Direitos Minerais

O que são direitos minerais?

Os direitos minerais são os direitos de propriedade de recursos subterrâneos, como combustíveis fósseis (petróleo, gás natural, carvão, etc.), metais e minérios e rochas lavráveis, como calcário e sal. Nos Estados Unidos, os direitos minerais são legalmente distintos dos direitos de superfície. Os direitos de superfície dão ao proprietário o direito de usar a superfície do terreno para fins residenciais, agrícolas, comerciais e outros. Os direitos minerais dão ao proprietário o direito de possuir e explorar quaisquer recursos naturais encontrados sob a terra.

Como funcionam os direitos minerais

Nos Estados Unidos, é possível que indivíduos privados comprem terras e possuam o direito de desenvolver e explorar essas terras, incluindo quaisquer recursos naturais encontrados abaixo de sua superfície. Outros lugares do mundo oferecem menos liberdade.

A maioria dos países permite que particulares comprem terras, mas esse direito de propriedade se estende apenas à superfície da terra. Quaisquer recursos encontrados sob essa superfície seriam de propriedade da própria nação e controlados por seu governo. Por exemplo, no Reino Unido, os direitos minerais para petróleo, gás, carvão, ouro e prata são propriedade do estado. Minerais para outras commodities são propriedade privada.

O fato de que os direitos minerais podem ser de propriedade privada nos Estados Unidos significa que os proprietários com direitos a recursos valiosos em suas propriedades podem vender esses direitos minerais a empresas privadas, às vezes gerando pagamentos de royalties adiantados ou contínuos substanciais ao fazê-lo. Um exemplo comum de tais transações envolve propriedades localizadas em reservas subterrâneas de petróleo, que podem atrair ofertas de compra de empresas de extração de petróleo. 

Geralmente, a atratividade desses direitos minerais – e, portanto, os royalties que os proprietários privados podem obter por eles – depende fortemente do preço do petróleo. Quando os preços do petróleo estão altos, os métodos não convencionais de extração de petróleo se tornam mais econômicos, aumentando o valor dos direitos minerais.

Considerações Especiais

Os direitos minerais são uma consideração importante na compra de um imóvel. Os direitos minerais são frequentemente “separados” dos direitos de superfície em estados como Texas, Oklahoma, Pensilvânia, Louisiana, Colorado e Novo México.  Na Carolina do Norte, os vendedores de propriedades devem divulgar aos compradores se sua compra inclui os direitos minerais da terra subjacente.  No entanto, outros estados não possuem leis de divulgação semelhantes. Isso pode causar situações em que o proprietário fica ciente dos recursos valiosos sob suas terras, apenas para descobrir que não pode se beneficiar desses recursos. 

Para mitigar esse risco, os compradores de casas devem se certificar de que estudam cuidadosamente os registros de títulos de propriedade de suas propriedades para verificar se os direitos de superfície e os direitos minerais estão incluídos como parte de sua compra. Esses documentos geralmente estão disponíveis nos registros da autoridade local de avaliação de propriedades ou no cartório do condado.

Exemplo do mundo real de direitos minerais

O desenvolvimento de tecnologias como a perfuração horizontal de petróleo tornou cada vez mais comum que empresas de extração de recursos comprem direitos minerais sem necessariamente precisar adquirir direitos de superfície também. Essa abordagem é amplamente utilizada na bacia de xisto do Permian do Texas, bem como no Novo México, para extrair petróleo e gás.

Outro desenvolvimento recente neste setor é o envolvimento de grandes empresas de investimento, como a EnCap Investments, com sede no Texas, que investiu em empresas upstream com foco na Bacia do Permian e no xisto de Marcellus.  Black Stone Minerals (BSM ), também com sede no Texas, tem concentrado seus investimentos em direitos minerais nos campos de petróleo de xisto de Permian, Haynesville e Bakken.