23 Junho 2021 3:02

Lucro da dívida hipotecária com MBS

De acordo com o Federal Reserve Bank de Nova York, os saldos das hipotecas constituíram o maior componente da dívida das famílias no segundo trimestre de 2018. Em 30 de junho, os relatórios de crédito ao consumidor mostraram um total de US $ 9 trilhões em dívidas relacionadas com hipotecas, um aumento de US $ 60 bilhões no primeiro trimestre do ano. Embora as taxas de hipotecas devam subir, a demanda por imóveis, juntamente com o baixo desemprego, ainda podem alimentar o mercado de hipotecas. Isso significa que esse empréstimo tende a se expandir. Essa situação cria uma oportunidade para investidores astutos, que podem usar títulos lastreados em hipotecas (MBS) para possuir uma parte dessa dívida.

Lembre-se de que esses ativos desempenharam um papel fundamental na crise financeira de 2008. Os bancos estavam removendo muitas restrições aos empréstimos hipotecários, com alguns até mesmo sem retirar dinheiro e financiando totalmente os empréstimos imobiliários. Mas a maior parte dos novos proprietários simplesmente não conseguia arcar com seus pagamentos, o que não parecia incomodar os credores. Eles ainda eram capazes de ganhar dinheiro empacotando os empréstimos e vendendo-os aos investidores. Isso, por sua vez, criou uma bolha, que acabou estourando em 2007. O efeito gotejamento atingiu o Lehman Brothers, causando o colapso do banco e, em seguida, enviando ondas de choque por toda a economia global.

Ainda assim, você pode investir nesses ativos? Neste artigo, mostraremos como você pode usar o MBS para complementar seus outros ativos de renda fixa.

Principais vantagens

  • Os títulos garantidos por hipotecas (MBS) são instrumentos de renda fixa que agrupam hipotecas individuais em um único título.
  • Embora os MBS diversifiquem o risco imobiliário, eles também são altamente arriscados e foram parcialmente responsáveis ​​pela crise financeira de 2008 e pelo colapso do mercado de hipotecas.
  • Desde então, as pessoas começaram a examinar as ofertas individuais de MBS e são capazes de identificar títulos lucrativos.
  • É difícil para investidores individuais acessar MBS, mas podem fazê-lo indiretamente por meio de fundos mútuos que investem em MBS.

Como eles são formados

Títulos lastreados em hipotecas são obrigações de dívida adquiridas de bancos, empresas hipotecárias, cooperativas de crédito e outras instituições financeiras e, em seguida, reunidas em pools por uma entidade governamental, quase-governamental ou privada. Essas entidades então vendem os títulos aos investidores. Este processo é ilustrado abaixo:

  1. Compradores de imóveis tomam empréstimos de instituições financeiras
  2. As instituições financeiras vendem hipotecas a entidades MBS.
  3. As entidades MBS formam pools de hipotecas e emitem títulos garantidos por hipotecas.
  4. Os indivíduos investem em pools de MBS.

Tipos de MBS

Existem dois tipos de MBS. O certificado de passagem ou de participação representa a propriedade direta em um conjunto de hipotecas. Você receberá uma parcela pro-rata de todos os pagamentos de principal e juros feitos no pool, uma vez que o emissor recebe pagamentos mensais dos mutuários. O pool de hipotecas normalmente terá um vencimento de cinco a 30 anos. No entanto, o fluxo de caixa pode mudar de mês para mês, dependendo de quantas hipotecas são pagas antecipadamente. É aí que reside o risco do pré – pagamento. Quando as taxas de juros atuais diminuem, os mutuários podem refinanciar e pagar antecipadamente seus empréstimos. Os investidores devem então tentar encontrar rendimentos semelhantes aos seus investimentos originais em um ambiente de taxas de juros atuais mais baixas. Por outro lado, os investidores podem enfrentar riscos de taxas de juros quando as taxas de juros sobem. Os mutuários permanecerão com seus empréstimos, deixando os investidores presos aos rendimentos mais baixos em um ambiente de aumento das taxas de juros atuais.

O segundo tipo de MBS é a  obrigação hipotecária colateralizada (CMO). Este é um pool de hipotecas pass-through.

Existem vários tipos de CMOs projetados para reduzir o risco de pré-pagamento dos investidores. Em uma CMO de pagamento sequencial, os emissores de CMO distribuirão o fluxo de caixa aos detentores de títulos de uma série de classes, chamadas de tranches. Cada tranche contém títulos lastreados em hipotecas com maturidade epadrões de fluxo de caixa semelhantes. Cada tranche é diferente das outras dentro do CMO. Por exemplo, um CMO pode ter quatro tranches com hipotecas com média de dois, cinco, sete e 20 anos cada. Quando os pagamentos da hipoteca chegarem, o emissor CMO pagará primeiro a taxa de juros do cupom declarada aos detentores dos títulos em cada tranche. Os pagamentos programados e não programados do principal irão primeiro para os investidores nas primeiras tranches. Assim que forem quitados, os investidores nas parcelas posteriores receberão os pagamentos do principal. O conceito é transferir o risco de pré-pagamento de uma tranche para outra. Alguns CMOs podem ter 50 ou mais tranches interdependentes. Portanto, você deve compreender as características das outras tranches no CMO antes de investir. Existem dois tipos de tranches:

