Investir em gravames de imposto de propriedade
Um nicho de investimento que muitas vezes é esquecido pelos investidores é o ônus do imposto sobre a propriedade. A crescente volatilidade do mercado de ações, combinada com taxas de juros ainda historicamente baixas, faz com que muitos investidores busquem esse tipo de via alternativa a fim de fornecer uma taxa de retorno decente. Em alguns casos, esta oportunidade única pode fornecer aos investidores experientes excelentes taxas de retorno.
As garantias de propriedade também podem acarretar um risco substancial, o que significa que os compradores novatos precisam entender as regras e as armadilhas em potencial que acompanham esse tipo de ativo. Este artigo discute as garantias fiscais, como você pode investir nelas e as desvantagens desse tipo de veículo de investimento.
Principais vantagens
- Uma garantia fiscal é uma reivindicação que o governo faz sobre uma propriedade quando o proprietário deixa de pagar os impostos sobre a propriedade.
- Os ônus são vendidos em leilões que às vezes envolvem guerras de lances.
- Se você precisar executar a hipoteca, pode haver outros ônus contra a propriedade que o impedem de tomar posse.
- Se você conseguir o imóvel, pode haver despesas imprevistas, como reparos ou até mesmo despejo dos atuais ocupantes.
- Você também pode investir em fundos de garantia imobiliária.
O que é um penhor fiscal?
Uma garantia fiscal é uma ação judicial contra a propriedade de um indivíduo ou empresa que deixa de pagar os impostos devidos ao governo. Por exemplo, quando um proprietário de terra ou proprietário deixa de pagar os impostos sobre sua propriedade, a cidade ou condado em que a propriedade está localizada tem autoridade para colocar uma garantia sobre a propriedade. A garantia atua como uma ação judicial contra a propriedade pelo valor não pago devido. A propriedade com um ônus vinculado a ela não pode ser vendida ou refinanciada até que os impostos sejam pagos e o ônus seja removido.
Quando uma garantia é emitida, um certificado de garantia fiscal é criado pelo município que reflete o valor devido sobre o imóvel, acrescido de quaisquer juros ou multas devidos. Esses certificados são então leiloados para o investidor com lance mais alto. Os investidores podem comprar gravames fiscais por apenas algumas centenas de dólares se for uma propriedade muito pequena. No entanto, a maioria custa muito mais.
Os investidores podem comprar gravames de imposto de propriedade de um município, permitindo-lhes, como o novo proprietário do gravame, cobrar pagamentos com juros do proprietário do imóvel. Em alguns casos, eles podem executar a hipoteca e obter o título de propriedade.
Ônus fiscais em números
Em 2017, aproximadamente US $ 14 bilhões em impostos sobre a propriedade não foram pagos, de acordo com Brad Westover, diretor executivo da National Tax Lien Association (NTLA). Cerca de um terço dessas garantias são posteriormente vendidas a investidores privados. Os governos locais se beneficiam das vendas privadas porque eles imediatamente recuperam o dinheiro devido na propriedade em questão. Trinta estados vendem certificados de garantia de impostos, diz Westover.
No estado da Flórida, os impostos sobre a propriedade não pagos caíram de US $ 1,2 bilhão em 2008 para US $ 740 milhões em 2018, “quase a metade do que era no pico”, e essa queda na disponibilidade de gravames para investidores é provavelmente uma tendência nacional.”[Quando há] uma economia saudável, faz sentido que mais pessoas paguem seus impostos sobre a propriedade”, diz ele.
Um estudo divulgado pelo National Consumer Law Center (NCLC) em 2012 sobre “Other Foreclosure Crisis” da América descobriu que, junto com os inadimplências de hipotecas e taxas de desemprego, a inadimplência de impostos sobre a propriedade disparou durante a Grande Recessão. De acordo com o estudo, O estudo descobriu que anualmente, os governos de condado e municipal nos EUA não arrecadaram cerca de US $ 15 bilhões em impostos sobre a propriedade.
Como posso investir em gravames fiscais?
