Jumbo Loan

O que é um empréstimo Jumbo?

Um empréstimo jumbo, também conhecido como hipoteca jumbo, é um tipo de financiamento que ultrapassa os limites estabelecidos pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). Ao contrário das hipotecas convencionais, um empréstimo jumbo não é elegível para ser comprado, garantido ou securitizado pela Fannie Mae ou Freddie Mac. Projetadas para financiar propriedades e residências de luxo em mercados imobiliários locais altamente competitivos, as hipotecas gigantes vêm com requisitos exclusivos de subscrição e implicações fiscais. Esses tipos de hipotecas ganharam força à medida que o mercado imobiliário continua a se recuperar após a Grande Recessão.

O valor de uma hipoteca jumbo varia de acordo com o estado – e até mesmo com o condado. O FHFA define o tamanho do limite de empréstimo conforme para diferentes áreas em uma base anual, embora não mude com freqüência. Em 2019, o limite foi estabelecido em $ 484.350 para a maior parte do país. Esse valor foi aumentado de $ 453.100 em 2018. Para condados com valores residenciais mais altos, o limite da linha de base é definido em $ 726.525, ou 150% de $ 484.350.

O FHFA tem um conjunto diferente de disposições para áreas fora do território continental dos Estados Unidos para cálculos de limite de empréstimo. Como resultado, o limite básico para um empréstimo jumbo no Alasca, Guam, Havaí e nas Ilhas Virgens dos EUA em 2019 também é de $ 726.525. Esse valor pode ser ainda maior em condados com valores residenciais mais elevados.

Como funciona um empréstimo Jumbo

Se você tem os olhos postos em uma casa que custa perto de meio milhão de dólares ou mais – e você não tem tanto em uma conta bancária – provavelmente vai precisar de uma hipoteca gigantesca. E se você está tentando conseguir um, enfrentará requisitos de crédito muito mais rigorosos do que os proprietários que estão se candidatando a um empréstimo convencional. Isso ocorre porque os empréstimos jumbo acarretam mais risco de crédito para o credor, uma vez que não há garantia da Freddie Mac. Também há mais risco porque há mais dinheiro envolvido.

Assim como as hipotecas tradicionais, os requisitos mínimos para um jumbo tornaram-se cada vez mais rígidos desde 2008. Para obter a aprovação, você precisará de uma pontuação de crédito estelar – 700 ou superior – e um índice de dívida para renda (DTI) muito baixo. O DTI deve ser inferior a 43% e de preferência próximo de 36%. Embora sejam hipotecas inadimplentes, os jumbos ainda devem se enquadrar nas diretrizes do que o Consumer Financial Protection Bureau considera uma “hipoteca qualificada” – um sistema de empréstimo com termos e regras padronizados, como o DTI de 43%.

Você precisará provar que tem dinheiro disponível para cobrir seus pagamentos, que provavelmente serão muito altos se você optar por uma hipoteca de taxa fixa padrão de 30 anos. Os níveis de renda e reservas específicos dependem do tamanho do empréstimo geral, mas todos os mutuários precisam de 30 dias de recibos de pagamento e formulários de imposto W2 que remontam a dois anos. Se você for autônomo, os requisitos de renda são maiores: dois anos de declarações de impostos e pelo menos 60 dias de extratos bancários atualizados. O mutuário também precisa de ativos líquidos comprováveis  para se qualificar e reservas de caixa iguais a seis meses dos pagamentos da hipoteca. E todos os requerentes devem mostrar a documentação adequada sobre todos os outros empréstimos realizados e prova de propriedade de ativos não líquidos (como outros imóveis).

Taxas de empréstimo Jumbo

Embora as hipotecas gigantescas costumavam acarretar taxas de juros mais altas do que as hipotecas convencionais, a lacuna vem diminuindo nos últimos anos. Hoje, a taxa de porcentagem média  anual (APR) para uma hipoteca jumbo costuma ser parecida com as hipotecas convencionais – e, em alguns casos, é realmente mais baixa. Em março de 2019, a Wells Fargo, por exemplo, cobrava uma APR de 4,092% em um empréstimo conformado com taxa fixa de 30 anos e 3,793% pelo mesmo prazo em um empréstimo jumbo. 

Mesmo que as empresas patrocinadas pelo governo não possam lidar com eles, os empréstimos gigantescos geralmente são securitizados por outras instituições financeiras; uma vez que esses títulos representam mais risco, eles são negociados com um prêmio de rendimento em relação às hipotecas securitizadas convencionais. No entanto, esse spread foi reduzido com a taxa de juros dos próprios empréstimos.

Pagamento inicial de um empréstimo Jumbo

Felizmente, os requisitos de pagamento de entrada diminuíram no mesmo período. No passado, os credores de hipotecas jumbo frequentemente exigiam que os compradores de casas pagassem 30% do preço de compra da residência (em comparação com 20% para as hipotecas convencionais). Agora, esse número caiu para 10% a 15%. Como acontece com qualquer hipoteca, pode haver várias vantagens em fazer um pagamento inicial mais alto – entre elas, evitar o custo do seguro privado de hipotecas que os credores exigem para pagamentos iniciais abaixo de 20%.

Quem deve fazer um empréstimo Jumbo?

O quanto você pode emprestar depende, é claro, de seus ativos, de sua pontuação de crédito e do valor da propriedade que está interessado em comprar. Essas hipotecas são consideradas as mais adequadas para um segmento de pessoas de alta renda que ganham entre $ 250.000 e $ 500.000 por ano. Este segmento é conhecido como HENRY, uma sigla para pessoas que ganham muito, ainda não são ricos. Basicamente, são pessoas que geralmente ganham muito dinheiro, mas não têm milhões em dinheiro extra ou outros ativos acumulados – ainda.

Embora um indivíduo no segmento HENRY possa não ter acumulado riqueza para comprar uma nova casa cara com dinheiro, esses indivíduos de alta renda geralmente têm melhores pontuações de crédito e históricos de crédito mais extensivamente estabelecidos do que o comprador médio que busca um empréstimo hipotecário convencional para um quantidade mais baixa. Eles também tendem a ter contas de aposentadoria estabelecidas de forma mais sólida. Freqüentemente, eles vêm contribuindo há mais tempo do que os de renda mais baixa.