Credor de carteira

O que é um credor de portfólio?

Um credor de carteira é um banco ou outra instituição financeira que origina empréstimos hipotecários e, em seguida, mantém a dívida em uma carteira de empréstimos. Os empréstimos não são revendidos no mercado secundário. Os empréstimos convencionais são emitidos por um credor, mas depois vendidos a outro credor que atende o empréstimo.

Um credor de carteira gera taxas de originação de hipotecas e também lucros do spread da taxa de juros líquida (diferença) entre os ativos que rendem juros e os juros pagos sobre os depósitos em sua carteira de hipotecas.

Como funcionam os credores de portfólio

Os credores hipotecários tradicionais evitam os riscos de manter hipotecas; eles lucram com as taxas de originação e, em seguida, vendem as hipotecas para outras instituições financeiras. Existem prós e contras em ambos os métodos. As empresas que lucram com a originação de empréstimos hipotecários experimentam menos risco e um fluxo de lucro mais consistente. Os credores de portfólio, por outro lado, experimentam mais vantagens em seu portfólio, mas também apresentam mais risco.

Conseqüentemente, esse tipo de credor não está sujeito às demandas e interesses de investidores externos ou de terceiros. Os credores da carteira definem suas próprias diretrizes e termos de empréstimos, que podem atrair certos tomadores. Por exemplo, alguém que precisa de um empréstimo gigantesco ou está comprando uma propriedade para investimento pode encontrar mais flexibilidade em trabalhar com um credor de portfólio. 

Vantagens dos empréstimos do credor de portfólio

• Aprovações de empréstimos: os compradores em potencial podem achar mais fácil se qualificar para um empréstimo hipotecário de um credor de carteira do que um credor tradicional. Isso ocorre porque os credores de portfólio não precisam atender às diretrizes de subscrição especificadas por compradores do mercado secundário, como a Fannie Mae ou outras agências. Por exemplo, um credor tradicional pode estar restrito a originar empréstimos que atendam aos requisitos de renda mínima definidos pelo comprador secundário. Como um credor de carteira mantém os empréstimos em seu balanço em vez de vendê-los, ele tem mais flexibilidade para definir seus critérios de aprovação.
• Maior flexibilidade: os credores de portfólio costumam ser pequenos bancos comunitários privados que têm mais flexibilidade do que instituições financeiras maiores. Por exemplo, quando um credor de carteira está originando uma hipoteca, ele pode alterar vários termos do empréstimo para se adequar às circunstâncias financeiras do cliente. Eles podem permitir que o cliente faça dois pagamentos mensais em vez de um pagamento mensal ou exigir uma entrada menor.
• Amigável ao investidor: as hipotecas oferecidas pelos credores de portfólio são normalmente mais favoráveis ​​aos investidores imobiliários. Normalmente, eles não restringem o número de propriedades que um investidor pode comprar. Eles também não exigem que uma propriedade esteja em condições específicas para oferecer financiamento. Isso é vantajoso para investidores que desejam comprar uma casa antiga para reformar. Um credor tradicional, por outro lado, não pode financiar mais do que cinco propriedades de investimento ou apenas aprovar hipotecas de residências que sejam estruturalmente sólidas.
• Taxas mais baixas para refinanciamentos: O FHA impôs uma nova taxa (a partir de 1º de dezembro de 2020) para refinanciamentos, chamada de Taxa de Mercado Adversa. Isso equivale a uma sobretaxa de 0,5% que se aplica a refinanciamentos de $ 125.000 ou mais que são vendidos pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Os credores de portfólio não estão sujeitos a essa nova taxa, portanto, podem oferecer taxas de refi melhores.