  • As tranches do PAC usam o conceito de fundo de amortização para ajudar os investidores a reduzir o risco de pré-pagamento e receber um fluxo de caixa mais estável. Um título complementar é estabelecido para absorver o excesso de principal, uma vez que as hipotecas são pagas antecipadamente. Então, com a renda de duas fontes (o PAC e o título de companhia), os investidores têm uma chance melhor de receber pagamentos acima do cronograma de vencimento original.
  • Z-tranches também são conhecidas como bônus de acréscimo ou tranches de bônus de acréscimo. Durante o período de competência, não são pagos juros aos investidores. Em vez disso, o principal aumenta a uma taxa composta. Isso elimina o risco dos investidores de terem que reinvestir com rendimentos mais baixos se cupom com base no saldo principal mais alto do título. Além disso, eles receberão qualquer pré-pagamento principal das hipotecas subjacentes. Como os juros creditados durante o período de acumulação são tributáveis ​​- embora os investidores não os recebam de fato –  as tranches Z podem ser mais adequadas para contas com imposto diferido.

Títulos hipotecários despojados são MBS que pagam aos investidores apenas o principal (PO) ou juros (IO). As tiras são criadas a partir de MBS ou podem ser tranches em um CMO.

  • Somente principal (PO): os investidores pagam um preço com grande desconto pela PO e recebem os pagamentos do principal das hipotecas subjacentes. O valor de mercado de uma OP pode flutuar amplamente com base nas taxas de juros atuais. À medida que as taxas de juros caem, os pagamentos antecipados podem aumentar e o valor do pedido de compra pode aumentar. Por outro lado, quando as taxas atuais sobem e os pré-pagamentos diminuem, o valor da PO pode cair.
  • Apenas juros (IO): Um IO paga estritamente juros com base no valor do principal pendente. À medida que as hipotecas são amortizadas e os pré-pagamentos reduzem o saldo principal, o fluxo de caixa do IO diminui. O valor do IO flutua oposto ao de um pedido de compra, pois à medida que as taxas de juros atuais caem e os pagamentos antecipados aumentam, a receita pode diminuir. E quando as taxas de juros atuais aumentam, os investidores têm maior probabilidade de receber pagamentos de juros por um período mais longo, aumentando assim o valor de mercado do IO.

A Fitch Ratings e outros fornecem classificações de crédito, bem como taxas de cupom e datas de vencimento para MBS.

Emissores de MBS

Você pode comprar MBS de vários emissores diferentes. Bancos de investimento, instituições financeiras e construtoras emitem títulos de marca privada lastreados em hipotecas. Sua qualidade de crédito e classificação de segurança podem ser muito mais baixas do que as de agências governamentais e empresas patrocinadas pelo governo.

Freddie Mac é uma empresa regulamentada pelo governo federal que compra hipotecas de credores em todo o país. Em seguida, ele os reembala em títulos que podem ser vendidos aos investidores em uma ampla variedade de formas. Freddie Macs não são apoiados pelo governo dos EUA, mas a corporação tem autoridade especial para emprestar do Tesouro dos EUA.

A Fannie Mae é uma empresa de propriedade dos acionistas que atualmente é negociada no mercado de balcão. Ele foi retirado do S&P 500 em 2008 e retirado da Bolsa de Valores de Nova York em 2010, depois que caiu abaixo dos requisitos de preço mínimo. Não recebe financiamento ou apoio governamental. No que diz respeito à segurança, os MBS da Fannie Mae são apoiados pela saúde financeira da corporação – não pelo governo dos Estados Unidos.

Ginnie Maes é o único MBS que conta com a fé e o crédito total do governo dos Estados Unidos. Eles consistem principalmente em empréstimos segurados pela Federal Housing Administration ou garantidos pela Veterans Administration. 

Fundos mútuos

Se você gosta da ideia de lucrar com um aumento no crescimento das hipotecas, mas não está apto a pesquisar todos os diferentes tipos de MBS, talvez se sinta mais confortável com os fundos mútuos de hipotecas. Existem fundos que investem em apenas um tipo de MBS, como o Ginnie Maes, enquanto outros incorporam vários tipos de MBS em suas outras participações em títulos do governo.

Além de uma maior diversificação dos empréstimos, os fundos mútuos podem reinvestir todos os retornos do principal em outros MBS. Isso permite que os investidores recebam rendimentos que mudam com as taxas atuais e reduzirá os riscos de pré-pagamento e de taxa de juros.

The Bottom Line

MBS pode oferecer apoio do governo federal, uma renda mensal e uma taxa fixa de juros. A desvantagem, no entanto, é que o prazo pode ser incerto e eles podem não aumentar de valor como outros títulos quando as taxas de juros atuais caem. Além disso, não se esqueça de que você pode obter uma parte de seu principal de volta a cada pagamento mensal. Consequentemente, no vencimento, pode não haver nenhum principal restante para você reinvestir.

 

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