Morando na cidade de Nova York: Co-Ops vs. Condomínios
Cooperativas x condomínios: uma visão geral
Condomínios e cooperativas compartilham semelhanças, mas também possuem características únicas que oferecem uma variedade de opções para os residentes. Em muitos aspectos, o mercado imobiliário de Nova York é diferente de qualquer outro nos Estados Unidos. Uma das maiores diferenças é que os apartamentos à venda em Nova York são condomínios ou cooperativas.
Na maioria dos lugares, os condomínios são a regra, mas não na Big Apple. Embora as cooperativas superem o número de condomínios em Nova York – em cerca de 75% pela maioria das estimativas – mais condomínios estão no mercado ativo a qualquer momento.
Vamos começar com um breve exame da diferença entre uma cooperativa e um condomínio. Quando você compra um condomínio, o seu apartamento, assim como um percentual das áreas comuns, pertencem a você. Quando você compra uma cooperativa, na verdade não compra seu apartamento; em vez disso, você está comprando ações de uma corporação que é seu prédio. O tamanho da sua cota depende do tamanho do seu apartamento; comprar as ações permite que você ocupe uma unidade no prédio da cooperativa. No fechamento de um condomínio, você receberá uma escritura; no fechamento de uma cooperativa, você obterá um aluguel proprietário.
Em sua maioria, os condomínios e cooperativas contam com porteiro e superintendente de equipe; alguns vão adicionar um concierge que fará tudo o que os outros dois não fazem. As comodidades podem ser discretas (talvez apenas um depósito no porão) ou abrangentes, como um terraço ajardinado, uma sala de bilhar, uma sala de piano, uma sala de projeção, uma sala de jogos infantil e uma academia.
Principais vantagens
- Quando você compra um condomínio, o seu apartamento, assim como um percentual das áreas comuns, são seus.
- Quando você compra uma cooperativa, na verdade não compra seu apartamento; em vez disso, você está comprando ações de uma corporação que é seu prédio.
- Os preços dos condomínios são mais altos do que os das cooperativas, mas as cooperativas exigem um pagamento inicial maior, taxas mensais mais altas e um longo processo de aprovação.
- Os condomínios geralmente permitem a sublocação do apartamento, enquanto apenas algumas cooperativas permitem a sublocação, e as regras são complexas.
Condomínios
Os bairros mais novos, antes considerados outliers, mas agora considerados modernos, são onde você encontrará os condomínios. De acordo com Gary Malin, presidente da Citi Habitats, uma corretora de imóveis de Nova York, “Se viver em uma casa de vidro no céu for mais o seu estilo, você provavelmente verá muitos condomínios. Edifícios de condomínios não se tornaram comuns na cidade de Nova York até a década de 1970, portanto, muitas vezes são mais modernos do que as cooperativas. “
“Uma vez que os terrenos disponíveis para novos edifícios de condomínio são limitados em Manhattan”, acrescenta Malin, “os mais novos condomínios podem ser encontrados em bairros emergentes e periféricos no Extremo Oriente e no Oeste. No Queens e no Brooklyn, vimos muitos condomínios em construção em antigas áreas industriais ao longo da orla em Long Island City e Williamsburg, bem como no centro do Brooklyn. ”
Pagamento de entrada e preço
O custo pode muitas vezes conduzir o processo de decisão para compra de imóveis e condomínios oferecem atraente para baixo pagamentos, em que, geralmente, é necessária apenas 10% do preço de compra. No entanto, os condomínios tendem a ter preços mais altos do que as cooperativas.