Os investidores podem comprar gravames de imposto de propriedade da mesma maneira que propriedades reais podem ser compradas e vendidas em leilões. Os leilões são realizados em um ambiente físico ou online, e os investidores podem diminuir a taxa de juros sobre o penhor ou aumentar um prêmio que pagarão por ele. O investidor que aceita a menor taxa de juros ou paga o prêmio mais alto recebe o penhor. Os compradores frequentemente entram em guerras de lances por uma determinada propriedade, o que reduz a taxa de retorno obtida pelo comprador vencedor.
Os compradores de propriedades com gravames fiscais precisam estar cientes do custo dos reparos, juntamente com quaisquer outros custos ocultos que possam ter de pagar se assumirem a propriedade da propriedade. Aqueles que então possuem essas propriedades podem ter que lidar com tarefas desagradáveis, como expulsar os ocupantes atuais, o que pode exigir a ajuda cara de um gerente de propriedade ou de um advogado.
Qualquer pessoa interessada em adquirir uma garantia fiscal deve começar decidindo sobre o tipo de propriedade que gostaria de ter uma garantia – residencial, comercial, terreno não urbanizado ou propriedade com benfeitorias. Eles podem então entrar em contato com o escritório do tesoureiro de sua cidade ou condado para saber quando, onde e como o próximo leilão será realizado. A tesouraria pode informar ao investidor onde obter uma lista de gravames de propriedade que estão programados para serem leiloados, bem como as regras de como a venda será realizada. Essas regras descreverão todos os requisitos de pré-registro, métodos de pagamento aceitos e outros detalhes pertinentes.
Dicas para compradores de gravames fiscais
Os compradores também precisam fazer a devida diligência nas propriedades disponíveis. Em alguns casos, o valor atual da propriedade pode ser menor que o valor da garantia. A NTLA aconselha dividir o valor nominal do penhor do imposto inadimplente pelo valor de mercado da propriedade. Se a proporção estiver acima de 4%, os compradores potenciais devem ficar longe dessa propriedade. Além disso, também pode haver outros gravames sobre a propriedade que impedirão o licitante de tomar posse dela.
Cada imóvel em um determinado condado com garantia tributária recebe um número dentro de seu respectivo lote. Os compradores podem procurar esses ônus por número para obter informações sobre eles no condado, o que muitas vezes pode ser feito online. Para cada número, o condado tem o endereço da propriedade, o nome do proprietário, o valor avaliado da propriedade, a descrição legal e uma análise das condições da propriedade e todas as estruturas localizadas nas instalações.
Não invista em ônus fiscais com a expectativa de obter uma propriedade com ele;cerca de 98% dos proprietários resgatam a propriedade antes do início do processo de execução hipotecária.
Como lucrar com um penhor
Os investidores interessados em localizar oportunidades de investimento em gravames fiscais devem entrar em contato com o representante da receita tributária local responsável pela cobrança de impostos sobre a propriedade. Existem atualmente 2.500 cidades, distritos ou condados jurisdicionais que vendem dívidas fiscais públicas.
Embora nem todo estado preveja a venda pública de impostos sobre a propriedade inadimplentes, se o estado permitir o leilão público da conta não paga do imposto sobre a propriedade, os investidores devem ser capazes de determinar quando e onde esses impostos são publicados para revisão pública. As vendas de imposto de propriedade devem ser anunciadas por um período de tempo especificado antes da venda. Normalmente, os anúncios listam o proprietário do imóvel, a descrição legal e o valor dos impostos inadimplentes a serem vendidos.
Os investidores que compram gravames de imposto sobre a propriedade normalmente são obrigados a pagar imediatamente o valor total do gravame ao município emissor. Em todos os estados, exceto dois, o emissor do penhor fiscal cobra o principal, os juros e quaisquer multas;paga o detentor do certificado de garantia e, em seguida, coleta o certificado de garantia se ele não estiver em arquivo. O proprietário do imóvel deve reembolsar ao investidor o valor total da garantia mais juros, que variam de um estado para outro – mas normalmente fica entre 10% e 12%. Se o investidor pagou um prêmio pela garantia, este pode ser adicionado ao valor que é reembolsado em alguns casos.
O cronograma de reembolso geralmente dura de seis meses a três anos. Na maioria dos casos, o proprietário pode pagar a garantia integralmente. Se o proprietário não puder pagar a garantia dentro do prazo, o investidor tem autoridade para executar a hipoteca do imóvel da mesma forma que o município teria, embora isso aconteça muito raramente.
