Certificado de Participação em Hipoteca
O que é um certificado de participação em hipoteca?
Um certificado de participação em hipotecas é um tipo de título que agrupa as hipotecas detidas pela Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac), uma empresa patrocinada pelo governo. Os certificados de participação em hipotecas são garantidos pela Freddie Mac, mas não pelo próprio governo federal, e são tributáveis pelos governos federal, estadual e local.
Os certificados de participação em hipotecas, que Freddie Mac chama de PCs, também são referidos como “títulos de repasse” porque os pagamentos de juros e principal são periodicamente repassados aos investidores pelos devedores após as deduções das taxas de serviço.
Principais vantagens
- Um certificado de participação em hipotecas é um título composto por um grupo de hipotecas detidas pela Freddie Mac, uma entidade patrocinada pelo governo.
- Os certificados são garantidos pela Freddie Mac, e não pelo próprio governo federal, e são considerados investimentos bastante seguros.
- Esses certificados são conhecidos como títulos de repasse como os juros, e os pagamentos do principal são repassados aos investidores pelos devedores, menos quaisquer deduções de taxas de serviço.
Compreendendo os certificados de participação em hipotecas
Certificados de participação de hipotecas de uma forma ou de outra têm sido uma parte essencial da operação do Freddie Mac desde sua fundação pelo Congresso em 1970. O objetivo original do Freddie Mac era aumentar a liquidez para bancos de poupança, que na época emitiam a maioria das hipotecas para indivíduos e famílias. Freddie Mac comprou hipotecas das poupanças, fornecendo aos bancos dinheiro para emprestar como novas hipotecas, e então as embalou e revendeu no mercado secundário.
Até 1990, o Freddie Mac pagava aos investidores de PCs sob um sistema conhecido como “garantia modificada”, o que significa que o pagamento era adiado até o 75º dia após o pagamento da hipoteca do devedor original.
Os atrasos nos pagamentos mudaram depois da Lei de Reforma, Recuperação e Execução das Instituições Financeiras (FIRREA) de 1989, quando a Freddie Mac foi reestruturada como uma entidade corporativa orientada para o mercado que foi colocada sob o controle regulatório do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD). Pouco depois disso, Freddie Mac lançou seu programa chamado Gold, que paga investidores de PC no dia 45.
Os certificados de participação em hipotecas são tributáveis nos níveis local, estadual e federal.
A grande maioria dos certificados de participação em hipotecas são para conjuntos de hipotecas convencionais de 15 e 30 anos em residências unifamiliares. No entanto, Freddie Mac também emite certificados para grupos de hipotecas de taxa ajustável (ARMs). O tamanho mínimo do pool é geralmente de $ 1 milhão. No passado, Freddie Mac vendia a maioria dos PCs por dinheiro, mas hoje a maioria dos PCs são trocados por novas hipotecas de bancos.
Considerações Especiais
Como o Freddie Mac os garante, os certificados de participação em hipotecas são considerados investimentos relativamente seguros, mas apresentam alguns riscos. Por exemplo, embora o HUD continue sendo o regulador da Freddie Mac sobre questões de empréstimos justos, desde a crise imobiliária subprime de 2008, as operações financeiras da organização estão agora sob a tutela da nova Federal Housing Finance Agency (FHFA).
É possível, embora improvável, que o FHFA possa revogar as garantias do Freddie Mac. Outro risco é a liquidez, uma vez que os PCs Freddie Mac não são negociados em nenhuma bolsa. Se a Freddie Mac reduzir sua carteira de investimentos em hipotecas, o mercado secundário de seus PCs poderá ser afetado.