Propriedades para aluguel: prós e contras
Possuir um imóvel alugado pode ser financeiramente compensador. Se você está explorando esse tipo de imóvel como um investimento, esteja ciente dos riscos e responsabilidades.
Propriedades de aluguel: uma visão geral
A ideia de comprar uma casa ou apartamento para alugar com fins lucrativos pode parecer atraente. Mas comprar um imóvel alugado para obter renda e valorização do capital a longo prazo pode ter seus altos e baixos. Por exemplo, o mercado imobiliário pode flutuar dependendo da localização, oferta e demanda e da economia.
Do ponto de vista financeiro, para que o imóvel alugado seja realmente lucrativo, o retorno que você obtém deve ser maior do que o que você poderia ganhar em investimentos conservadores, como títulos e ações de primeira linha que pagam dividendos, devido aos riscos reais envolvidos. E do lado humano, nem todos têm a capacidade de gerenciar propriedades e inquilinos.
Principais vantagens
- As propriedades para aluguel podem ser financeiramente compensadoras e ter vários benefícios fiscais, incluindo a capacidade de deduzir o seguro, os juros da hipoteca e os custos de manutenção.
- As desvantagens de ter propriedades para alugar incluem a falta de liquidez, o custo de manutenção e o potencial para inquilinos difíceis e para o declínio do apelo do bairro.
- É fundamental para os investidores de qualquer tipo de imóvel estarem atualizados com as taxas de juros e consultar um profissional da área tributária, principalmente com as recentes mudanças no código tributário.
Profissionais de propriedades para aluguel
Existem vários benefícios em possuir um imóvel alugado. Eles incluem:
Benefícios fiscais
O Internal Revenue Service permite que você deduza muitas despesas relacionadas ao aluguel de imóveis nas categorias de:
- Despesas comuns e necessárias
- Melhorias
- Depreciação
Isso significa que você pode deduzir o seguro, os juros da hipoteca, os custos de manutenção e o desgaste físico da propriedade.
A depreciação pode produzir uma perda nominal que, por sua vez, você pode deduzir de outra receita. Em outras palavras, você pode obter um fluxo de caixa positivo líquido da receita de aluguel menos as despesas e ainda assim ter um prejuízo líquido para fins fiscais. Mas esteja ciente de que a depreciação também reduz a base de custo de uma propriedade para calcular os ganhos de capital quando você vende sua propriedade.
Além disso, a Lei de redução de impostos e empregos de 2017 oferece uma série de benefícios fiscais para os proprietários. Se você possui uma entidade de fluxo (também conhecido como negócio de passagem) e opera como uma sociedade unipessoal, sociedade de responsabilidade limitada, parceria ou corporação S, agora você pode deduzir um valor igual a 20% do seu aluguel líquido renda – contanto que sua renda anual tributável total de todas as fontes após as deduções seja inferior a US $ 157.500 para solteiros ou US $ 315.000 para casais que entram com o processo em conjunto.
Ser proprietário não é a preferência de todos. Antes de começar, certifique-se de que está disposto a lidar com tudo, desde aluguel atrasado ou não pago até inquilinos que danifiquem sua propriedade.
Aluguer sazonal
Se você aluga seu imóvel sazonalmente, pode usá-lo sozinho por 14 dias por ano – ou 10% do número de dias que aluga para terceiros a um preço justo de mercado – e ainda pode deduzir suas despesas.
1031 Exchange
Em uma troca 1031, você pode vender um imóvel alugado e investir em outro do tipo “semelhante” sem pagar impostos sobre ganhos de capital.
Alugando espaço extra
Você também pode tratar um cômodo ou área de sua casa – como uma garagem, porão ou unidade de habitação acessória – como um aluguel, baixando uma porcentagem dos juros da hipoteca e outras despesas contra sua receita, embora você deva estar ciente do armadilhas potenciais de alugar espaço extra, incluindo regras de zoneamento locais.