Investir passivamente por meio de um investidor institucional
O investimento em gravames fiscais requer uma quantidade significativa de pesquisa e due diligence, portanto pode valer a pena considerar investir passivamente por meio de um investidor institucional que seja membro da NTLA. Aproximadamente 80% dos certificados de garantia fiscal são vendidos para membros do NTLA.
Se você quiser se tornar um membro do NTLA, custa $ 500 por ano (para investidores com menos de $ 1 milhão). Para investidores institucionais, as taxas de associação variam de $ 2.000 a $ 10.000, dependendo do tamanho de sua carteira de investimentos. Os investidores institucionais podem gerar retornos que variam de 4% a 9% ao ano. O NTLA pode ajudar a combinar investidores interessados que se tornam membros do NTLA com investidores institucionais que se concentram em investimentos em gravames fiscais.
Desvantagens de investir em gravames de imposto sobre a propriedade
Embora os ônus do imposto sobre a propriedade possam render taxas de juros substanciais, os investidores precisam fazer sua lição de casa antes de entrar nessa arena. As gravames fiscais são geralmente inadequados para investidores iniciantes ou para aqueles que têm pouca experiência ou conhecimento sobre imóveis.
Os investidores são aconselhados a não adquirir gravames para propriedades com danos ambientais, como aquele em que um posto de gasolina despejou material perigoso.
Propriedades Negligenciadas
Os investidores também precisam se familiarizar com a propriedade real sobre a qual a garantia foi colocada. Isso pode ajudá-los a garantir que conseguirão realmente cobrar o dinheiro do proprietário. Uma propriedade dilapidada localizada no coração de uma favela provavelmente não é uma boa compra, independentemente da taxa de juros prometida. O proprietário do imóvel pode ser totalmente incapaz ou não estar disposto a pagar o imposto devido. Propriedades com qualquer tipo de dano ambiental, como produtos químicos ou materiais perigosos que foram depositados ali, também são geralmente indesejáveis.
Não é um investimento passivo
Os proprietários de gravames precisam saber quais são suas responsabilidades depois de receberem seus certificados. Normalmente, eles devem notificar o proprietário do imóvel por escrito sobre sua compra dentro de um determinado período de tempo. Geralmente, eles também devem enviar uma segunda carta de notificação perto do final do período de resgate, se o pagamento não tiver sido feito integralmente até essa data.
As garantias fiscais podem expirar
As garantias fiscais não são instrumentos eternos. Muitos têm uma data de expiração após o final do período de resgate. Assim que a garantia expirar, o titular da garantia torna-se incapaz de cobrar qualquer saldo não pago. Se a propriedade for hipotecada, o titular da garantia pode descobrir outras garantias sobre a propriedade, o que pode impossibilitar a obtenção do título.
Concorrência
Muitas instituições comerciais, como bancos e fundos de hedge, tornaram-se interessadas em gravames imobiliários. Como resultado, eles conseguiram superar a concorrência e reduzir os rendimentos. Isso tornou mais difícil para os investidores individuais encontrar garantias lucrativas e, como resultado, alguns desistiram. No entanto, também existem alguns fundos agora disponíveis que investem em gravames, e essa pode ser uma boa maneira para um investidor iniciante entrar nessa área com um grau de risco menor.
Perguntas frequentes sobre garantias fiscais
O que significa se você tiver uma garantia fiscal?
Se você tiver uma garantia tributária, significa que o governo entrou com uma ação judicial contra sua propriedade porque você negligenciou ou deixou de pagar uma dívida fiscal. No caso de um penhor de imposto sobre a propriedade, você negligenciou ou deixou de pagar os impostos sobre a propriedade devidos à cidade ou condado onde sua propriedade está localizada. Quando isso acontece, sua cidade ou condado tem autoridade para colocar uma garantia sobre a propriedade.
Como funciona uma venda de gravame fiscal?
Vinte e nove estados, mais Washington, DC, Ilhas Virgens e Porto Rico, permitem vendas de penhor de impostos. Cada estado usa um processo ligeiramente diferente para realizar suas vendas de penhor de impostos.