Custos finais
Os custos de fechamento de um condomínio são maiores do que os de uma cooperativa. Para obter detalhes, pedimos ao advogado do setor imobiliário de Nova York, Adam Stone, que comparasse os dois. Aqui está o que ele inventou. Para um condomínio de $ 1 milhão com uma hipoteca de $ 800.000, os custos de fechamento seriam:
- Seguro de propriedade para o comprador, $ 4.500
- Seguro de título para o credor, $ 1.000
- Pesquisas de títulos, $ 700
- Taxas de gravação, $ 700
- Imposto sobre mansões do estado de Nova York, $ 10.000
- Imposto sobre registro de hipotecas do estado de Nova York, $ 15.370
- Total geral : $ 32.270 (sem taxas do credor, que variam de acordo com o credor)
Para quem está se perguntando o que é o imposto sobre mansões, Stone explica: “O estado de Nova York tem um imposto de transferência de 0,4% do preço de venda, que é cobrado do vendedor de qualquer propriedade residencial. Ele também tem um imposto de transferência do comprador de 1%, também conhecido como ‘imposto sobre mansões’, porque se aplica apenas a propriedades residenciais com preço de $ 1 milhão ou mais. ”
Encargos Mensais
Os proprietários dos condomínios têm uma conta mensal chamada “encargos comuns”, que são usados para a manutenção do prédio – áreas comuns, paisagismo, pagamento do pessoal e, muitas vezes, alguns dos serviços públicos.
Proprietários de condomínios assinam dois cheques por mês (um para manutenção do prédio e outro para impostos sobre a propriedade), mas muitas vezes o total combinado do proprietário do condomínio é menor do que a conta de manutenção do proprietário da cooperativa.
O quadro
As placas de condomínio tendem a ser menos exigentes do que as placas cooperativas. As cooperativas têm um processo de aprovação mais demorado, incluindo uma entrevista. O conselho de administração decide se um comprador em potencial pode comprar a cooperativa.
De acordo com Warner M. Lewis da equipe Harkov Lewis em Halstead Property, “Com um condomínio, um prédio pode solicitar um pacote ao comprador”, diz Lewis, “mas não há entrevista e o prédio só tem o direito de primeiro recusa (ou seja, eles têm que aprová-lo ou o condomínio tem que comprá-lo), o que significa que quando você tem um contrato assinado, a menos que algo aconteça com o comprador (ou o financiamento), o negócio está tão bom quanto feito. ”
Regras
Os condomínios tendem a ter menos regras, incluindo restrições ao uso de recursos estrangeiros para a compra. Os condomínios permitem que investidores internacionais comprem e aluguem seus espaços; geralmente com algumas ressalvas, mas nenhuma que seja onerosa. Os condomínios também permitem que o apartamento seja sublocado ou alugado para terceiros com relativa facilidade, em comparação com o processo de sublocação para cooperativas. No entanto, algumas associações de condomínio podem impor mais regras do que outras. Como resultado, é importante que os compradores em potencial pesquisem para determinar o que é e o que não é permitido.
A preferência do comprador
De acordo com Gary Malin, presidente do Citi Habitats, “se você prefere marchar ao som de seu próprio baterista – e você valoriza a flexibilidade – então um condomínio pode ser a escolha inteligente para você. No entanto, entenda que essa liberdade tem um preço. Condomínios são quase sempre mais caros do que cooperativas equivalentes. Além disso, se ver novos rostos no elevador regularmente for um problema para você, procure outro lugar. Locatários podem ser comuns em edifícios de condomínio. Os proprietários costumam tirar proveito das políticas mais liberais de um condomínio. ”
Co-Ops
De modo geral, as áreas residenciais mais antigas e estabelecidas têm uma preponderância de cooperativas. Como explica Gary Malin: “Se você gosta de propriedades históricas, é provável que acabe em uma cooperativa, já que quase todos os edifícios pré-guerra são organizados dessa forma. Além disso, como os edifícios cooperativos tendem a ser mais antigos do que os condomínios, eles geralmente estão localizados em locais mais centrais. Por exemplo, quase todos os edifícios residenciais que se alinham na Park Avenue no Upper East Side (uma localização privilegiada em qualquer medida) são cooperativas. ”
Pagamento de entrada e preço
Como acontece com um condomínio, a decisão pode ser quanto você pode gastar e economizar para um pagamento inicial. Embora seja possível reduzir apenas 10% do preço de compra de um condomínio, uma cooperativa pode exigir uma entrada muito mais alta – em torno de 20% a 50% do preço de compra. A boa notícia é que o preço de compra de uma cooperativa tende a ser menor do que o de um condomínio. Porém, os preços podem variar dependendo do bairro envolvido.
