Land Flip

O que é uma inversão de terreno?

Um land flip é uma prática imobiliária fraudulenta em que compradores e vendedores conspiram para trocar um pedaço de terreno não desenvolvido entre si para inflar o preço da propriedade além do valor de mercado.

Embora muitas vezes associada a esquemas, muitas vezes a venda de terrenos, como a de uma casa, envolve o investimento legítimo em terras indesejáveis ​​com preços abaixo do valor de mercado e melhorá-las, vendendo-as posteriormente a preços de mercado com lucro.

Como funciona uma inversão de terreno

Depois de manipular o preço de mercado de uma propriedade, os perpetradores da reviravolta de terra vendem a um comprador externo desavisado a um preço inflacionado. Quando esse comprador tenta revender o terreno em uma data posterior, seu valor pode ser muito inferior ao de onde o comprou. Os lançamentos de terras podem ser feitos para ocultar vários problemas, como questões legais ocultas, poluição tóxica, penhoras ou servidões.

Por exemplo, um grupo de cinco lançadores de terreno pode comprar um terreno por $ 10.000. Cada membro do grupo vende o terreno a outro por um preço ligeiramente superior. Quando o quinto e último membro comprou a propriedade dos outros, seu preço subiu para $ 14.000. Neste ponto, o grupo vende o terreno a um comprador independente por $ 15.000, gerando um lucro fraudulento de $ 5.000.

Considerações Especiais

As instituições financeiras enfrentam o risco de um land flip ao conceder empréstimos para a compra de propriedades não desenvolvidas. Em grande parte, isso ocorre porque o valor – e a demanda por – um pedaço de terra não desenvolvido é difícil de determinar.

O credor pode retomar a posse da parcela não desenvolvida se o comprador não pagar o empréstimo. No entanto, pode ser difícil revender a propriedade, mesmo por um preço de equilíbrio. Muitos credores exigem um pagamento inicial de até 50% para terrenos não urbanizados para proteção contra o risco de inadimplência. 

As empresas que estão perpetrando uma reviravolta podem abordar potenciais investidores por telefone, por meio de anúncios na mídia local e com campanhas atraentes de mala direta. Essas promoções prometem lucros enormes e incluem presentes para atrair o comprometimento do investidor.

Exemplo de uma inversão de terreno

Em 2006, o The Washington Post e outras agências de notícias relataram um considerável escândalo de reviravolta envolvendo a Total Realty Management. Nesse caso, os terrenos baldios ao longo da costa da Carolina do Norte, vendidos por até $ 400.000, caíram repentinamente para $ 20.000 em valor.

Em alguns casos, as propriedades foram vendidas entre funcionários da Total Realty Management. Por exemplo, TRM comprou um imóvel por $ 180.000 e vendeu-o a um funcionário no mesmo dia por $ 250.000. O funcionário vendeu a propriedade de volta para a TRM, que a vendeu para outro conivente por $ 310.000. No final das contas, a propriedade foi vendida a um casal desavisado por US $ 354.000.

De acordo com relatos sobre o escândalo, pelo menos 1.500 investidores envolvidos perderam centenas de milhares de dólares cada. Além disso, o encerramento de bancos perdeu dezenas de milhões.