Normalmente, depois que o proprietário deixa de pagar seus impostos, há um período de espera. Alguns estados esperam alguns meses, enquanto outros esperam alguns anos antes de um coletor de impostos intervir. Depois disso, os impostos não pagos são leiloados em uma venda de garantia fiscal. Isso pode acontecer online ou em um local físico. Às vezes, é o lance mais alto que obtém a garantia contra a propriedade. Outros leilões premiam o investidor que aceita a menor taxa de juros com o penhor. Os coletores de impostos usam o dinheiro que eles. ganhar no leilão para compensar os impostos atrasados não pagos. Uma vez que a garantia foi transferida para o investidor, o proprietário deve a eles seus impostos sobre a propriedade não pagos, mais juros (caso contrário, eles enfrentarão a execução hipotecária de sua propriedade).
Onde posso encontrar gravames fiscais para venda?
Você pode ligar diretamente para o coletor de impostos do seu condado para descobrir o processo de compra de gravames fiscais. Alguns municípios também anunciarão o processo em seus sites, além de fornecer instruções sobre como se cadastrar como licitantes.
Quando os condados listam os leilões em seus sites, eles também fornecem informações sobre os imóveis a serem leiloados, quando vão a leilão e o lance mínimo. Esta lista pode ajudá-lo a identificar se há algum imóvel no qual você está interessado com base em sua localização, tipo de propriedade, tamanho e lance mínimo.
O que acontece com uma hipoteca em uma venda de gravame fiscal?
Uma garantia permanece com a propriedade quando ela é vendida. No entanto, a garantia permanece no relatório de crédito do proprietário anterior.
As execuções de hipotecas de imposto sobre a propriedade ocorrem quando os governos executam as propriedades em suas jurisdições pelos impostos sobre a propriedade inadimplentes devidos sobre elas. As garantias de imposto sobre a propriedade são superiores a outras garantias, portanto, sua execução elimina outras garantias, incluindo uma garantia hipotecária. Proprietários de casas com impostos inadimplentes normalmente também têm dívidas hipotecárias pendentes. Depois de comprar uma propriedade hipotecada, se você descobrir que há uma hipoteca sobre ela, ela deve ser removida pelo condado em que você a comprou. O condado irá quitar a garantia com base nos documentos de fechamento de venda de impostos. Caso isso não funcione, você também pode entrar em contato com o titular da garantia para removê-lo.
Em cada estado, após a venda de um penhor de imposto, há um período de resgate (embora o período de tempo varie dependendo do estado) em que o proprietário do imóvel pode tentar resgatar sua propriedade pagando seus impostos sobre a propriedade inadimplentes. No entanto, mesmo que o proprietário esteja pagando seus impostos sobre a propriedade, se ele deixar de fazer os pagamentos da hipoteca durante esse período, o titular da hipoteca pode executar a hipoteca sobre a casa.
O IRS Tax Liens Record é público?
Se uma reclamação legal for feita contra sua propriedade a fim de satisfazer uma dívida fiscal, o IRS arquivará uma Notificação de Gravame Fiscal Federal. Este é um documento público e serve como um alerta para outros credores de que o IRS está fazendo uma reivindicação garantida contra seus ativos. As agências de relatórios de crédito podem encontrar o aviso e incluí-lo em seu relatório de crédito.
The Bottom Line
As gravames fiscais sobre a propriedade podem ser uma alternativa de investimento viável para investidores experientes familiarizados com o mercado imobiliário. Aqueles que sabem o que estão fazendo e dedicam tempo para pesquisar as propriedades nas quais compram garantias podem gerar lucros substanciais com o tempo. No entanto, os riscos potenciais tornam esta arena inadequada para investidores inexperientes.
Sem a devida pesquisa e compreensão do mercado imobiliário, um investidor pode facilmente acabar com um imóvel que não é resgatado pelo proprietário (na forma de ele pagar seus impostos a você com juros) e que não tem valor. Essa propriedade de baixo valor acabará então como propriedade do investidor.
Para os interessados em investir em imóveis, a compra de gravames fiscais é apenas uma opção. Comprar uma casa em execução hipotecária ou em leilão também podem ser oportunidades de investimento valiosas. Se você ainda estiver interessado em gravames de imposto sobre a propriedade, é recomendável consultar seu corretor imobiliário ou consultor financeiro.