os empréstimos para veteranos ( empréstimos VA ) não podem ser amortizados novamente.
Os empréstimos Jumbo podem ser reformulados dependendo do credor e existem estipulações. Por exemplo, o empréstimo deve estar em dia. Além disso, se o empréstimo foi vendido a um investidor, o investidor deve concordar com uma reformulação do empréstimo junto com o seu gestor de hipoteca.
Exemplo de reformulação de empréstimo vs. refinanciamento
Por exemplo, digamos que um mutuário esteja considerando se deve refinanciar sua hipoteca ou reformular o empréstimo. O mutuário inicialmente tinha uma hipoteca de 30 anos de $ 350.000 a uma taxa de juros de 4,25% com um pagamento de $ 1.722 por mês.
O mutuário agora tem 15 anos restantes em sua hipoteca com $ 240.000 restantes no saldo do empréstimo. O mutuário está considerando o refinanciamento para uma hipoteca de 15 anos ou a reformulação do empréstimo existente.
Reformulação
- O mutuário paga $ 40.000 em relação ao principal, o que significa que o novo saldo do empréstimo seria de $ 200.000.
- O pagamento mensal seria reduzido de $ 1.722 para $ 1.505.
- A economia com o novo pagamento mensal seria de $ 217 por mês.
- A taxa de juros permaneceria em 4,25%.
Refinanciar
Digamos que a nova taxa de hipoteca para um empréstimo de 15 anos seja atualmente de 3,20%.
- O novo pagamento mensal seria de $ 1.681 pela taxa refinanciada.
- A economia mensal seria de $ 41 ($ 1.722 – $ 1.681).
- Os custos e taxas de fechamento foram de US $ 3.000.
- Levaria 73 meses ou seis anos com base na economia de $ 41 por mês para recuperar os custos de fechamento.
Comparação
Suponha que a meta do mutuário seja economizar nos pagamentos mensais e evitar os custos de fechamento do refinanciamento. Nesse caso, parece que a reformulação seria a melhor opção. No entanto, a reformulação custa mais ao mutuário a longo prazo.
Embora a reformulação proporcione um pagamento mensal inferior, a taxa de juros de 4,25% é superior à taxa de refinanciamento de 3,20%. Consequentemente, os juros da hipoteca reformulada excederiam os juros do refinanciamento quando o empréstimo de 15 anos fosse finalmente liquidado. Os juros reformulados seriam iguais a $ 70.820, enquanto os juros totais com refinanciamento seriam de apenas $ 62.504.
Além disso, o refinanciamento permite que o mutuário economize o pagamento do principal de $ 40.000 usado na reformulação. Esses fundos podem ser investidos em uma conta de poupança e render juros durante esses 15 anos. Um mutuário deve considerar a economia de juros de refinanciamento e custos de fechamento versus economia de pagamento mensal de reformulação junto com o pagamento principal.