Por que a maioria dos meus pagamentos de hipotecas começam como juros?

O valor do pagamento da hipoteca é composto de uma combinação de amortização de juros e principal. Ao longo da vida da hipoteca, a proporção dos juros em relação ao principal mudará.

Inicialmente, o pagamento do proprietário será principalmente de juros, com um pequeno valor do principal incluído. À medida que a hipoteca vence, a parte principal do pagamento aumentará e a parte dos juros diminuirá. Isso ocorre porque os juros cobrados são baseados no saldo atual pendente da hipoteca, que diminui à medida que mais principal é pago. Quanto menor o principal da hipoteca, menos juros cobrados.

Por exemplo, faça uma hipoteca simples de $ 100.000 a uma taxa de juros de 4% ao ano e um prazo de vencimento de 24 anos. O pagamento anual da hipoteca é de $ 6.558,68. O primeiro pagamento incluirá uma cobrança de juros de $ 4.000 ($ 100.000 x 4%) e um reembolso do principal de $ 2.558,68 ($ 6.558,68 – $ 4.000). O saldo pendente da hipoteca após esse pagamento é de $ 97.441,32 ($ 100.000 – $ 2.558,68).

O próximo pagamento será igual ao primeiro, $ 6.558,68, mas agora terá uma proporção diferente de juros em relação ao principal. A cobrança de juros para o segundo pagamento será de $ 3.897,65 ($ 97.441,32 x 4%), enquanto o pagamento antecipado do principal será de $ 2.661,03 ($ 6.558,68 – $ 3.897,65).

A parte principal do segundo pagamento é cerca de $ 100 a mais do que o primeiro. Isso ocorre porque o proprietário pagou o valor do principal – reduzindo-o – e o novo pagamento de juros é calculado sobre o valor do principal mais baixo. Perto do final da hipoteca, os pagamentos serão principalmente reembolsos do principal.

Este é um exemplo básico de como usar um empréstimo tradicional. Com hipotecas exóticas, os proprietários podem escolher seus pagamentos mensais da hipoteca. 

Como as hipotecas são amortizadas

Embora a parcela dos juros diminua a cada mês, os próprios pagamentos da hipoteca não diminuem com o tempo. Mais dinheiro está indo para o saldo principal, que é totalmente amortizado durante a vida do empréstimo. Como resultado, com o passar dos anos, mais do pagamento do proprietário vai para o principal, patrimônio e diminuindo o valor devido. Durante o ano 30 de uma hipoteca fixa de 30 anos, o proprietário aumenta sua posição patrimonial em muito mais com cada pagamento feito em comparação com os pagamentos feitos no primeiro e no segundo ano.

Diminuição de pagamentos

No entanto, existem algumas situações específicas em que os pagamentos de hipotecas podem diminuir. 

Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) pode ter pagamentos decrescentes ao longo do tempo. Com esse tipo de hipoteca, a taxa de juros flutua com base em um índice que reflete o custo para o credor do empréstimo nos mercados de crédito. Os pagamentos de um ARM podem diminuir se a taxa de referência do empréstimo diminuir ao longo do empréstimo. No entanto, um ARM tem potencial igual para aumentar os pagamentos, às vezes substancialmente. Os documentos do empréstimo estipulam quanto a taxa de juros pode aumentar a cada ano, bem como o máximo que ela pode aumentar ao longo de todo o prazo do empréstimo.

Um mutuário que deve pagar seguro hipotecário durante os primeiros anos de um empréstimo pode ver o pagamento da hipoteca diminuir com o tempo. A maioria das empresas hipotecárias limita os empréstimos a 80% do preço de compra ou do valor da casa, o que for menor, e espera-se que o mutuário receba os outros 20% como entrada.

Este rácio empréstimo-valor [LTV] destina-se a proteger o credor se o valor da casa cair e o devedor deva mais do que o valor da casa. Em algumas situações, os credores permitem que os proprietários de imóveis peçam mais de 80% do preço de compra, mas os credores exigirão seguro hipotecário como parte do negócio. Este seguro protege o credor se ele tiver que executar a hipoteca sobre um imóvel que vale menos do que o saldo do empréstimo. O mutuário paga os prêmios do seguro como parte do pagamento mensal da hipoteca.

Uma vez que o saldo do empréstimo do mutuário cai para uma certa porcentagem do valor da casa – geralmente 78% – o mutuário pode solicitar ao credor que cancele o seguro da hipoteca. Supondo que o mutuário seja bem-sucedido, o pagamento da hipoteca diminuirá para o restante do empréstimo porque não inclui mais um prêmio de seguro hipotecário.