Imobiliário de capital privado
O que é patrimônio de private equity?
Os bens imobiliários de private equity são uma classe alternativa de ativos composta de investimentos públicos e privados administrados profissionalmente nos mercados imobiliários. O investimento em imóveis de private equity envolve a aquisição, financiamento e propriedade (direta ou indireta) de propriedade ou propriedades por meio de um fundo de investimento.
Os bens imobiliários de private equity não devem ser confundidos com um fundo de investimento imobiliário, ou REIT, que são ações negociadas publicamente que representam investimentos imobiliários cujas receitas são geradas principalmente por meio de rendas de aluguel de seus ativos imobiliários.
Principais vantagens
- O imobiliário de private equity é um fundo gerido profissionalmente que investe no mercado imobiliário.
- Ao contrário dos REITs, o investimento em imóveis de private equity requer uma quantidade substancial de capital e pode estar disponível apenas para investidores de alto patrimônio líquido ou credenciados.
- Esse tipo de investimento costuma ser mais arriscado e caro do que outras formas de fundos de investimento imobiliário, mas retornos de 8% a 10% não são incomuns.
Compreendendo bens imobiliários de capital privado
Os fundos imobiliários de private equity permitem que indivíduos de alto patrimônio líquido (HWNIs) e instituições, como doações e fundos de pensão, invistam em ações e dívidas relacionadas a ativos imobiliários.
Usando uma estratégia de gestão ativa, o setor imobiliário de private equity adota uma abordagem diversificada para a propriedade. Os general partners (GPs) investem em uma variedade de tipos de propriedades em diferentes locais, que podem variar de novos empreendimentos e propriedades de terras brutas até a reforma completa de propriedades existentes ou injeções de fluxo de caixa em propriedades em dificuldades.
Os investimentos imobiliários de capital privado são comumente agrupados e podem ser estruturados como sociedades limitadas (LPs), sociedades de responsabilidade limitada (LLCs), S-corps, C-corps, fundos de investimento coletivo, REITs privados, contas de seguradoras separadas ou outras estruturas jurídicas.
Considerações Especiais
Investir em imóveis de private equity requer um investidor com uma perspectiva de longo prazo e um compromisso de capital inicial significativo – mais de $ 250.000 inicialmente e investimentos subsequentes ao longo do tempo. Pouca flexibilidade e liquidez são oferecidas aos investidores, uma vez que a janela de comprometimento de capital normalmente requer vários anos.
Os períodos de lock-up para imóveis de private equity às vezes podem durar mais de uma dúzia ou mais anos. Além disso, as distribuições podem ser lentas porque geralmente são pagas com o fluxo de caixa, e não com a liquidação total – os investidores não têm o direito de exigir uma liquidação. Além disso, os gestores de fundos normalmente cobram uma estrutura de taxas de 2 e 20, custando aos investidores 2% dos ativos investidos por ano mais 20% dos lucros.
A seguinte categoria de investidor investe em imóveis de private equity:
- Instituições ( fundos de pensão e fundos sem fins lucrativos) e terceiros, como gestores de ativos que investem em nome de instituições
- Investidores privados credenciados
- Indivíduos com alto patrimônio líquido (HWNIs)
Os fundos criados para investidores individuais geralmente exigem que o investimento seja financiado no momento da assinatura do contrato de investimento, enquanto os fundos criados para investidores institucionais exigem um compromisso de capital. Esse capital é então retirado à medida que investimentos adequados são feitos. Se nenhum investimento for feito durante o período de investimento especificado pelo acordo, nada pode ser retirado do compromisso.
O investimento imobiliário de private equity é arriscado, mas também pode fornecer retornos elevados.
Retorno de bens imobiliários de capital privado
Apesar da falta de flexibilidade e liquidez, este tipo de investimento pode proporcionar elevados níveis de rendimento potencial com forte valorização dos preços. Retornos anuais na faixa de 6% a 8% para estratégias principais e de 8% a 10% para estratégias core-plus não são incomuns.
Os retornos para estratégias de valor agregado ou oportunistas podem ser consideravelmente maiores. Dito isso, os imóveis de private equity são arriscados o suficiente para que os investidores percam todo o seu investimento se um fundo apresentar desempenho inferior.
Os fundos imobiliários de private equity tornaram-se populares na década de 1990 em meio à queda dos preços dos imóveis, como forma de obter propriedades à medida que os valores caíam. Anteriormente, a maioria dos investimentos imobiliários institucionais aderiam aos principais ativos.
Tipos de investimentos imobiliários de capital privado
Prédios de escritórios (arranha-céus, escritórios urbanos, suburbanos e jardins); propriedades industriais (armazém, pesquisa e desenvolvimento, escritórios flexíveis ou espaço industrial); propriedades de varejo, shopping centers (bairro, comunidade e centros de energia); e apartamentos multifamiliares (jardim e arranha-céus) são os investimentos imobiliários de private equity mais comuns.
Há também investimentos em propriedades de nicho, como moradia para idosos ou estudantes, hotéis, armazenamento próprio, consultórios médicos, moradia unifamiliar para possuir ou alugar, terrenos não urbanizados, espaço para fabricação e muito mais.