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Contras de propriedades de aluguel
Também existem desvantagens em possuir um imóvel alugado. Eles incluem:
Falta de Liquidez
O mercado imobiliário não é um ativo líquido. Mesmo no mercado mais aquecido, pode facilmente levar vários meses para concluir uma venda. E se o seu tempo for motivado por uma emergência ou outro evento inesperado, sua necessidade de vender rápido pode não conseguir o melhor preço.
Aumento de impostos e prêmios de seguro
Os juros e o principal de sua hipoteca podem ser fixos, mas não há garantia de que os impostos não aumentarão mais rápido do que você pode aumentar os aluguéis. Os prêmios de seguro também podem disparar, como ocorreu na esteira de desastres naturais.
Inquilinos difíceis
Apesar de sua devida diligência ao examinar possíveis locatários, você pode acabar com locatários que não são os ideais. Por exemplo, eles podem ser carentes ou exigentes, pagar atrasados, esquecer de desligar a água e assim por diante. Ou podem ser destrutivos, caso em que a provisão para depreciação no código tributário pode ser extremamente inadequada. No entanto, você pode sempre adicionar um passageiro ao formulário de aluguel padrão que especifica as regras sobre ocupação, animais de estimação, fumo, seguro do inquilino e assim por diante. Um depósito de segurança também pode ser útil aqui.
Declínio da vizinhança
Em um cenário ideal, sua propriedade de investimento florescerá em meio a outras moradias bem mantidas e as amenidades locais irão melhorar. Como resultado, seu fluxo de caixa aumentará continuamente e seus custos permanecerão estáveis. No entanto, os bairros podem mudar e seu investimento pode depreciar com o tempo. Você deve prestar atenção à política local onde investe, da mesma forma que faria onde mora. Com alguma diligência, você pode minimizar essa exposição.
Mudanças desfavoráveis ao código tributário
O código tributário não está imune a mudanças. Ele poderia mudar de uma forma que reduziria ou eliminaria alguns ou todos os benefícios fiscais para a propriedade de residências e negócios em fluxo contínuo.
Papel do senhorio
Ser proprietário não é para todos. Você pode sentir vergonha de aumentar os aluguéis ou proteger a forma como os outros tratam sua propriedade, o que pode levar a conflitos. Você pode até se tornar amigo de seus inquilinos ou eles já podem ser familiares ou amigos. Se você não puder ser firme quanto a aumentos de aluguel ou cuidados com a propriedade, por exemplo, poderá acabar cobrando um aluguel bem abaixo do preço de mercado ou com uma propriedade subvalorizada.
Manutenção
Na manutenção de uma propriedade, surgem pequenos e grandes reparos. Alguns proprietários podem economizar dinheiro fazendo eles próprios o trabalho. No entanto, a maioria não tem tempo, ferramentas ou habilidades para reparos domésticos. Espere desembolsar taxas de contratante periódicas.
Considerações Especiais
Esteja você comprando uma casa principal ou um imóvel para aluguel, é importante considerar o que está acontecendo com as taxas de juros das hipotecas. A dívida hipotecária de baixa taxa fixa é geralmente uma boa proteção contra a inflação. Se você for um proprietário, os aumentos periódicos do aluguel são uma forma de compensar os aumentos inflacionários nas despesas de manutenção da propriedade.
As taxas de juros em junho de 2020 estão pairando perto de um mínimo histórico de 3,13%, com o impacto da pandemia COVID-19 cobrando seu preço. Espera-se que as taxas continuem caindo durante o verão. Isso se compara com as taxas de hipoteca na faixa de 4% a 4,5% entre 2017 e 2019. As taxas de hipoteca foram em média em torno de 8% nos últimos 50 anos. Embora essas taxas representem uma oportunidade, também é importante lembrar que as taxas de hipotecas são geralmente mais altas para propriedades de investimento do que para casas tradicionais.