Hipoteca de taxa ajustável de opção (opção ARM)
O que é uma hipoteca de taxa ajustável de opção (opção ARM)?
Uma hipoteca opcional com taxa ajustável (opção ARM) é um tipo de hipoteca ARM em que o mutuário tem várias opções quanto ao tipo de pagamento feito ao credor. Além de ter a opção de fazer pagamentos de juros e principal equivalentes aos feitos em hipotecas convencionais, os ARMs de opção também têm opções de pagamento alternativas onde o hipotecador pode fazer pagamentos significativamente menores fazendo pagamentos apenas de juros ou pagamentos mínimos.
Um ARM opcional também é conhecido como ARM de pagamento flexível.
Principais vantagens
- Uma opção ARM é uma variação de uma hipoteca de taxa ajustável que permite ao mutuário selecionar diferentes opções de pagamento a cada mês.
- Essas opções são normalmente um pagamento de 30 anos com amortização total; um pagamento de 15 anos com amortização total; um pagamento apenas de juros ou um chamado pagamento mínimo que não cobria os juros mensais.
- Para evitar o aumento substancial do montante da dívida, o mutuário deve escolher cuidadosamente a estrutura de reembolso que deseja adotar com uma opção ARM.
Compreendendo ARMs de opções
Uma vez que muitos ARMs opcionais oferecem uma taxa de provocação baixa, muitos hipotecadores, sem saber, refinanciam sua hipoteca atual na esperança de fazer pagamentos menores. Infelizmente, depois que essas taxas de provocação de curto prazo expiram, as taxas de juros voltam a ser semelhantes às hipotecas convencionais.
Além disso, para os azarados hipotecários que optaram por fazer os pagamentos mínimos da opção ARM, eles descobrirão que o principal devido em sua hipoteca na verdade aumentou. Isso ocorre porque o valor dos pagamentos mínimos não cobre inteiramente os juros da hipoteca. Os juros descobertos seriam então adicionados ao principal da hipoteca.
ARMs de opções eram populares antes da crise das hipotecas subprime de 2007-2008, quando os preços das casas aumentaram rapidamente. As hipotecas tinham uma taxa de juros introdutória muito baixa, normalmente 1%, o que levou muitas pessoas a presumir que poderiam pagar mais uma casa do que sua renda poderia sugerir. Mas a taxa do teaser era de apenas um mês. Em seguida, a taxa de juros é redefinida para um índice como o Índice de Custo de Poupança de Wells (COSI) mais uma margem, muitas vezes resultando em “choque de pagamento”. Desde os regulamentos de 2014, ARMs opcionais têm sido menos populares
Opções de maneiras como os ARMs são pagos
Em um cenário comum, o credor pode deixar o mutuário com uma opção ARM decidir a cada mês que tipo de pagamento deseja fazer. Essas opções podem incluir fazer um pagamento mínimo, fazer um pagamento somente de juros, fazer um pagamento totalmente amortizado em uma hipoteca de 15 anos ou fazer um pagamento amortizado em uma hipoteca de 30 anos.
O Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) eliminou efetivamente os ARMs de opções em 2014 por meio de novos padrões de hipoteca qualificada (QM).
Embora as opções disponíveis com uma opção ARM permitam mais flexibilidade nos pagamentos, o mutuário poderia facilmente ser sobrecarregado com mais dívidas de longo prazo do que no início. Tal como acontece com outras hipotecas de taxa ajustável, existe a possibilidade de as taxas de juros mudarem drástica e rapidamente com base no mercado.
Uma opção ARM pode apelar para famílias onde a renda pode flutuar, como com profissões que operam por comissão, contrato ou como freelancers. Se eles não vêem tanto trabalho em seu caminho, optam por pagar o mínimo em uma hipoteca. Embora isso possa permitir que eles mantenham mais dinheiro em mãos, o valor mínimo pode aumentar anualmente. Além disso, o pagamento mínimo pode ser reformulado em intervalos de cinco ou 10 anos para um pagamento de amortização total.
Essas advertências podem passar despercebidas pelos tomadores de empréstimos, o que pode deixá-los despreparados para o aumento potencial dos custos e o aumento do saldo principal. Se o mutuário continuar a fazer apenas o pagamento mínimo e o saldo não pago crescer e ultrapassar o valor original da hipoteca, digamos 110% ou mais, a hipoteca poderá ser reiniciada automaticamente.
Os ARMs de opção foram citados como contribuintes para a crise imobiliária que se desenvolveu depois que os mutuários buscaram esse financiamento para casas que não tinham condições de pagar. Nesses casos, os mutuários pagavam apenas o valor mínimo devido a cada mês com uma opção ARM e, então, acabavam se vendo incapazes de pagar por suas casas ou a hipoteca aumentava enquanto o valor de venda da casa caía.