Custos finais
De acordo com o advogado imobiliário de Nova York, Adam Stone, uma cooperativa tem custos de fechamento mais baixos. No exemplo citado acima para um condomínio, que tinha mais de $ 32.000 em custos, uma cooperativa cobra apenas o imposto de mansão de $ 10.000. A diferença substancial se deve ao fato de que o condomínio é um imóvel, enquanto as cotas da cooperativa são de propriedade pessoal.
“Pode ser apenas semântico para alguns, mas não no cálculo dos custos de fechamento”, acrescenta Stone.
Encargos Mensais
Os proprietários das cooperativas emitem um cheque por mês, chamado de taxas de “manutenção”. Semelhante aos condomínios, a taxa mensal vai para a manutenção básica do imóvel e pessoal necessário para manter o prédio funcionando corretamente. As taxas de cooperativa tendem a ser mais altas do que as taxas de condomínio, uma vez que a taxa geralmente inclui pelo menos parte da hipoteca do edifício. Embora as taxas mensais possam variar dependendo do tamanho do edifício.
No entanto, é importante observar que os encargos de manutenção e comuns não são gravados em pedra. Qualquer despesa importante – um novo telhado, um novo lobby, mais membros da equipe – pode desencadear uma avaliação, que é algo que os membros do conselho decidem e que raramente pode ser revertido.
O quadro
Conforme declarado anteriormente, a maioria dos conselhos de co-op tem um processo de inscrição rigoroso e muitas vezes demorado que pode exigir que o comprador entregue informações financeiras, envie para verificação de emprego e, possivelmente, uma verificação de antecedentes pessoais.
Warner M. Lewis, da equipe Harkov Lewis da Halstead Property, resume: “Em uma cooperativa, você não só precisa de dinheiro para comprar o apartamento (ou financiamento para fazê-lo), mas também de ser aprovado pelo conselho após a apresentação de um pedido, que geralmente é muito detalhado e demorado. Então, com pouco ou nenhum motivo, um comprador pode ser rejeitado após a entrevista, ou mesmo antes, apenas por causa de algo em sua embalagem. Fiz negócios e vi negócios em que não há rima ou motivo para rejeições. ”
Regras
Os painéis cooperativos tendem a ter mais regras do que os condomínios e podem determinar quando você pode praticar o trombone, se pode colocar decorações festivas em sua porta e se seu animal de estimação pode morar com você. A maioria das regras tem como objetivo promover a harmonia, a calma e a civilidade da vida cooperativa.
Mas as regras que desencorajam alguns compradores domésticos, e quase todos os compradores internacionais, são restrições cooperativas à sublocação. As políticas variam por edifício, mas geralmente, quando as cooperativas permitem que os acionistas sublocem seus apartamentos, é de forma limitada, como por um ou dois anos a cada cinco. Os proprietários normalmente devem ter residido na propriedade por um determinado período de tempo antes da sublocação – em alguns casos, até três anos. Os proprietários geralmente pagam uma taxa para serem autorizados a sublocar e, potencialmente, os sublocadores devem preencher um requerimento e podem estar sujeitos a uma verificação de antecedentes. A aprovação do conselho é obrigatória.
Outra regra das cooperativas que torna as compras por indivíduos internacionais impossíveis é que dificilmente aceitarão qualquer pessoa cujos fundos estejam fora dos Estados Unidos
De acordo com Lewis, “as cooperativas visam estabelecer um grupo de residentes estável e duradouro. Os condomínios não parecem tão preocupados com isso. “
A preferência do comprador
Quando se trata de escolher sua preferência, Gary Malin expressa o seguinte:
As cooperativas são uma escolha inteligente para quem valoriza a estabilidade e deseja fincar raízes em um edifício. Simplesmente pergunte a si mesmo: “Estou nisso por um longo tempo?” Co-ops são muito menos transitórios do que condomínios, então eles são um ótimo lugar para morar se você quiser conhecer seus vizinhos. Apenas esteja preparado para ser analisado, cutucado e estimulado, mas entenda que esse processo é o que mantém uma cooperativa um investimento estável e notavelmente seguro.