Razão de qualificação
O que é uma relação de qualificação?
O termo índice de qualificação refere-se à medida da qualidade de crédito de um tomador de empréstimo que ajuda os credores a decidir se lhes concedem crédito. Usado no processo de subscrição, um índice de qualificação calcula a probabilidade de um mutuário reembolsar um empréstimo.
Os credores normalmente usam um de dois índices de qualificação em seu processo de subscrição. O primeiro é o índice dívida / renda mensal (DTI), enquanto o segundo é chamado de índice de back-end, que calcula o pagamento mensal da dívida sobre a renda. Os índices de qualificação também determinam os termos de qualquer aplicativo de crédito, incluindo os termos de reembolso e a taxa de juros.
Principais vantagens
- Um índice de qualificação calcula a capacidade de um tomador de empréstimo de pagar um empréstimo, normalmente como uma proporção da dívida em relação à receita ou das despesas de moradia à receita.
- Os credores usam índices de qualificação para ajudar a subscrever um pedido de empréstimo para aprovação e / ou os termos de crédito que devem ser estendidos.
- Os credores usam a proporção de front-end em conjunto com a proporção de back-end para determinar quanto emprestar.
- Certos fatores qualitativos também podem entrar em jogo, dando aos credores alguma margem de manobra para estender ou negar um empréstimo.
Compreendendo as taxas de qualificação
Os pedidos de crédito ao consumidor fornecem aos credores uma visão da situação pessoal e financeira dos requerentes. Os consumidores são obrigados a fornecer informações como nome, endereço e informações financeiras nesses aplicativos. Essas informações incluem informações de emprego, renda e dívidas. Os credores usam essas informações no processo de subscrição para determinar se devem ou não aprovar o pedido de crédito do consumidor para a maioria dos produtos de crédito, especialmente empréstimos e hipotecas.
Apenas as despesas com moradia do mutuário, que incluem seguro residencial, impostos, serviços públicos e taxas de bairro ou associação, não podem exceder 28% da renda bruta mensal do mutuário. Outro índice de qualificação, o DTI do mutuário, inclui despesas com moradia mais dívidas e geralmente não pode exceder 36% da renda bruta mensal.
Índices mais altos indicam um risco maior de inadimplência. Mas alguns credores podem aceitar taxas mais altas em troca de certos fatores, como adiantamentos substanciais, economias consideráveis e classificações de crédito favoráveis. Por exemplo, um credor pode oferecer uma hipoteca a um tomador de empréstimo com uma alta proporção de front-end se ele pagar a metade do preço de compra como entrada.
Os credores geralmente preferem uma proporção de front-end de não mais do que 31% ou menos para empréstimos da Federal Housing Administration (FHA).
Conforme mencionado acima, os credores geralmente usam um dos dois índices de qualificação para determinar a probabilidade de reembolso. Isso se baseia nas informações fornecidas pelo requerente, bem como em seu relatório de crédito. O primeiro rácio envolve a dívida mensal total do requerente em relação ao rendimento mensal total, enquanto o outro calcula o pagamento total da dívida mensal em comparação com o rendimento mensal total. Essas proporções pegam a renda anual total de uma família e dividem-na por 12. Os bancos geralmente usam o menor dos dois números para determinar o valor do empréstimo a oferecer a você.
Considerações Especiais
As taxas de qualificação não são rígidas. Um histórico de crédito excelente costuma atenuar um índice ruim, por exemplo. Além disso, alguns mutuários que não atendem aos índices de qualificação padrão tiram proveito de programas especiais de hipotecas oferecidos por alguns bancos. O risco adicional de inadimplência desses mutuários significa que eles geralmente pagam taxas de juros mais altas em comparação com hipotecas que atendem aos índices de qualificação padrão.
Dívida de cartão de crédito e índices de qualificação
A dívida do cartão de crédito também conta para o índice de back-end, mas isso é muito mais complicado. Os credores costumavam aplicar o pagamento mínimo no saldo do cartão de crédito e chamar isso de dívida mensal. Mas esse sistema não era justo para os usuários de cartão de crédito que pagavam seu saldo integralmente todos os meses e usavam cartões de crédito principalmente por conveniência e pontos de recompensa.
A maioria dos credores agora olha para o saldo rotativo total do mutuário e aplica 5% do total como dívida mensal. Digamos que você carregue $ 10.000 em dívidas de cartão de crédito. Nesse caso, o banco corrige US $ 500 em dívidas mensais para seu índice de back-end.
Exemplo de uma relação de qualificação
Aqui está um exemplo hipotético para mostrar como funcionam as taxas de qualificação. Digamos que você e seu cônjuge ganhem US $ 96.000 por ano, a renda bruta de sua família seria de US $ 8.000 por mês. Multiplique $ 8.000 pelo limite de 28% exigido pela maioria dos credores e você obterá a despesa mínima com moradia que você pode pagar, que os credores chamam de relação de front-end ou front-end. Nesse caso, sua família teria direito a um empréstimo se o total das despesas mensais com moradia não ultrapassasse $ 2.240. Observe que este valor de despesas inclui impostos sobre propriedade, seguro residencial, seguro hipotecário privado (PMI) e encargos como taxas de condomínio.
Agora, vamos dar uma olhada na proporção de back-end usando o mesmo exemplo. Nesse caso, pegue a renda mensal de $ 8.000 e multiplique-a pelo limite mínimo de 36%. Esta é efetivamente sua relação dívida / receita, e você obterá um valor de $ 2.880. Em seguida, deduza todos os pagamentos mensais da dívida desses $ 2.280. Vamos supor que consistam em um pagamento mensal de $ 300 para o carro e um pagamento mensal de $ 400 para um empréstimo estudantil. Isso deixa você com $ 2.180 para despesas de hospedagem. Observe que esse valor normalmente é menor do que a proporção do front-end.