Hipoteca inadimplente

O que é uma hipoteca inadimplente?

Uma hipoteca não conforme é uma hipoteca que não atende às diretrizes de empresas patrocinadas pelo governo (GSE), como Fannie Mae e Freddie Mac e, portanto, não pode ser vendida a eles. As diretrizes de GSE consistem em um montante máximo de empréstimo, propriedades adequadas, requisitos de pagamento e requisitos de crédito, entre outros fatores.

Uma hipoteca não conforme pode ser comparada com uma hipoteca conforme.

Noções básicas sobre hipotecas inadimplentes

As hipotecas inadimplentes não são empréstimos ruins no sentido de que são arriscadas ou excessivamente complexas. As instituições financeiras não gostam deles porque não estão em conformidade com as diretrizes de IGE e, como resultado, são mais difíceis de vender. Por esse motivo, os bancos geralmente cobram taxas de juros mais altas para empréstimos inadimplentes. 

Embora os bancos privados inicialmente subscrevam a maioria das hipotecas, muitas vezes acabam nas carteiras da Fannie Mae e da Freddie Mac. Essas duas GSEs compram empréstimos de bancos e, em seguida, agrupam-nos em títulos lastreados em hipotecas  (MBS) que são vendidos no mercado secundário. Um MBS é um tipo de título garantido por ativos (ABS) garantido por uma coleção de hipotecas originadas de uma instituição financeira regulamentada e autorizada. Embora existam empresas financeiras privadas que comprarão, embalarão e revenderão um MBS, a Fannie e a Freddie são os dois maiores compradores.

Os bancos usam o dinheiro da venda de hipotecas para investir na oferta de novos empréstimos, à taxa de juros vigente. Mas Fannie Mae e Freddie Mac não podem comprar qualquer produto hipotecário. As duas GSEs têm limites de regras federais para a compra de empréstimos considerados relativamente livres de risco. Esses empréstimos são hipotecas em conformidade, e os bancos gostam deles precisamente porque vão vender prontamente.

Em contraste, as hipotecas que a Fannie Mae e a Freddie Mac não podem comprar são inerentemente mais arriscadas para os bancos subscreverem. Esses empréstimos difíceis de vender devem permanecer na carteira do banco ou ser vendidos a entidades especializadas no mercado secundário de empréstimos inadimplentes.

Tipos de hipotecas não conformes

Existem várias situações de devedores e tipos de empréstimos que a Fannie e o Freddie consideram não conformes. 

A hipoteca inadimplentemais comum é o que costuma ser chamado de hipoteca jumbo – empréstimos concedidos em um valor mais substancial do que os limites da Fannie Mae e Freddie Mac. Em 2021, esse limite na maioria dos condados dos EUA é de US $ 548.250, mas em algumas áreas de alto custo, como Nova York ou São Francisco, pode chegar a US $ 822.375.

As hipotecas não precisam ser gigantescas para serem inadimplentes. Um pagamento inicial baixo também pode desencadear um status de não conformidade. O limite varia, mas pode ser de 10% em uma hipoteca convencional ou de apenas 3% em um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA).

Além disso, um fator é o índice de endividamento  (DTI) do comprador, que normalmente precisa ser inferior a 42% para se qualificar como um empréstimo em conformidade. Uma pontuação de crédito  acima de 630-650 também é normalmente necessária.

O tipo de propriedade também pode determinar se uma hipoteca não está conforme. Por exemplo, os compradores de condomínios muitas vezes tropeçam quando descobrem que a unidade de férias dos seus sonhos não está em conformidade porque o complexo é considerado sem garantia. Isso inclui associações de condomínio em que uma única entidade, como a incorporadora, possui mais de 10% das unidades. Outras armadilhas incluem se a maioria das unidades não estiver ocupada pelo proprietário, se mais de 25 por cento da metragem quadrada for comercial ou se a associação de proprietários (HOA) estiver em litígio.